【都営】西馬込駅のワンルームマンション売却事情｜査定相場・売り時・仲介と買取の注意点を徹底解説
投稿日2026/09/09
都営浅草線の始発駅、朝は座って都心へ——本門寺の杜と文士村の記憶が息づく、馬込の丘の実力派住宅地
西馬込駅は、都営浅草線の始発・終着駅です。始発ならではの着席通勤で五反田へ約8分、新橋・日本橋方面へも乗り換えなしで直結。エアポート快特などの直通運転により、羽田空港・成田空港の両方面へ一本でアクセスできる、空の玄関にも強い駅です。
地上には東京と横浜を結ぶ第二京浜が走り、坂を上がれば閑静な住宅街が広がります。徒歩圏には日蓮聖人入滅の霊場・池上本門寺の大伽藍がそびえ、大正・昭和期には尾崎士郎や宇野千代ら多くの文士・芸術家がこの丘に暮らし「馬込文士村」と呼ばれました。派手さはなくとも、歴史と品格を静かにまとった街です。
西馬込駅出口の景色
暮らしの合間には、馬込西公園をはじめ住宅街に点在する公園が息抜きの場になります。起伏のある地形は「九十九谷」と呼ばれた馬込の名残で、坂の上から望む空の広さもこの街の魅力です。
馬込西公園の景色
単身者向け賃貸の需要層は、始発の着席通勤を求めて集まる五反田・新橋・日本橋方面のビジネスパーソンを中心に、浅草線直通で羽田空港へ通う空港関係者まで安定して重なります。都心直結でありながら家賃が一段落ち着いていることが長年の魅力でしたが、直近は賃料が約18%上昇しており、街の実力が数字に表れ始めています。
交通の底力と丘の静けさ——西馬込駅周辺は、「都心直結の便利さと落ち着いた住環境を両立したい単身層」に選ばれ続けるエリアです。
西馬込駅周辺のワンルームマンション売却相場動向
※本グラフは、国土交通省 不動産情報ライブラリよりFGHが作成したものです。（1R,1K,1DK成約価格中央値）
西馬込駅周辺のワンルームマンション成約価格（中央値）は、2013年の980万円から2025年の2,200万円へ、12年で2倍超という力強い上昇を遂げています。しかも調査期間を通じて成約件数が厚く、当シリーズで扱ったエリアの中でも指折りにデータの信頼性が高い、実力どおりの右肩上がりです。
推移を見ると、2014年〜2016年に1,400万→1,850万円へ急伸したあと、2017年〜2019年は1,800万〜1,900万円で値固め。2020年に2,000万円の大台へ乗せ、2022年に2,150万円、2024年に1,900万円へ小休止を挟んだのち、2025年は2,200万円と調査期間の最高値を更新しました。
一時的な跳ねではなく、階段を上るように水準を切り上げてきたのが西馬込の特徴です。始発駅という代替のきかない需要に支えられた、崩れにくい相場といえます。
後述の通り賃料もこの1年半余りで約18%上昇しており、収益面の追い風も明確です。価格・賃料がそろって最高値圏にある今は、西馬込のワンルームマンション売却においてまたとない好機です。
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西馬込駅周辺のワンルームマンション賃料相場推移
西馬込駅周辺のワンルームマンション賃料平均は8.4万円です。（2026年9月時点）
※本グラフは、Yahoo!不動産 西馬込駅の家賃相場よりFGHが作成したものです。（数値は2026年9月時点のもの）
西馬込駅周辺のワンルームマンション賃料相場は、7万円台前半から8万円台へと水準を切り上げ、この1年半余りで約1.3万円、率にして約18%上昇しています。
推移を見ると、2024年12月の7.1万円から2025年半ばに8万円前後へ乗せ、後半には8万円台が定着。2026年に入ると2月に8.9万円と調査期間の最高値をつけ、5月〜7月にも8.8万〜8.9万円の高値ゾーンを再びうかがう展開となりました。直近9月も8.4万円と、切り上がったレンジを維持しています。
始発駅の着席通勤という唯一無二の価値が、賃料水準を着実に押し上げている形です。上昇基調の賃料は投資物件としての収益力を裏打ちし、売却時の強力なアピール材料となります。
大田区の人口動向と将来予測
※本グラフは、国立社会保障・人口問題研究所 将来推計人口・世帯数 日本の地域別将来推計人口 令和５(2023)年推計よりFGHが作成したものです。
大田区における人口の将来推計を見ると、2040年に総人口のピークを迎え、その後は減少へ転じるとされています。
そして、ワンルームマンションの賃貸需要に強く関係する生産年齢人口（15〜64歳）は2030年頃を境に減少が始まり、以降は急速に減っていくと予測されています。
長期的には賃貸需要に陰りが出る可能性があるため、売却や物件入れ替えのタイミングを「生産年齢人口の減少前」に検討することも、出口戦略として有効です。
大田区の外国人割合
2025年4月1日現在の住民基本台帳人口754,451に対し、外国人住民数は32,698と
外国人割合は4.33%です。
東京23区の中で6番目に外国人割合が小さいエリアとなっています。
西馬込駅周辺の主要施設・主要大学など
西馬込駅周辺の主要施設
西馬込駅周辺は、日蓮宗の大本山と文士村の歴史が息づく、由緒あるエリアです。
池上本門寺
西馬込駅から徒歩約12分、弘安5年（1282年）に日蓮聖人が入滅した霊場に建つ日蓮宗の大本山です。約7万坪の広大な境内には、内部構造を持つ宝塔として全国でも類例のない国指定重要文化財の多宝塔をはじめ、荘厳な伽藍が立ち並びます。毎年10月の「お会式」には約30万人の参詣者が集まり、万灯練供養の熱気が夜の街を包む——大田区を代表する歴史的ランドマークです。桜や梅の名所としても知られ、日常の散歩コースとして地域に愛されています。
参考：池上本門寺
大田区立郷土博物館（馬込文士村）
西馬込駅から徒歩約7分、大田区の考古・歴史・民俗を伝える人文科学系の博物館です。常設展示には「馬込文士村」コーナーが設けられ、大正末期から昭和初期にこの丘に集った尾崎士郎・宇野千代・川瀬巴水ら文士・芸術家たちの原稿や版画、ゆかりの資料をじっくり鑑賞できます。入館無料。街に点在する文士たちの居住跡案内板とあわせて巡れば、住宅街の風景が物語を帯びて見えてきます。
参考：大田区立郷土博物館
西馬込駅周辺の主要大学・専門学校と自宅外通学者数（推定）
| 順位 | 学校名 | 在学生数 | 自宅外通学者割合 | 自宅外通学者数 |
|---|---|---|---|---|
| 第1位 | 東京都立荏原看護専門学校 （東雪谷・西馬込駅から約2km） | 約240人 | 約40% | 約100人 |
※在学生数は各校の規模を基にした概算値、自宅外通学者割合は、各校の公開情報や地域特性を基にした推定値です。
西馬込駅に似ている日本国内の鉄道駅
名古屋市営地下鉄桜通線の終点・始発駅で、朝は座って都心へ向かえる住宅タウンです。
駅直結の商業施設と落ち着いた住宅街が広がっており、地下鉄始発×住宅地という組み合わせが西馬込とよく似ています。
Osaka Metro谷町線の終点・始発駅で、梅田・東梅田方面へ座って直結できる駅です。
大型商業施設を備えつつ周辺は住宅地が中心で、始発の着席通勤を強みとする点が西馬込と共通しています。
大田区のワンルームマンション関連の条例
大田区においては、ワンルームマンションの開発に関する条例として「地域力を生かした大田区まちづくり条例・大田区開発指導要綱」が適用されます。
・住戸が15戸以上含まれる共同住宅、寮、寄宿舎、長屋等
・25㎡以上を確保
・30戸以上の場合、用途地域により一定の割合でファミリー型式住戸の設置（専用面積40㎡を超える面積の住戸）を含めなければならない
・ファミリー向け住戸（専用面積40㎡以上超え）は戸数の1.5倍以上、その他の住戸は戸数以上の台数分を設置
・規模に応じて適切な管理を行う
西馬込駅周辺の再開発情報
場所：東京都大田区（東急多摩川線 矢口渡駅付近〜京急蒲田駅、第一期整備区間）
最寄駅：—（大田区全域の鉄道ネットワークを強化する事業）
概要：西馬込駅周辺で進行中の大規模な市街地再開発はありませんが、大田区では区の悲願とされる新空港線（蒲蒲線）の整備が大きく前進しています。東急多摩川線を矢口渡駅付近から地下化し、JR・東急蒲田駅の地下に新ホーム、京急蒲田駅の地下に蒲田新駅を設けて両線を接続する計画で、実現すれば東急東横線方面から羽田空港方面への直通ルートが生まれ、区内外の移動が飛躍的に便利になります。2025年（令和7年）10月には都市鉄道等利便増進法に基づく速達性向上計画が国に認定され、事業は許可段階へ。総事業費は約1,248億円、営業主体は東急電鉄、整備主体は大田区と東急電鉄等が出資する羽田エアポートラインが担います。羽田空港を擁する大田区全体の資産価値を長期的に押し上げるビッグプロジェクトとして、西馬込を含む区内全域から注目されています。
竣工：2025年10月に速達性向上計画が国に認定・開業は令和20年代前半を予定
参考：新空港線（蒲蒲線）メインページ（大田区）
西馬込駅周辺のワンルームマンション売却成約事例（体験談）
S様（ルーブル西馬込弐番館 ご売却）
「これまでいろいろな業者から売却勧誘の電話が入ったが、当方は売却する意向なく、一方的に断わった。しかし上記の状況の変化から、そんな業者の中で対応がよく話を聞いても良いと思われる2〜3業者に話しを聞き、その中でも一番誠実な、かつ押し込み感もない貴社担当と縁があったのか、スムーズに話しを聞くことができた。またこちらの要望も極力誠実に対応してくれていると感じられた。商売なのである程度の押しも必要であろうが、時には引くことも当方は信用できる相手と判断した。」
S様（GENOVIA HILLS西馬込ROSSO ご売却）
「希望をしっかり聞いて、頑張って売却活動をしていただけました。行動が早く、他社の提示よりも高い金額での売却を実現いただけたので満足しています。事後的な、賃貸管理会社との対応のフォローもとても助かりました。」
西馬込駅周辺のワンルームマンション売却成約事例（成約価格）
FGHの2023年8月～2026年7月までの成約事例の一部です。
| 駅徒歩 | エリア | 築年 | 広さ | 成約価格 |
|---|---|---|---|---|
| 11分 | 南馬込6丁目 | 1999年 | 20㎡ | 1,680万円 |
| 8分 | 南馬込6丁目 | 2017年 | 41㎡ | 4,100万円 |
株式会社FGHでは西馬込駅周辺のワンルームマンション売却実績が豊富です。その他の成約価格については個別にお問い合わせください。
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西馬込駅周辺の取扱物件一覧
西馬込駅徒歩15分圏内のワンルームマンションの取り扱い実績です。
査定価格については個別にお問い合わせください。
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西馬込駅周辺の取扱物件を地図でみる
西馬込駅周辺のワンルームマンションについてよくある質問
西馬込駅周辺の物件を売却するなら買取がおすすめ？仲介がおすすめ？
西馬込駅周辺のワンルームマンション売却は、高く売るなら仲介がおすすめです。「即現金化したい」「築年が古すぎる」などのご事情がある場合は買取がおすすめです。
サブリース中・管理委託中の物件でも売却できますか？
当社の売却依頼の約7割がサブリース中・管理委託中の物件です。解除してから売却するのか、そのまま売却するのか、ベストな方法をアドバイスさせていただきます。また、解除の際は先方業者様との交渉から伴走し、スムーズな解除を目指します。
詳しくはこちらのコラムをご覧ください。
＞＞サブリース物件の売却方法 コツがわかれば高値で売却可能！
他社で「損切り（赤字売却）しかない」と言われた物件でも、高く売れる可能性はある？
はい、十分に可能性はあります。他社で「損切り」と判断された物件を、利益が出る形で再生・売却した事例が多数ございます。
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宅地建物取引士 / 賃貸不動産経営管理士 / 住宅ローンアドバイザー
株式会社FGH 代表取締役社長
株式会社アーバンフォース 代表取締役社長
2007年2月フォースグループ創業以来、投資用不動産仲介の第一線でキャリアを積む。
中古ワンルームマンションはもちろん、不動産全般に関する多岐にわたる経験と知識でお客様からの信頼も厚い。
これまで400名以上のお客様の資産形成のお手伝いをしている。
このコラムを書いている人
マンション経営ラボ 編集者
最新の不動産投資情報や株式、投資信託、為替など幅広い投資コンテンツを掲載。 オーナー様自身で最適な不動産の購入・売却・運用の判断材料になる情報をタイムリーに提供いたします。
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