不動産投資を成功するには、不動産投資手法別に特徴を理解することが重要です。
特にこれから始めようという方は何に投資したらいいか迷ってしまいますよね。
そんな不動産選びもそれぞれの特徴を押さえておけば自分にあった投資スタイルを見つけることが出来ます。
・新築一棟マンション
・中古一棟マンション
・新築ワンルームマンション
・中古ワンルームマンション
・新築アパート
・中古アパート
・新築一棟マンション
RC造などのマンション１棟を所有するケースです。
RC造のマンションは、外観が立派に見えるため入居希望者には人気です。
そのため木造アパートなど他の物件と比較すると空室の心配は減ります。
また新築信仰の根強い日本では新築当初は比較的高い家賃でも入居者がつきやすく、
物件の担保価値も高いため金融機関の融資も受けやすいです。
ただし、デメリットもあります。
それは建築単価が高いということです。
マンションの建築費というものは、規模が大きくなればなるほど材料費などの関係で
1部屋当たりの単価が大きくなっていきます。
そのため、数十戸数クラスになってはじめて採算が合う投資商品になります。
また、新築物件には建築会社の利益も乗っています。規模の大小に関わらず1案件ごとのノルマになる利益を得ようとします。したがって、小規模な物件はより割高になります。
こういったことから新築マンションを建てる人は資産家の方や投資ファンドです。
・中古一棟マンション
新築は高すぎる、それなら中古で買おうと思われる方もいらっしゃるでしょう。
古いマンションは約10年ごとに行う修繕に多額の費用が掛かります。
大規模マンションであれば数千万から億単位、小規模でも1千万はかかるでしょう。
中古マンションの売買は掘り出し物が見つかることもありますがメンテナンスが行き届いていないマンションも多いものです。
中古一棟物件が売却されるタイミングの多くは、そろそろ大型修繕が必要な時だと言われています。そのようなタイミングの物件を買ってしまうと、購入後すぐ修繕する必要になってしまします。購入前に修繕計画などきちんと確認するようにしましょう。
・新築ワンルームマンション
弊社でも特に多い商品がワンルームマンションになります。
購入を検討されている方も多いのではないでしょうか。
新築になると購入までの手軽さや一括借り上げによる安定収入をストロングポイントにしています。
ご存知の方も多いかとは思いますが、新築は中古と比較するとかなり割高な値付けになっています。それは販売の流れにあります。
区分マンションは次のような流れで販売されます。
土地の仕入れ → ２．建築 → ３．販売会社 → ４．販売代理店
このすべての段階で利益が乗せられています。
トータルすると分譲価格の2割から３割は利益と言われています。
また、ワンルームマンションは手軽に買えるものの1部屋空室がでた途端にキャッシュフローのマイナスが確定します。
その対策としてサブリース契約を結び空室対策を図るというのが一般的な新築スキームですが、ご存知のように改善されないケースが多々あります。
契約更新のたびに家賃をさげられ毎月のキャッシュフローはマイナス、売却しようとすると管理契約解除に応じてもらえず出口がなくなるなんてこともよくあるからです。
ただ、新築ですので、改修や設備の故障などは10年ほどの間はほぼないといえるでしょう。
また、ワンルームの場合、居住者が家にいる時間が短いため部屋の備品の消耗が少なく、かつ設備の規模も小さいため、修繕費が抑えられることになります。
投資として考えると空室リスクも低く、維持費も低くできます。反面、値下がりリスクが大きく、利益確定するためには分譲時の販売利益を乗せて売却しなければいけないため、投資として成功するためには売買時期や立地などを正確に見抜く必要があり、難易度は高く、見返りは少ない結果になるでしょう。
・中古ワンルームマンション
新築からいったん下がった価格で購入した中古は、売却時にあまり値下がりしません。それどころか、立地条件によっては値上がりする可能性もあります。
その際ワンルームマンションは流動性が高く、買い手が見つかりやすいメリットもあります。
もちろん、1部屋だけの所有では家賃収入が少なく、空室リスクも新築同様あります。
ただ、新築は稼働が未知数に対して中古はそれまでの賃貸状況を確認してから買うことが出来るためしっかり選ぶことができればリスクは抑えることが出来るでしょう。
・新築アパート
アパートの多くは木造なのでRC造のマンションよりも安価なため、価格は規模にもよりますが大体都心でも1億円台前半から購入可能です。融資属性の高い方であれば視野に入る価格帯でしょう。
建物自体が安価ということは使われている材料も安価です。つまり、維持費も低く抑えることが出来ます。マンションのように一度に何千万もでる事態はまずなりません。
さらに新築なら自分の思い通りに設計ができるので夢が広がります。周辺の競合物件と差別化するために個性的なデザインにすることもできます。
敷地に余裕があれば駐車場やトランクルームを併設して、家賃プラスαの収益を得ることが出来ます。
そのため金融機関は、不動産投資の中でも特にアパートに対する融資に積極的です。
それだけ失敗する確率が低いとみているのです。
ただし、いいことばかりではありません。
新築アパートはマンション同様に割高ということです。
アパートはマンションと違い多くの業者がいるわけではありませんが、建築費が当然乗ってきます。したがって中古に比べ割高感があるのです。
そのため高い利回りは期待できずローン返済や固定資産税などを差し引くと手元には雀の涙というケースもよくあります。
賃貸需要のあるエリアで土地をもってらっしゃる資産家のかたであればおススメできる投資といえます。
・中古アパート
新築アパートもキャッシュフロープラスのまま出口戦略を成功できれば勝算はあります。さらに成功率を上げるなら中古アパートを購入すべきでしょう。
1棟マンションに比べメンテナンス費用を安く抑えることができるメリットは新築とかわらずですが、利回りが違います。
購入価格は立地や規模、築年数にもよって異なりますが、中には新築の約半額近い物件もあるのです。
購入価格はこれだけ違っても家賃は新築に比べ1割程度安くすれば十分競争力を持たせることが出来ます。
まとめ
いかがでしたか？
今回は「投資手法別メリット」についてご紹介してきました。
これで不動産投資に興味はあるが何に投資をすればいいのかわからないという
悩みも解決することができます。
今後投資を始めたい！という方や不動産を買い増ししたいという方は参考にしていただければとおもいます。
不動産は世界に一つしかないオンリーワンの資産。お客様にとってベストな物件は必ずあります。
↓↓弊社にご相談いただく内容で、よくあるご相談はこちら↓↓
□不動産投資を始めたいが、知識がなくどうしたらいいのか分からない
□売出物件が多すぎて、どの物件を購入すれば良いのか分からない
□他社から提案されている物件があるが、適正価格なのか分からない
□保有している投資物件で、改善できることがあれば改善したい
□将来に備えて不動産投資をしているが、何らかの不安がある
□購入時にイメージしていたものと何か違う気がする
□月々マイナス収支でローンの支払いに困っている
株式会社ＦＧＨは投資用不動産のプロフェッショナルとしてお客様を全力でサポートいたします。
お悩み事や、気になることなど、どんな些細なことでもお気軽にご相談くださいませ。
特にこれから始めようという方は何に投資したらいいか迷ってしまいますよね。
そんな不動産選びもそれぞれの特徴を押さえておけば自分にあった投資スタイルを見つけることが出来ます。
・新築一棟マンション
・中古一棟マンション
・新築ワンルームマンション
・中古ワンルームマンション
・新築アパート
・中古アパート
・新築一棟マンション
RC造などのマンション１棟を所有するケースです。
RC造のマンションは、外観が立派に見えるため入居希望者には人気です。
そのため木造アパートなど他の物件と比較すると空室の心配は減ります。
また新築信仰の根強い日本では新築当初は比較的高い家賃でも入居者がつきやすく、
物件の担保価値も高いため金融機関の融資も受けやすいです。
ただし、デメリットもあります。
それは建築単価が高いということです。
マンションの建築費というものは、規模が大きくなればなるほど材料費などの関係で
1部屋当たりの単価が大きくなっていきます。
そのため、数十戸数クラスになってはじめて採算が合う投資商品になります。
また、新築物件には建築会社の利益も乗っています。規模の大小に関わらず1案件ごとのノルマになる利益を得ようとします。したがって、小規模な物件はより割高になります。
こういったことから新築マンションを建てる人は資産家の方や投資ファンドです。
・中古一棟マンション
新築は高すぎる、それなら中古で買おうと思われる方もいらっしゃるでしょう。
古いマンションは約10年ごとに行う修繕に多額の費用が掛かります。
大規模マンションであれば数千万から億単位、小規模でも1千万はかかるでしょう。
中古マンションの売買は掘り出し物が見つかることもありますがメンテナンスが行き届いていないマンションも多いものです。
中古一棟物件が売却されるタイミングの多くは、そろそろ大型修繕が必要な時だと言われています。そのようなタイミングの物件を買ってしまうと、購入後すぐ修繕する必要になってしまします。購入前に修繕計画などきちんと確認するようにしましょう。
・新築ワンルームマンション
弊社でも特に多い商品がワンルームマンションになります。
購入を検討されている方も多いのではないでしょうか。
新築になると購入までの手軽さや一括借り上げによる安定収入をストロングポイントにしています。
ご存知の方も多いかとは思いますが、新築は中古と比較するとかなり割高な値付けになっています。それは販売の流れにあります。
区分マンションは次のような流れで販売されます。
土地の仕入れ → ２．建築 → ３．販売会社 → ４．販売代理店
このすべての段階で利益が乗せられています。
トータルすると分譲価格の2割から３割は利益と言われています。
また、ワンルームマンションは手軽に買えるものの1部屋空室がでた途端にキャッシュフローのマイナスが確定します。
その対策としてサブリース契約を結び空室対策を図るというのが一般的な新築スキームですが、ご存知のように改善されないケースが多々あります。
契約更新のたびに家賃をさげられ毎月のキャッシュフローはマイナス、売却しようとすると管理契約解除に応じてもらえず出口がなくなるなんてこともよくあるからです。
ただ、新築ですので、改修や設備の故障などは10年ほどの間はほぼないといえるでしょう。
また、ワンルームの場合、居住者が家にいる時間が短いため部屋の備品の消耗が少なく、かつ設備の規模も小さいため、修繕費が抑えられることになります。
投資として考えると空室リスクも低く、維持費も低くできます。反面、値下がりリスクが大きく、利益確定するためには分譲時の販売利益を乗せて売却しなければいけないため、投資として成功するためには売買時期や立地などを正確に見抜く必要があり、難易度は高く、見返りは少ない結果になるでしょう。
・中古ワンルームマンション
新築からいったん下がった価格で購入した中古は、売却時にあまり値下がりしません。それどころか、立地条件によっては値上がりする可能性もあります。
その際ワンルームマンションは流動性が高く、買い手が見つかりやすいメリットもあります。
もちろん、1部屋だけの所有では家賃収入が少なく、空室リスクも新築同様あります。
ただ、新築は稼働が未知数に対して中古はそれまでの賃貸状況を確認してから買うことが出来るためしっかり選ぶことができればリスクは抑えることが出来るでしょう。
・新築アパート
アパートの多くは木造なのでRC造のマンションよりも安価なため、価格は規模にもよりますが大体都心でも1億円台前半から購入可能です。融資属性の高い方であれば視野に入る価格帯でしょう。
建物自体が安価ということは使われている材料も安価です。つまり、維持費も低く抑えることが出来ます。マンションのように一度に何千万もでる事態はまずなりません。
さらに新築なら自分の思い通りに設計ができるので夢が広がります。周辺の競合物件と差別化するために個性的なデザインにすることもできます。
敷地に余裕があれば駐車場やトランクルームを併設して、家賃プラスαの収益を得ることが出来ます。
そのため金融機関は、不動産投資の中でも特にアパートに対する融資に積極的です。
それだけ失敗する確率が低いとみているのです。
ただし、いいことばかりではありません。
新築アパートはマンション同様に割高ということです。
アパートはマンションと違い多くの業者がいるわけではありませんが、建築費が当然乗ってきます。したがって中古に比べ割高感があるのです。
そのため高い利回りは期待できずローン返済や固定資産税などを差し引くと手元には雀の涙というケースもよくあります。
賃貸需要のあるエリアで土地をもってらっしゃる資産家のかたであればおススメできる投資といえます。
・中古アパート
新築アパートもキャッシュフロープラスのまま出口戦略を成功できれば勝算はあります。さらに成功率を上げるなら中古アパートを購入すべきでしょう。
1棟マンションに比べメンテナンス費用を安く抑えることができるメリットは新築とかわらずですが、利回りが違います。
購入価格は立地や規模、築年数にもよって異なりますが、中には新築の約半額近い物件もあるのです。
購入価格はこれだけ違っても家賃は新築に比べ1割程度安くすれば十分競争力を持たせることが出来ます。
まとめ
いかがでしたか？
今回は「投資手法別メリット」についてご紹介してきました。
これで不動産投資に興味はあるが何に投資をすればいいのかわからないという
悩みも解決することができます。
今後投資を始めたい！という方や不動産を買い増ししたいという方は参考にしていただければとおもいます。
不動産は世界に一つしかないオンリーワンの資産。お客様にとってベストな物件は必ずあります。
↓↓弊社にご相談いただく内容で、よくあるご相談はこちら↓↓
□不動産投資を始めたいが、知識がなくどうしたらいいのか分からない
□売出物件が多すぎて、どの物件を購入すれば良いのか分からない
□他社から提案されている物件があるが、適正価格なのか分からない
□保有している投資物件で、改善できることがあれば改善したい
□将来に備えて不動産投資をしているが、何らかの不安がある
□購入時にイメージしていたものと何か違う気がする
□月々マイナス収支でローンの支払いに困っている
株式会社ＦＧＨは投資用不動産のプロフェッショナルとしてお客様を全力でサポートいたします。
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