不動産投資におけるリノベーションの失敗例7選!成功に繋げるコツは?

公開日2020/07/17
更新日2021/07/31

投資物件をリノベーションする価値


不動産投資をしているときに、リノベーションをして高値で売却したい、入居者を増やしたいと考える人も多いはず。
実際に中古マンションや中古戸建の場合、リノベーションをすることで、物件の価値が大きく上がったケースも珍しくありません。
しかし、正しい方法とタイミングでリノベーションを行わないと、十分なリターンが得られない可能性も。
今回は、投資物件をリノベーションする際に起こりやすい失敗例7選と成功させるためのコツを紹介していきます。
 

投資用物件のリノベーション失敗例7選


投資用物件におけるリノベーションの失敗例は、主に下記の7つです。
 リノベしても入居者が増えない
 構造が複雑すぎて、思うような構造にならない
 管理規約でリノベーションできない
 水漏れ問題
 雨漏り問題
 耐震改修が高額になる
 予想以上に費用がかかる

リノベーションしても入居者が増えない

リノベーションを行っても、入居者が思うように増えないことがあります。
その理由の1つとして考えられるのは、入居者のニーズにそぐわないリノベーションを行い、入居者が集まらなかったケース。
つい、自分の好みの間取りや設備にしてしまい、入居者の視点が欠けた代表的な失敗例です。
入居者は男性が多いのに女性向けのかわいらしい内装にしたり、高齢者の入居者が多いのに若者向けの内装にしても意味がありません。
入居者需要に合わせたリノベーションをしなければ、空室は埋まらないのです。
そのため、「入居しそうな人はどういった人が多いのか」「どのようなデザインを求めているのか」を事前にリサーチしておきましょう。
 

立地や入居条件のせいで入居者が増えない

入居者が増えない理由が物件以外の理由だった場合、いくらリノベーションを行っても思うような結果になりません。
地域の人口が減少していたり、近隣の環境が変わり騒音や治安が気になるようになったなど、立地や周辺環境が理由で入居者が増えないケースが挙げられます。
「なぜ入居者が増えないのか」という点を明確にしてから、リノベーションにとりかかることが大切です。
 

管理規約上、理想とするリノベーションができない

原則、中古ワンルームマンションをリノベーションするときは管理組合の許可が必要となるので、思うようにリノベーションができない場合があります。
管理組合の規約上、仕様や間取り・資材が制限されてしまうため、 特に床の資材・玄関・ 冊子の交換などはリノベーションが難しいことがほとんどです。
中古マンションを購入する前に管理組合の規約を確認し、理想とするリノベーションができるか問い合わせしましょう。
 

構造が複雑すぎて、思うような構造にならない

購入した物件の構造が複雑だと、リノベーションも難しくなります。
無理押しでリノベーションを行っても、結局自分の理想通りの間取りやデザインにならなかったというケースも少なくありません。
特に、下記のケースは注意が必要です。
 築年数が古く、構造が特殊な物件
 こだわりの強いデザイン
 屋根がたくさんある
このような場合、リノベーションするときに理想な構造やデザインになりにくく、理想通りのリノベーションができたとしても高いコストになるケースが多いです。
リノベーションするときは、なるべくシンプルな構造の物件を購入しましょう。
 

水漏れ問題

水漏れは、物件管理において最も注意すべき事項の一つとして挙げられます。
特に、排水管が傷みやすい中古マンションや中古戸建は水漏れを引き起こしやすいので、リノベーションの際に注意が必要です。
メンテナンスをしないまま築年数が30年・40年と経過した物件は、水漏れなどの水回りのトラブルが起こる可能性が高くなります。
リノベーションして内装はきれいになったけれども、いざ貸し出すと水漏れしだしたというケースも少なくありません。
また、見えないところで水漏れしていた場合、気づかないうちにダニが繁殖したり、キノコが生えたりすることも。
今まで排水管に対してどのようなメンテナンスを行ったのかを、中古マンションや戸建てを購入する時に必ず確認するようにしましょう。
 

雨漏り問題

築年数が古い物件の場合、雨漏りしてリノベーションに多額の費用がかかる、またはリノベーションできなくなるケースがあります。
特に、バルコニーがある中古住宅を購入する場合は要注意。
バルコニーは設備が傷みやすいため、定期的なメンテナンスをしていなければ、雨漏りしやすくなります。
雨漏りした場合、バルコニーだけではなく下の木材なども傷みやすくなるため、余分な工事費用がかかるケースも少なくありません。
そのため、物件を購入する場合は、”雨漏りしていないか””バルコニーのメンテナンスを定期的に行っているか”を事前に確認しましょう。
 

耐震改修が高額になる

中古物件を耐震改修する場合、高額になりすぎて採算が合わなくなるケースがあります。
耐震改修とは、地震に強い住宅にするための工事のこと。
特に耐震改修が必要な住宅は、1981年以前に建築された物件です。
1981年以前の住宅は旧耐震基準と呼ばれる物件で、震度5程度の揺れでも倒壊しないという基準のもと建てられていました。
これらは地震に弱い構造で建築されているため、耐震工事が必要といわれています。
しかし、耐震基準の工事費用は高額になりがち。特に築年数が古ければ古いほど高くなりやすいです。
中には、数百万円以上の費用がかかるケースも少なくありません。
築年数が古い物件をリノベーションするときは、”耐震工事の必要性はあるのか””過去に耐震工事を行ったことはあるのか”を確認しておきましょう。
 

予想以上に費用がかかる

リノベーションをしてみると、予算以上に費用がかかることがあります。
株式会社リクルート住まいカンパニーの「2017年大型リフォーム実施者調査」によると、中古物件を購入して大型リフォーム実施をした人のリフォーム費用は平均で628.1万円でした。
また、リフォームをした人のうち14.4%は1,000万円以上かかっています。
このとおり、リフォームには少なくても数百万、場合によっては数千万円という多額の費用がかかることがわかります。
雨漏りや水漏れ、耐震工事などがあると想定よりも高額になるケースも少なくありません。
予想以上の出費を避けるために、事前にどのくらいリノベーション費用がかかるかリフォーム会社と確認しましょう。
 

リノベーションが成功すれば高値売却や入居者増につながる


上記の通り、リノベーションが失敗に終わるケースも少なくありません。
リノベーションには多額の費用がかかるため、失敗すると大きなダメージになります。
しかしながら、リノベーションは資産価値をあげる有効な手段であるのも事実です。
実際に「リノベーション費用を差し引いても、売却によって100万円以上の利益が出た」「 入居者需要が急激に増えた」という成功例も数多くあります。
リノベーションを成功させるためには、事前の準備が重要になってきます。
 
 

リノベーションを成功させる4つの方法

リノベーションを成功させるためには、下記の4つの方法を実践する事をおすすめします。
 入居者需要に合わせたリノベーションをする
 インスペクションをする
 2000年以降の物件を購入する
 安心R住宅を購入する
 

入居者需要に合わせたリノベーションをする

入居者需要を正しく把握してリノベーションを行うことは、もっとも重要なポイントです。
いくらお金をかけてリノベーションをしても、入居者に適した部屋や住宅を提供しなければ、入居者が入りにくくなります。
まずはリノベーションしようとしている物件のターゲット層を明確にしておきましょう。
ターゲットに適したリノベーションをすることで、入居率が高くなります。
 ターゲットが大学生の場合→若者向けのオシャレなデザインにする
 ターゲットがファミリー向けの場合→食器洗浄機など実用性の高い設備をつける
 ターゲットが高齢者の場合→バリアフリーに近い構造にする
不動産投資におけるリノベーションの目的は、入居者好みの部屋や住宅にすることです。
自分好みのリノベーションは、ただの自己満足にすぎません。
不動産投資目的でリノベーションするときは、入居者のニーズに適した改装を求めましょう。
 

インスペクションをする

住宅を購入する前にインスペクションをして、リノベーションで得られるリターンや費用・期間などを把握しておきましょう。
インスペクションとは、住宅の状況を調べてリフォームやリノベーションに関するアドバイスをしてもらうことをいいます。
「ホームインスペクション」「住宅診断」「現況調査」「瑕疵住宅状況調査」などさまざまな呼び方がありますが、原則としてやることはほぼ同じ。
外廻りや基礎、室内や設備の状況などをチェックし、住宅の劣化の状況・欠陥の有無・瑕疵の有無など、住宅の健康状況を診断します。
インスペクションをすることで、事前の雨漏りや水漏れ、シロアリなど見えにくい欠陥を発見することができます。
しかし、築年数が古い中古マンションや中古戸建の場合は、慣れている不動産投資家の場合でも、物件がリノベーションに向いているかを判断するのは難しいもの。
購入してから、見えない瑕疵がでてきたというケースも少なくありません。
それでも、事前にインスペクションをすることで、中古物件におけるリノベーションのリスクが軽減される可能性は大いにあります。
リノベーション前の下準備として、インスペクションを行うことをおすすめします。
 

木造の物件は2000年以降の物件を購入する

木造の投資物件を購入する場合、できるだけ2000年以降の物件を購入すべきです。
2000年に建築基準法が変更になっており、耐震・断熱基準が変わっているため、2000年以降に建てられた木造住宅は断熱性・耐震基準が高く、しっかりとした造りになっています。
リノベーションをしても、資産価値を回復させやすいといえるでしょう。
一方、2000年以前の木造住宅の場合は、耐震性や断熱性に不安が残ります。
特に1981年以前の物件に関しては、旧耐震基準と呼ばれる「震度5強程度の揺れでも建物が倒壊しない」ことが条件になっています。
つまり単純に考えて、震度6以上の地震があった場合、倒壊の危険性があるということです。
木造の住宅の場合は、最低でも1981年以降、なるべくなら2000年以降に建築された物件を購入して、リノベーションすることをおすすめします。
 

安心R住宅を購入する

安心R住宅を投資用物件として購入することで、比較的安心してリノベーションができます。
安心R住宅とは、国が一定の基準を満たしていると認定した中古物件のことです。
安心R住宅に認定される条件は、主に下記の3つ。
 耐震性等の基礎的な品質を備えている
 リフォーム実施済みまたはリフォーム提案がついている
 点検記録等の保管状況について情報提供が行われる
このように安心R住宅に認定されるには一定の条件が必要となるため、比較的リノベーションやリフォームをしやすいのが特徴です。
リノベーションに向いている物件を探すのに自信が無い方は、安心R住宅を購入を視野に入れてみてはいかがでしょうか。

不動産投資におけるリノベーションの失敗例と成功のコツまとめ


不動産投資におけるリノベーションを成功させるためのポイントは下記の4つです。
 リノベーションを行う前に必要性を確認する
 築年数が古い物件は雨漏り・水漏れ・耐震改修などで失敗しやすいので注意
 インスペクション・安心R住宅の購入・築年数の浅い物件の購入でリスクを軽減できる
 自分好みの物件ではなく、入居者好みのリノベーションをする
リノベーションは入居者を集める上で有効な手段のひとつですが、正しい下調べや手順を踏まないと失敗してしまう可能性があります。
本記事を参考にして、代表的な失敗例と対策例を学び、後悔のないリノベーションを行いましょう。

このコラムを書いている人

マンション経営ラボ 編集者

マンション経営ラボ 編集者

最新の不動産投資情報や株式、投資信託、為替など幅広い投資コンテンツを掲載。 オーナー様自身で最適な不動産の購入・売却・運用の判断材料になる情報をタイムリーに提供いたします。

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