【2025年最新】東京都足立区のワンルームマンション売却事情｜相場・売り時・注意点を徹底解説
【目次】
北千住を軸とした選びがいのある街、足立区
足立区は再開発やインフラ整備が進む一方で、比較的地価が安く、初期投資を抑えたい投資家に人気のエリアです。北千住を中心とした商業地や駅周辺の活性化により、単身者の流入が増えており、一定の賃貸需要があります。
しかしながら、築古物件の割合が高く、賃料も安価なため、高利回りの実現には適切な管理と戦略が不可欠です。空室リスクも他区に比べて相対的に高く、周辺エリアとの競争もあるため、保有資産の状況によっては売却を含めた資産の再構成を検討する時期に来ている可能性があります。
足立区の中古ワンルームマンション売却相場市場動向
※本グラフは、国土交通省 不動産情報ライブラリよりFGHが作成したものです。（1R,1K成約価格中央値）
足立区のワンルームマンション価格は、成約件数が他区と比べて多くないため、統計的には一部の築浅物件の影響を受けやすく、年によっては実態よりも高く見える傾向があります。
特に近年では、北千住や綾瀬など利便性の高いエリアを中心に新築・築浅物件の供給が増え、それらの価格が平均値を押し上げる要因となっています。
ここ2年ほどは2,000万円前後の価格帯で比較的安定した推移を見せており、大幅な上昇や下落は起きにくい状況が続いています。
ただし、取引のボリュームが少ないため、実際の相場を見極める際には個別物件ごとの立地や築年数、賃貸需要の強さなどを慎重に見ていく必要があります。
足立区のワンルームマンション賃料相場推移
足立区のワンルームマンション賃料平均は 7.1万円です。
※本グラフは、Yahoo!不動産 東京都の家賃相場よりFGHが作成したものです。（数値は2025年7月26日時点のもの）
足立区のワンルームマンション賃料は、長らく6万円台前半で安定して推移してきました。
これは、区全体として築古物件が多く地価も比較的低いため、23区内では「安価で住めるエリア」としての位置づけが定着していたことが背景にあります。
しかし近年、北千住や綾瀬といった駅周辺の再開発や商業施設の整備が進み、居住環境が大きく改善されました。
こうした背景を受け、2025年4月にはワンルームマンションの平均賃料がついに7万円を突破。築浅・リノベ済み物件を中心に、賃料設定が上向いている状況です。
一方で、築古物件は価格競争に飲まれ始めているものも多く、賃料が上向きの築浅・駅近物件との賃料差は今後ますます大きくなると予想されます。
足立区の人口動向と将来予測
※本グラフは、国立社会保障・人口問題研究所 将来推計人口・世帯数 日本の地域別将来推計人口 令和５(2023)年推計よりFGHが作成したものです。
足立区の総人口は、2045年頃にピークを迎えた後、緩やかな減少局面に入ると見込まれています。また、生産年齢人口（15～64歳）については、2030年を境に減少に転じるとされており、今後は高齢化の進行と若年層人口の縮小が並行して進むことが予測されています。
足立区は23区の中でも比較的手ごろな住宅価格や賃料ということもあり古くからの住人が多く居住しています。
近年では再開発や生活利便施設の整備も進み一時的に人口は増加傾向を示していましたが、高齢化には抗えず、人口減少を免れない状況です。
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足立区の外国人割合
2025年4月1日現在の住民基本台帳人口703,586に対し、外国人住民数は44,780と
外国人割合は6.36%です。
東京23区の中で外国人割合は13番目に多いエリアとなっています。
足立区の主要駅と乗者数ランキング
| 順位 | 駅名 | 乗者数（人/日） | 主な路線・運営会社 |
|---|---|---|---|
| 第1位 | 北千住駅 | 254,558人 | 東武スカイツリーライン/JR常磐線/東京メトロ日比谷線・千代田線 つくばエクスプレス |
| 第2位 | 綾瀬駅 | 72,536人 | JR常磐線/東京メトロ千代田線 |
| 第3位 | 竹ノ塚駅 | 11,933人 | 東武スカイツリーライン |
足立区を代表するターミナル駅です。
近年は駅周辺の再開発や大学のキャンパス進出（東京電機大学など）により、若年層の流入や商業施設の充実が進み、住環境・資産価値ともに大きく改善。足立区内でも特に人気の高いエリアで、賃貸需要・分譲需要ともに堅調です。
駅周辺は古くからの住宅街と中低層のマンションが混在しており、落ち着いた住環境が特徴。
再開発は限定的ですが、コスパの良いエリアとして根強い人気があります。
北千住からの所要時間は約15分。かつては治安の悪さが課題とされることもありますが、駅高架化工事の完了を契機に、駅前の整備が進み改善されつつあります。
足立区の主要施設・主要大学
足立区の主要施設
イトーヨーカドーを中心とした大型商業施設。シネマコンプレックスや飲食店街もあり、地域の生活拠点となっています。
参考：アリオ西新井
足立区全域に接する河川敷です。ドラマの撮影などでも有名です。ジョギング・サイクリング・バーベキューなどが楽しめる自然空間です。
こども未来創造館とホールを併設する複合施設。子育て・学習・文化活動の拠点となっています。
足立区の主要大学・専門学校と自宅外通学者数（推定）
| 順位 | 大学名 | 在学生数 | 自宅外通学者割合 | 自宅外通学者数 |
|---|---|---|---|---|
| 第1位 | 東京電機大学 東京千住キャンパス （北千住駅） |
約7,000人 | 約40% | 約2,800人 |
| 第2位 | 帝京科学大学 千住キャンパス （北千住駅） |
約2,500人 | 約40% | 約1,000人 |
| 第3位 | 東京未来大学 堀切キャンパス （堀切駅） |
約1,500人 | 約30% | 約450人 |
足立区の再開発情報
場所：北千住駅東口周辺
概要：「災害に強い」「活気とにぎわいがある」「住み続けられるまち」を目標に更なる魅力あるまちを目指す。
現在２つの再開発準備組合が設立され、まちづくり計画中です。
竣工：未定
参考：北千住駅東口周辺地区のまちづくり（足立区）
場所：東京都足立区谷中4丁目
概要：三井ショッピングパークららテラスが2025年6月に開業しました。グルメや生活用品などが充実したショッピングセンターです。
参考：ららテラス北綾瀬
足立区の人口10万人あたりの刑法犯認知件数
足立区の刑法犯認知件数は4,442件（2024年01月～12月計上件数）です。
人口10万人あたりの件数は約631件です。
東京23区内で10番目に人口あたりの認知件数が少ない区です。
足立区のワンルームマンション関連の条例
足立区においては、ワンルームマンションの開発に関する条例として「足立区集合住宅の建築及び管理に関する条例」が適用されます。
・建築基準法上の建物用途が「共同住宅」であるもの
・階数3以上かつ総戸数が15以上の集合住宅
・住戸全体の3分の1以上がワンルーム住戸（40㎡未満）であるもの
・専用床面積25㎡以上を確保
・天井高2.3ｍ以上を確保
・ワンルーム住戸の数は、原則として29戸を上限とし、30戸目からはワンルーム住戸に該当しない40㎡以上の住戸で計画すること。
・ワンルーム住戸1につき0.5台数分設置する
・総戸数に応じて適切な管理を行う
参考：足立区集合住宅の建築及び管理に関する条例について（足立区）
足立区に似ている日本国内の主要エリア
特徴：なんばや天王寺へのアクセスが良く、インバウンド観光や若年層の流入も見られる。
共通点：地価が安く、昔ながらの下町的な雰囲気が残る。かつては治安面でネガティブなイメージが強かったエリア
特徴：名古屋駅という巨大ハブを擁しつつ、周辺には築古の住宅地も多いエリア
共通点：家賃相場が比較的安いため、賃貸需要は底堅い。再開発と昔ながらのエリアが混在している
特徴：東京都心と横浜へのアクセスが良好ながら、地価・賃料は周辺より抑えめ。工業地帯のイメージがある
共通点：治安面でネガティブなイメージが強かったエリアだが、再開発で雰囲気が変わりつつある。
足立区のワンルームマンション売却成約事例（体験談）
足立区のワンルームマンションをご売却いただいたお客様からの口コミを一部ご紹介します。
K様（セジョリ北千住 ご売却）
「今回は本当にこちらの希望に沿う為に、最大限のご尽力をいただいたと思います。とても感謝をしております。またの機会、条件等が合えば、貴社（出来れば門脇様）にお願いをしたいと考えています。」
W様（RisingPlace北千住 ご売却）
「担当の方には、大変分かり易く手続きを説明して頂き、スムーズに売却完了することができました。ありがとうございました。」
