【2025年最新】東京都墨田区のワンルームマンション売却事情｜相場・売り時・注意点を徹底解説
【目次】
スカイツリーを下町が支える、墨田区
東京スカイツリーを中心とした再開発により注目を集める墨田区は、錦糸町や押上といった利便性の高い駅周辺を中心に、単身者からの需要も堅調です。
下町情緒を残しつつ、都市型の利便性を享受できる点が、多くの若年層や外国人居住者から支持される要因となっています。
一方、まだまだ古くからの狭小住宅がひしめきあうエリアが残っているといった一面もあります。
再開発の恩恵がエリアによって偏っているため、駅距離のある物件や築年数の進んだ物件では空室リスクが相対的に高まりやすくなっています。
加えて、賃料水準も中央エリアに比べるとやや低いため、長期的な収益性に不安を感じるケースもあります。
墨田区の中古ワンルームマンション売却相場市場動向
※本グラフは、国土交通省 不動産情報ライブラリよりFGHが作成したものです。（1R,1K成約価格中央値）
墨田区のワンルームマンション価格が2013年〜2014年頃の1,500万円-2,000万円のレンジから、2024年には2,500万円超へと大幅に上昇しました。
かつては下町エリアとして評価が低く、城東エリア全体が「投資対象」として出遅れていました。
しかし、2012年頃からのスカイツリーエリアの再開発に加え都心アクセス（東京駅・銀座・秋葉原方面）や商業機能の利便性が見直され価値が高まりました。
さらにコロナ後の金融緩和・インフレ・建築費高騰の影響で、東京全体のマンション価格が急上昇。
都心部ではすでに高騰しすぎたため、「城東エリア」に投資の目が向いた結果、墨田区の相場も引き上げられました。
墨田区のワンルームマンション賃料相場推移
墨田区のワンルームマンション賃料平均は 10.2万円です。
※本グラフは、Yahoo!不動産 東京都の家賃相場よりFGHが作成したものです。（数値は2025年7月19日時点のもの）
墨田区のワンルーム賃料平均は長らく9万円前後で推移していた中、2025年に突如10万円に近付きじわじわと上昇が続いています。
建築コスト高騰と施工人員不足の影響で、墨田区内でも新築マンションの供給が減少。
賃貸市場においても新規供給が追いつかず、築浅やリノベーション済みマンションの競争倍率が上昇し価格をけん引しています。
またワンルーム中古価格が2,500万円を突破するなど、購入価格が上昇しています。
それに見合う利回りを確保するため賃料設定を引き上げる動きが強まりました。
今後も築浅・駅近・ブランド性の高い物件・リノベーション済みの物件では高賃料を維持する一方、駅遠・設備劣化が進んだ物件では賃料格差がより顕著になることが予想されます。
墨田区の人口動向と将来予測
※本グラフは、国立社会保障・人口問題研究所 将来推計人口・世帯数 日本の地域別将来推計人口 令和５(2023)年推計よりFGHが作成したものです。
墨田区の総人口は2050年以降も増加が続くと見られています。
東京23区の中でも都心から近く、利便性が高いエリアで、ファミリー層・シニア層・外国人居住者など多様な層の転入が増加しています。
墨田区はかつての「町工場と下町の住宅地」という歴史を背景に、もともと高齢者比率が高めのエリアです。
ワンルームマンションのメインターゲットである生産年齢人口（15〜64歳）は2035年頃から微減に転じるため、将来的には外国人需要や高齢者向け賃貸への転用・サービス付き住宅の導入など、時代と人口構造に合った供給の工夫が重要になります。
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墨田区の外国人割合
2025年4月1日現在の住民基本台帳人口284,200に対し、外国人住民数は17,035と
外国人割合は5.99%です。
東京23区の中で外国人割合は8番目に少ないエリアとなっています。
墨田区の主要駅と乗者数ランキング
| 順位 | 駅名 | 乗者数（人/日） | 主な路線・運営会社 |
|---|---|---|---|
| 第1位 | 押上駅 | 110,145人 | 都営浅草線/京成押上線 東武スカイツリーライン/東京メトロ半蔵門線 |
| 第2位 | 錦糸町駅 | 52,317人 | JR総武線・東京メトロ半蔵門線 |
| 第3位 | とうきょうスカイツリー駅 | 21,187人 | 東武スカイツリーライン |
東京スカイツリータウン直結の観光・商業・住宅が集まるハブ駅です。
墨田区最大級の繁華街・ビジネスエリアです。
「アルカキット錦糸町」「オリナス」など大型商業施設や東京メトロ出入口直結の錦糸公園がありファミリー層にも人気です。
押上駅と同じく、スカイツリーに直結の駅です。元々は「業平橋」という駅名でした。
住宅エリアとしての発展は押上駅側がメインですが、日中は国内外からの観光客で賑わいます。
墨田区の主要施設・主要大学
墨田区の主要施設
墨田区を象徴するランドマーク。地上634m、日本一の高さを誇る電波塔で、足元には商業施設「ソラマチ」があります。
参考：東京スカイツリー
JR両国駅にある江戸〜東京の生活史や文化を学べる博物館。国内外からの評価も高い。
参考：江戸東京博物館
地域の基幹病院で救命救急にも対応。普通科総合病院の旧墨田病院と伝染科病院の旧本所病院が統合して設立された経緯から、感染症指定病院としても有名です。
参考：東京都立墨東病院
墨田区の主要大学・専門学校と自宅外通学者数（推定）
墨田区に主要な大学キャンパスはありません。
墨田区の再開発情報
墨田区では、現在は大きな再開発計画などはありませんが、まちづくりに関する取り組みが進んでいます。
場所：東武曳舟駅周辺
概要：未定
竣工：未定
参考：曳舟駅周辺地区のまちづくり（墨田区）
場所：錦糸町駅周辺
概要：錦糸町駅の手前の住吉駅まで延伸されることで、錦糸町駅周辺もより賑やかになることが予想されます。
それに伴い、蔵前橋通り、大横川親水公園、竪川親水公園、横十間川で囲まれた範囲を中心に、まちづくりを検討しています。
竣工：未定
参考：錦糸町駅周辺まちづくり（墨田区）
墨田区の人口10万人あたりの刑法犯認知件数
墨田区の刑法犯認知件数は2089件（2024年01月～12月計上件数）です。
人口10万人あたりの件数は約735件です。
東京23区内で8番目に人口あたりの認知件数が多い区です。
墨田区のワンルームマンション関連の条例
墨田区においては、ワンルームマンションの開発に関する条例として「墨田区集合住宅条例」が適用されます。
・総戸数が15以上の共同住宅、寄宿舎、長屋
もしくは
・地上3階建て以上かつ総戸数が10以上の共同住宅、寄宿舎、長屋
・専用床面積25㎡以上を確保
・天井高2.3ｍ以上を確保
・総住戸数が25以上の建築物について、総戸数に応じたファミリー住戸を付置する。
・総戸数以上の台数分設置する
・駐輪場とは別に総戸数の1/10台分のバイク置き場を設置する
・総戸数に応じて適切な管理を行う
墨田区に似ている日本国内の主要エリア
特徴：あべのハルカス・天王寺公園など再開発が進む一方で、寺社仏閣などの歴史的資源が多いエリアです。
共通点：再開発エリア。交通利便性も高く、外国人観光客の流入が多い。
＞＞大阪市天王寺区のワンルームマンション売却事情について詳しくみる
特徴：みなとみらい・関内・伊勢佐木町などが並立し、観光と地元生活が交差しています。
共通点：観光・行政・住宅が一体化したコンパクトで便利な街。
墨田区のワンルームマンション売却成約事例（体験談）
墨田区のワンルームマンションをご売却いただいたお客様からの口コミを一部ご紹介します。
H様（ラ・エテルノ菊川 ご売却）
「柏木さんとは電話対応だけだったが、電話越しだけでも信頼できる方だと感じていた。うそいつわりのない話し方、トーンで、安心して対応をお願いできた。本当にありがとうございました。引き続き何かあれば宜しくお願い致します。」
S様（プレスタイル両国弐番館 ご売却）
「スピーディーかつ簡単かつ手間いらずの対応でよかったです。 ありがとうございました。」
