【2025年最新】東京都新宿区のワンルームマンション売却事情｜相場・売り時・注意点を徹底解説
【目次】
インバウンドに左右される、新宿区
新宿区は、東京の副都心として名高く、JR山手線や東京メトロ丸ノ内線など複数の路線が交差する交通の要所です。
ビジネス・商業・行政機能が集積する一方で、駅から少し離れた住宅エリアでは落ち着いた住環境も確保されており、利便性と生活性がバランスよく共存しています。
ワンルームマンション市場においては、都心エリアとしてはやや高めの価格帯で推移しているものの、賃貸需要の安定性が高く、空室リスクが低いため、ミドルリスク・ミドルリターンの投資先として評価されています。
新宿区のワンルーム中古価格や賃料相場はインバウンド需要に連動する側面もあるため、現在はやや追い風といった状況です。
一方で、供給数の多さや築年数の経過に伴い、物件同士の競争が徐々に激化している側面も見逃せません。
特に築古物件や駅からやや距離のある立地では、きたる人口減少の時代にどう空室を回避するかがキーポイントとなっていきます。
新宿区の中古ワンルームマンション相場市場動向
※本グラフは、国土交通省 不動産情報ライブラリよりFGHが作成したものです。（1R,1K成約価格中央値）
新宿区の中古ワンルームマンション価格は、東京オリンピックを見据えた都市インフラ整備や西新宿エリアの再開発により、2015年頃から堅調に価格を伸ばしてます。
2022年には一時的に下落しましたが、これはコロナ禍によるインバウンド減少や都市部回避の影響が考えられます。
2024年にはインバウンドの本格的な回復や地価上昇といった要因から2,500万円まで上昇しました。
新宿区のワンルームマンション賃料相場推移
新宿区のワンルームマンション賃料平均は 10.5万円でした。
※本グラフは、Yahoo!不動産 東京都の家賃相場よりFGHが作成したものです。（数値は2025年6月23日時点のもの）
新宿区のワンルームマンション賃料は2024年5月以降、それまでの9万円台を脱却し10万円前後を推移しています。
この賃料上昇は、全国的なインフレ傾向に加えて、海外観光客の本格的な回復が拍車をかけています。
新宿区は訪日客に人気のエリアでもあり、ホテル不足の代替としてマンスリーマンションや短期賃貸のニーズが強まり、需給バランスを押し上げています。
新宿区のワンルーム賃料は底堅く推移することが予想されますが、一方で物件の築年数や管理状況によっては、賃料の伸びに乗り切れないケースもあります。
新宿区の人口動向と将来予測
※本グラフは、国立社会保障・人口問題研究所 将来推計人口・世帯数 日本の地域別将来推計人口 令和５(2023)年推計よりFGHが作成したものです。
新宿区はこれまで、東京23区の中でも商業・業務・居住機能がバランスよく集積する都市として人口を増やしてきましたが、2040年をピークに総人口が減少に転じると予測されています。
新宿区は人の流れが非常に活発なエリアで単身者向けのワンルームや1Kが多く、定住性にはやや欠ける構造となっています。
こうした「一時的に住む街」としての特性が強いため、高齢化の進行とともに若年層の入れ替わりが鈍化すると、人口減少の影響が顕在化しやすいと言えます。
＼ FGHにおまかせ ／
新宿区の外国人割合
2025年4月1日現在の住民基本台帳人口357,201に対し、外国人住民数は47,526と
外国人割合は13.31%です。
東京23区の中で1番割合が多いエリアとなっています。
新宿区の主要駅と乗降者数ランキング
| 順位 | 駅名 | 乗降者数（人/日） | 主な路線・運営会社 |
|---|---|---|---|
| 第1位 | 新宿駅 | 546,696人 | JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン・中央線・総武線 京王線/小田急小田原線/都営新宿線 東京メトロ丸ノ内線/都営新宿線・大江戸線 |
| 第2位 | 高田馬場駅 | 142,239人 | JR山手線/西武新宿線/東京メトロ東西線 |
| 第3位 | 四ツ谷駅 | 73,199人 | JR中央本線/東京メトロ丸ノ内線・南北線 |
日本を代表する巨大ターミナル駅で、JR・私鉄・地下鉄など10以上の路線が集結。一日の利用者数は世界最多クラスで、通勤・通学・観光の拠点となっています。
駅周辺は百貨店やオフィスビル、高層ホテルが立ち並ぶビジネス・商業の中心地であり、利便性・集客力ともに非常に高いエリアです。
JR山手線・西武新宿線・東京メトロ東西線が利用できる学生街の代表的エリア。早稲田大学をはじめとする学校が多く、学生や若年層の一人暮らし需要が旺盛です。
JR中央線・総武線、東京メトロ丸ノ内線・南北線が交わる交通のハブで、都心でありながら落ち着いた雰囲気が特長。
周辺には上智大学や有名私立中高、官公庁や大使館関係の施設も点在しています。
新宿区の主要施設・主要大学
新宿区の主要施設
日本最大級の歓楽街で、「眠らない街」として世界的にも有名です。飲食店、バー、映画館、カラオケ、ホテルなどが密集しており、特に夜間は国内外からの観光客や若者でにぎわいます。
近年は東急歌舞伎町タワーなどの再開発が進み、ファミリー層や訪日観光客も増加しています。
参考：東急歌舞伎タワー
新宿西口の高層ビル群に位置する東京都の行政中枢。1991年に現在の新都庁舎に移転し、都政の中心として機能しています。
地上243mの展望室からは新宿副都心や富士山、東京湾まで一望可能です。
広さ約58ヘクタール、桜・紅葉の名所としても人気の自然公園です。
フランス式整形式庭園・イギリス風景式庭園・日本庭園などが調和して配置されており、四季折々の風景が楽しめます。
参考：新宿御苑（環境省）
新宿区の主要大学と都外出身者数（推定）
新宿区内にある大学を含めると、新宿区内の都外出身学生は 少なくとも40,000人規模以上と推定されます。
| 順位 | 大学名 | 在学生数 | 都外出身者割合 | 都外出身者数 |
|---|---|---|---|---|
| 第1位 | 早稲田大学 （高田馬場駅） |
約38,000人 | 約40% | 約20,000人 |
| 第2位 | 東京理科大学 （神楽坂駅） |
約16,000人 | 約40% | 約6,400人 |
| 第3位 | 慶應義塾大学 （信濃町駅） |
約1,000人 | 約40% | 約400人 |
注：都外出身者割合は、各大学の公開情報や地域特性を基にした推定値です。
新宿区の再開発情報
場所：新宿駅西口・小田急百貨店跡地
概要：旧小田急百貨店本館跡地を含む敷地で、地上48階建の高層のオフィス・商業複合ビルを建設中
竣工予定：2029年度
特徴：開発敷地面積約15,720㎡。新宿グランドターミナルの実現に向けた基盤整備の一助となる計画です。
参考：東急不動産
場所：新宿駅（新宿区西新宿一丁目及び渋谷区代々木二丁目各地内）
概要：駅ビルや広場を再整備し、フラッグシップホテルや百貨店の再誘致などを行う計画。
完成予定：南街区は2028年度完成予定。北街区は2040年代までを予定している。
特徴：開発敷地面積約32,600㎡。乗換経路が駅ビルの敷地単位で継ぎ足されているため複雑になっている現状を再編し、歩行者中心の立体都市に生まれ変わらせる計画です。
参考：第75回新宿区景観まちづくり審議会［報告１］資料
場所：「新宿駅」から徒歩7分
概要：地上48階、映画館・劇場・客室などを備えた複合型エンターテインメントビル。
特徴：”好きを極める”をコンセプトに街の未来や文化、多様性を紡いでいくことを目指しています。
参考：東急歌舞伎タワー
新宿区の人口10万人あたりの刑法犯認知件数
新宿区の刑法犯認知件数は6025件（2024年01月～12月計上件数）です。
人口10万人あたりの件数は約1,686件です。
東京23区内で2番目に人口あたりの認知件数が多い区です。
新宿区のワンルームマンション関連の条例
新宿区においては、「新宿区ワンルームマンション等の建築及び管理に関する条例」が平成16年4月1日に施行されました。
地階を除く階数が3以上で、かつ、ワンルーム形式の住戸（専用面積が30㎡未満の住戸等）が10戸以上含まれる共同住宅、寮、寄宿舎、長屋
・25㎡以上を確保
・ワンルーム形式の住戸が30戸以上の場合、高齢者の利用に配慮した住戸を2割以上設置しなければならない
・用途地域により一定の割合で家族向け住戸（専用面積40㎡以上の住戸）を含めなければならない
・合計で総住戸分を設置する。
・そのうち5%は原付置き場とする
・総住戸が30戸以上の場合、規模に応じて適切な管理を行う
出典：新宿区ワンルームマンション等の建築及び管理に関する条例
新宿区に似ている日本国内の主要エリア
特徴：日本の「政治・行政・ビジネスの中心地」として、大企業の本社や主要金融機関が密集している
共通点：官庁・ビジネス街・大学・住宅が混在、昼間人口が圧倒的に多い
特徴：梅田駅の一日あたりの乗降客数は全国2位（新宿に次ぐレベル）で、アクセス抜群
共通点：巨大ターミナル駅を起点に、ビジネス・百貨店・再開発が進んでいる
＞＞大阪市北区のワンルームマンション売却事情について詳しくみる
特徴：松坂屋・三越・ラシック・オアシス21など、大型商業施設が集積。地下街も発達している
共通点：行政・商業・オフィス・大学が集まり、地域の中心地機能を持つ
新宿区のワンルームマンション売却成約事例（体験談）
Y様（メインステージ西新宿Ⅱ ご売却）
「吉岡さんには非常に敏速・丁寧にご対応いただき、非常に満足しています。知人で不動産の売却を検討する人がいればぜひ紹介します。」
Y様 （AXAS東新宿アジールコート ご売却）
「ご担当の葉梨さんは全ての工程において確実な対応をして頂けた。また丸田さんには書類の記載等で分かり易いフォローを頂けた。コロナ禍で直接会う機会が無い中で、このレベルの対応を頂けたのは本当に有難いものでした。」
