【JR】小岩駅のワンルームマンション売却事情｜査定相場・売り時・仲介と買取の注意点を徹底解説

秋葉原へ直通約20分。「100年栄えるまちづくり」で生まれ変わる、下町の再開発フロンティア

小岩駅は、JR中央・総武線各駅停車の駅です。錦糸町へ約12分、秋葉原へ約20分と都心へ乗り換えなしでアクセスでき、東京の東の玄関口として千葉方面への移動にも便利な立地。家賃・物価ともに23区内では手頃な水準で、コストを抑えて都内に暮らしたい単身者からファミリーまで、幅広い層に選ばれてきた街です。

昭和初期から江戸川区の中心として栄えた小岩は、駅周辺にいくつもの商店街が広がる下町です。なかでも南口の「フラワーロード」は街を代表する商店街で、アーケードの下に個人商店や飲食店が連なり、昔ながらの人情と活気が今も息づいています。

小岩駅前の景色

その小岩がいま、大きく変わろうとしています。江戸川区は「100年栄えるまちづくり」を掲げて駅周辺の再開発を段階的に推進中。南口では商業施設「FIRSTA koiwa」やタワーマンションがすでに開業し、北口では2027年に地上30階建てのタワーが竣工予定。駅前広場やペデストリアンデッキの整備も控え、下町の魅力と新しい街の機能が重なり合うエリアへと進化しています。

フラワーロードの景色

単身者向け賃貸の需要層は、都心へ通う若手社会人を中心に、手頃な家賃で都内暮らしを求める層の受け皿となっています。物件価格が抑えられている一方で賃料は着実に上昇しており、投資利回りの面で妙味のあるエリアとして、投資家からの注目度も高まっています。

下町の暮らしやすさと、再開発が描く街の未来——小岩駅周辺は、そんな「値頃感と将来性の両方」を求める単身層・投資家にとって、見逃せないエリアになりつつあります。

小岩駅周辺のワンルームマンション売却相場動向

※本グラフは、国土交通省　不動産情報ライブラリよりFGHが作成したものです。（1R,1K,1DK成約価格中央値）

小岩駅周辺のワンルームマンション成約価格（中央値）は、年ごとの取引件数や成約物件の構成の差が大きく、単年では価格が上下に振れやすい傾向があります。特に2013〜2016年は成約件数が年数件にとどまる年もあり、少数の取引が中央値を大きく動かしています。グラフの読み取りにあたっては、単年の数値よりも全体の傾向を捉えることが重要です。

取引件数が比較的多い時期で見ると、2017〜2022年は1,600万〜2,250万円のレンジで推移しました。一方、2023年以降の直近3年は1,000万〜1,090万円と一段低い水準で安定しています。これは相場の下落というより、築年数の経過した物件の成約が中心となり、成約物件の構成が変化したことを反映した動きとみられます。

注目すべきは、この価格水準と上昇する賃料との組み合わせです。1,000万円前後の物件価格に対して賃料相場は7万円台へ上昇しており、表面利回りが高く出やすい構造は、収益物件としての小岩の魅力を高めています。さらに「100年栄えるまちづくり」を掲げた駅周辺の再開発が進展すれば、エリア評価そのものの底上げも期待できます。個別の物件条件によって売却価格は大きく変わるエリアだからこそ、まずは査定で実力値を確認することをおすすめします。

江戸川区の人口動向と将来予測

※本グラフは、国立社会保障・人口問題研究所　将来推計人口・世帯数　日本の地域別将来推計人口　令和５(2023)年推計よりFGHが作成したものです。

江戸川区では、すでに総人口の減少が始まっており、さらに生産年齢人口（15～64歳）も2025年を境に減少に転じると予測されています。これは東京23区の中でも比較的早いタイミングでの減少局面入りであり、将来的な地域構造に大きな影響を及ぼすと考えられます。

区内では再開発や大規模な都市更新が限定的なエリアも多く、若年層を惹きつける“新しさ”や“職住近接”の魅力が相対的に乏しい点が、人口の自然減や転出超過に繋がっています。そうした中で小岩駅周辺は、「100年栄えるまちづくり」を掲げた大規模再開発が進む、区内でも数少ない成長エリアです。

23区居住者の都心回帰や駅近志向が強まるなかで、駅前の利便性と新しい街の機能を備えていく小岩駅周辺は、区内の単身・共働き世帯の受け皿としての存在感を高めていくと考えられます。

江戸川区の外国人割合

2025年4月1日現在の住民基本台帳人口695,086に対し、外国人住民数は48,694と
外国人割合は7.01%です。
東京23区の中で外国人割合は9番目に多いエリアとなっています。

小岩駅周辺の主要施設

小岩駅周辺は、江戸川区最大の商店街と再開発で生まれた新しい街区、江戸川沿いの花の名所がそろう、下町の暮らしと街の進化を同時に感じられるエリアです。

小岩駅周辺の主要大学・専門学校と自宅外通学者数（推定）

※在学生数は各校の規模を基にした概算値、自宅外通学者割合は、各大学の公開情報や地域特性を基にした推定値です。

小岩駅に似ている日本国内の鉄道駅

近鉄奈良線・大阪線が乗り入れ、大阪都心へ直結する東大阪の玄関口です。
駅前に商店街が広がる下町の活気と手頃な住宅価格、都心通勤圏としての単身者需要の厚さが小岩とよく似ています。

名古屋市営地下鉄東山線・桜通線の2路線が使える、名古屋の東部を代表する繁華街の駅です。
昔ながらの飲食店街と庶民的な街の空気、都心近接ながら値頃感のある賃貸需要を持つ点が、小岩と共通しています。

江戸川区のワンルームマンション関連の条例

江戸川区においては、ワンルームマンションの開発に関する条例として「江戸川区集合住宅整備事業における基準等に関する条例」が適用されます。

・階数3以上かつ総戸数が10以上の集合住宅

参考：江戸川区集合住宅整備事業における基準等に関する条例（江戸川区）

小岩駅周辺の再開発情報

場所：東京都江戸川区南小岩七丁目（小岩駅南口駅前）
最寄駅：JR中央・総武線 小岩駅
概要：小岩駅南口直近の約1.5haを対象とする市街地再開発です。江戸川区は2009年策定のまちづくり基本構想に基づき「100年栄えるまちづくり」を掲げて駅周辺の再整備を段階的に進めており、南口ではすでに南小岩七丁目西地区（2015年・29階建て再開発ビル）や南小岩六丁目地区（商業施設「FIRSTA koiwa」・タワーマンションが開業済み、最終のⅢ街区は2026年12月完成予定）が形になっています。南小岩七丁目駅前地区はその総仕上げにあたる駅前の一等地で、隣接する土地区画整理事業と一体となって駅前交通広場や道路を再整備し、商業・住宅・公益施設からなる大規模複合施設を2030年度に整備する計画です。
竣工：2030年度整備予定（周辺の南小岩六丁目Ⅲ街区は2026年12月完成予定）
参考：JR小岩駅周辺地区の歩み（江戸川区）

小岩駅周辺のワンルームマンション売却成約事例（体験談）

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小岩駅周辺の取扱物件一覧

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小岩駅周辺のワンルームマンションについてよくある質問

小岩駅周辺の物件を売却するなら買取がおすすめ？仲介がおすすめ？

小岩駅周辺のワンルームマンション売却は、高く売るなら仲介がおすすめです。「即現金化したい」「築年が古すぎる」などのご事情がある場合は買取がおすすめです。

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