【2025年最新】東京都豊島区のワンルームマンション売却事情｜相場・売り時・注意点を徹底解説
【目次】
若年層や外国人から好まれる豊島区
豊島区は池袋を中心に発展を遂げてきたエリアで、商業・交通の利便性・住環境のバランスの取れた地域です。
池袋駅周辺は大型商業施設や文化施設が集積しており、若年層や外国人を含む単身者からの賃貸ニーズは依然として高い水準を維持しています。
また、近年の再開発により東池袋や南池袋などでは景観や生活利便性が大きく向上しており、築浅・駅近物件を中心に安定した稼働が続いています。
賃料水準は都心3区（千代田区・港区・中央区）に比べるとやや抑えめですが、物件価格に対する利回りは比較的安定しており「手堅いワンルーム投資エリア」としての側面を持っています。
ただし、豊島区内は鉄道駅から距離のある物件や築が古い物件も多く、ワンルームマンションにおける収益性は立地による格差が大きくなっています。
豊島区の中古ワンルームマンション売却相場市場動向
※本グラフは、国土交通省 不動産情報ライブラリよりFGHが作成したものです。（1R,1K成約価格中央値）
豊島区のワンルームマンション価格は2013年頃の1,500万円前後から、2019年には2,000万円を超え、以降は2,000万〜2,200万円の間で推移しています。
全国的な不動産価格の高騰が影響したのはもちろんのこと、池袋周辺で大規模な再開発が進行し、街のイメージが向上したことも一因としてあります。
豊島区のワンルームマンション賃料相場推移
豊島区のワンルームマンション賃料平均は 8.0万円です。
※本グラフは、Yahoo!不動産 東京都の家賃相場よりFGHが作成したものです。（数値は2025年7月4日時点のもの）
豊島区のワンルーム賃料平均が長らく7.5万円前後で推移していた中、2024年6月に8万円を突破し、以降もじわじわと上昇が続いています。
しかし、豊島区のワンルーム賃料の上昇幅は、港区・中央区・渋谷区などと比較すると緩やかです。
池袋は生活・商業・交通ハブの巨大ターミナルではありますが、地価水準やブランドイメージは都心3区に比べるとやや落ち着いており、中堅クラスの賃貸物件の供給が中心なため、プレミアム価格となりにくいです。
また、古くから住宅地・商業地として発展してきた背景があるため築20年超の物件が多く、リノベをしても賃料に大きな上乗せがしづらい傾向があります。
豊島区の人口動向と将来予測
※本グラフは、国立社会保障・人口問題研究所 将来推計人口・世帯数 日本の地域別将来推計人口 令和５(2023)年推計よりFGHが作成したものです。
豊島区は2045年頃をピークに総人口は減少局面に入るとされています。
池袋を中心に商業・交通の結節点として発展してきたものの住宅用地が少なく大規模な人口流入が直近で起きなかったため、高齢者の自然減と連動し人口が減少していきます。
ワンルームマンション需要の中心である単身の社会人層（＝生産年齢人口）は、2035年からゆるやかに減少していきます。
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豊島区の外国人割合
2025年4月1日現在の住民基本台帳人口309,004に対し、外国人住民数は36,281と
外国人割合は11.74%です。
東京23区の中で2番目に外国人割合が大きいエリアとなっています。
外国人にとって通勤やビザ・行政手続き、コミュニティ支援施設へのアクセスしやすさが住みやすさに繋がっているようです。
豊島区の主要駅と乗降者数ランキング
| 順位 | 駅名 | 乗降者数（人/日） | 主な路線・運営会社 |
|---|---|---|---|
| 第1位 | 池袋駅 | 422,018人 | JR山手線/西武池袋線/東部東上線 東京メトロ丸ノ内線・有楽町線・副都心線 |
| 第2位 | 巣鴨駅 | 25,225人 | JR山手線/都営三田線 |
| 第3位 | 駒込駅 | 24,155人 | JR山手線/東京メトロ南北線 |
東京三大副都心（新宿・渋谷・池袋）の一つ。乗降客数では新宿駅に次ぐ規模。
留学生や若者が多く、国際色豊かな繁華街です。
「おばあちゃんの原宿」と称される巣鴨地蔵通り商店街が有名。
山手線内にありながら落ち着いた雰囲気の住宅エリアです。
若者よりも落ち着いた単身世帯・シニア層の需要が中心。
落ち着いた文教エリアで、昔ながらの高級住宅地としての一面があります。
豊島区の主要施設・主要大学
豊島区の主要施設
池袋東口にある大規模複合施設です。水族館、展望台、ホテルなどが併設されており、平日休日問わず多くの人でにぎわいます。
参考：サンシャインシティ
音楽・演劇・舞踊など多彩な公演を開催しています。池袋西口に位置する都心からアクセスのよい文化拠点です。
参考：東京芸術劇場
手塚治虫などがかつて暮らした「トキワ荘」を復元した豊島区立の記念施設です。マンガ文化発信の拠点です。
参考：トキワ荘マンガミュージアム
豊島区の主要大学・専門学校と自宅外通学者数（推定）
| 順位 | 大学名 | 在学生数 | 自宅外通学者割合 | 自宅外通学者数 |
|---|---|---|---|---|
| 第1位 | 立教大学 池袋キャンパス （池袋駅） |
約20,000人 | 約50% | 約10,000人 |
| 第2位 | 学習院大学 目白キャンパス （目白駅） |
約9,000人 | 約50% | 約4,500人 |
| 第3位 | 東京音楽大学 池袋キャンパス （池袋駅） |
約1,500人 | 約60% | 約900人 |
注：自宅外通学者割合は、各大学の公開情報や地域特性を基にした推定値です。
豊島区の再開発情報
豊島区では、池袋駅周辺を中心に都市機能の更新が進んでいます。
場所：東京都豊島区西池袋1丁目
最寄駅：JR・東武・西武・東京メトロ池袋駅
概要：A〜D街区の4つのエリアからなる合計敷地面積約33,420㎡の開発計画です。最高で地上約270ｍ、50階建ての建築物が計画されています。世界中から人を惹きつける国際アート・カルチャー都市の形成を目的として都市計画決定しました。
竣工：2043年度全体竣工予定（当初計画）
参考：市街地再開発事業（池袋駅西口地区・池袋駅直上西地区）（豊島区）
場所：東京都豊島区東池袋1丁目
最寄駅：JR・東武・西武・東京メトロ池袋駅
概要：多様なアート・カルチャーを世界に発信するステージとなる文化体験施設や多様な利用に備えた可変性の高いイベントホール等が整備されます。
竣工：2028年度予定
参考：市街地再開発事業（東池袋一丁目地区）（豊島区）
豊島区の人口10万人あたりの刑法犯認知件数
豊島区の刑法犯認知件数は3,730件（2024年01月～12月計上件数）です。
人口10万人あたりの件数は約1,207件です。
東京23区内で5番目に人口あたりの認知件数が多い区です。
豊島区のワンルームマンション関連の条例
豊島区においては、ワンルームマンションの開発に関する条例として「豊島区中高層集合住宅建築物の建築に関する条例」が適用されます。
・地階を除く階数が3以上で、かつ、住戸数が15以上の共同住宅
・1住戸の専用面積が30㎡未満の住戸
・25㎡以上を確保
・商業地域以外にに属する住戸数が30以上の中高層集合住宅建築物について、(（総戸数-29）/5)+1の数以上のファミリー住戸（50㎡以上）を附置する。
・鉄道駅から500ｍ以上離れている場合は総戸数以上の台数分設置する
・そのうち25%分にあたる台数はバイク置き場とする
・規模に応じて適切な管理を行う
豊島区に似ている日本国内の主要エリア
特徴：西の中心エリア。梅田駅の一日あたりの乗降客数は全国2位（新宿に次ぐレベル）で、アクセス抜群
共通点：再開発の中心のエリアで、ビジネス・商業・居住が共存している
＞＞大阪市北区のワンルームマンション売却事情について詳しくみる
特徴：名古屋の商業・行政・観光の中心地
共通点：地元住民と観光客が混在する都市機能のハブ、中小ビルや店舗が密集、ワンルームマンション建設が活発
特徴：ビジネス・商業・住まいが共存した地方都市。渋谷区に比べると規模は小さいが、都市機能が充実している
共通点：富裕層エリア（大濠）とオフィス・商業（天神）を併せ持つ
豊島区のワンルームマンション売却成約事例（体験談）
豊島区のワンルームマンションをご売却いただいたお客様からの口コミを一部ご紹介します。
Y様（コンシェリアデュー池袋 ご売却）
「今回は、黒田さんに大変お世話になりました。信頼できる方に担当して頂き、安心してお任せできました。本当に感謝しています。ありがとうございました。」
I様（AXAS池袋レジデンス ご売却）
「高松さんに丁寧に対応して頂き、大変助かりました。」
