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不動産投資コラム

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投資スケルトン

マンション購入の際によく頂くご質問の中に、子供名義で購入したいとのご要望をよく頂きます。
単純にお金を渡す場合、もらった側に贈与税がかかることはみなさん良くご存知だと思いますが、
マンションなどの購入時に資金負担をしてあげることが贈与である、
ということには気を付けないといけないかもしれません。

贈与税は、年間110万円を超える贈与を受けたときに超えた額に対して課税されますが、
直系尊属(父母や祖父母)からの贈与には、一定額が非課税になる特例制度が設けられています。

住宅取得等資金贈与の特例って?

住宅取得等資金贈与の特例とは、自分の直系の父母や祖父母からの贈与が、
家を建てたり、買ったりあるいは増改築などをするための必要資金などを、その一部の贈与税が非課税になる制度のことです。
対象となる贈与は2015年1月1日から2021年12月31日までの間に行われたものが制度の対象となります。

適用要件や金額には定めがありますが、もし適用を受けられれば、贈与税はもちろんのこと、相続税の生前対策としても活用することが出来ます。

住宅取得等資金贈与の特例を受けるためには、贈与を受けた年の翌年の2月1日~3月15日(確定申告の申告期間)に、贈与税申告書および添付書類を提出します。
この特例を用いて非課税となる限度額は、300万円〜3,000万円で、「取得時の消費税率、契約を結んだ日、住宅の種類」の状況によって異なります。リフォーム後のピカピカの家のイラスト

節税効果の具体的な内容については、個々のケースによって異なるため、専門家である税理士に相談すると良いでしょう。

投資用マンションを買うときは?

子どもの将来の生活の足しに、と投資マンションを代わりに購入したい場合はどうすればいいのでしょうか。
親からの資金負担には「あげる」以外にも「借す」という方法があります。

■親子間融資
借金にした場合には、贈与税は課せられません。
ただし、贈与ではなく、借金であることを第三者から見ても認められように明確にしておく必要があります。

・金銭消費貸借契約書を作成する。
借用書のように借主のみの署名捺印の書式にせず、金銭消費貸借契約書として貸主と借主がそれぞれ署名押印して作成してください。
借入金額・利息・返済期間等の借入条件をしっかり記載して下さい。なお借入金の金額に応じた収入印紙を貼り、消印することを忘れないで下さい。
・一定の利息はつける。
極端に低い金利や無利息であると、贈与とみなされてしまいます。
・契約書に従い毎月確実に返済する。
返済した確実な証拠を振込用紙や預金通帳で証明できるようにして下さい。
・返済期間は返済完了年の親の年齢がおおむね80歳までの期間とする。
親の年齢を考慮した常識的な返済期間にしていないとただの贈与とみなされてしまいます。

など

第三者からみて、贈与とみなされ贈与税が課税されるような無用の誤解を生まないように注意し、きちんと借入れについて取り決めをする必要はありますが、金融機関とのローン契約に伴うさまざまな手数料かからないことや、返済期間や金利も比較的自由に設定することができるなど圧倒的に有利です。

親子の仲にも礼儀あり

子どもに兄弟がいるときには、相続時に遺産分割のトラブルになる可能性がありますので、あらかじめ十分に検討して親が負担する金額を決める必要があります。
相続税対策に購入されるケースも多い不動産ですが、トラブルの元になってしまっては元も子もありません。

そのためにも普段から親子仲良く相談しておくのがよいかもしれません。

立っている大家族のイラスト「親子三代」

 

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