不動産投資における自己破産とは?失敗例と対策を徹底解説!

不動産投資における自己破産とは?

不動産投資は、リターンが大きい一方でリスクも大きいものです。

リターンを求めるあまり、不動産投資で失敗するケースは少なくありません。

最近では「スマートデイズ」と「スルガ銀行」による不動産投資の不正融資問題が起こり、一部投資家は大きな損害をこうむるに至っています。

この騒動については、他人事のように感じるかもしれません。

不動産投資に関わっている以上、やはり大きな損害を受けることはあるのです。

最悪の場合、「自己破産」という選択をする人も。

不動産投資で自己破産となれば、その後の人生は大きく狂ってしまうでしょう。

 

不動産投資における自己破産率はどのくらい?

不動産投資での自己破産率は、統計として取られていません。

ただし、ある程度推測することは可能です。

主な金融機関は、「リスク管理債権比率」「延滞率」という数字を公表しています。

これらは基本的に「返済が延滞されている貸出金の、全債権における割合」を意味するものです。

つまり「貸しているお金のうち、どれくらい返済に延滞が出ているか」を示します。

そして、国内の主な111銀行における「平均的なリスク管理債権比率」は、1.2%でした。

要するに、100人に1人はローン返済が滞っているとわかります。

返済と自己破産が両立することは通常考えられないので、自己破産率も1.2%に近しい数字だと推測できます。

(参考:東京商工リサーチ

 

不動産投資における自己破産には、免責が適用されるのか?

そして、自己破産するのであれば、「免責があるかないか」も重要です。

免責とは、一言で言えば「借金を帳消しにする」ということ。

自己破産したからといって、かならず借金を帳消しできるわけではありません。

自己破産したうえで借金を支払う必要がある、というケースもあります。

不動産投資における自己破産では、「免責されない」されないケースが多々あります。

なぜなら不動産投資は、「免責不許可事由」に該当する可能性があるから。

「免責不許可事由」とは、要するに「借金帳消しにはできないお金の使い方」のこと。

たとえば、ギャンブルや遊興費で作った借金が、免責不許可事由の対象になります。

そして、不動産投資における借金も、免責不許可事由になる可能性があるというわけです。

よって「不動産投資で失敗しても、自己破産すればなんとかなる」とは限りません。

 

失敗したらどうなる? 不動産投資で自己破産した具体例

不動産投資で自己破産してしまうと何が起こるのか、実例をとおして考えてみましょう。

とあるサラリーマン投資家「A氏」は、東京都内の賃貸マンションを購入しました。

営業担当者が提示した金額は、不動産そのものが2,500万円。

そこにリフォームや客づけ費用が重なり、初期費用のトータルは3,000万円ほどになりました。

その後マンションの入居者を募りますが、思うように借り手がつきません。

やむをえず家賃を下げて貸し出しましたが、家賃を下げても入居率は改善せず、とうとうローン返済が遅延するようになります。

のちに不動産を査定し直したところ、そもそも不動産価格自体が相場外れでした。

A氏は相場1,900万円の不動産を、2,500万円で購入させられていたのです。

さらに、リフォームや客づけがおこなわれた形跡は、ほとんどありませんでした。

簡単なハウスクリーニングと、いいかげんなWEB広告が掲載されていたわけです。

つまり、不動産と諸費用双方で、不当に過剰な費用を支払わされていたのだと発覚します。

しかし、契約書に捺印したのはA氏本人であったため、この契約を覆す方法はありませんでした。

結局「売却しても多額のローン返済が残り、支払える見込みはない」という状況に陥ります。

最終的に、A氏は自己破産を選択。

自己破産では、99万円以上の資産がすべて没収(換価処分)されます。

よってA氏は、持ち家や車など、あらゆる資産を失うこととなりました。

 

なぜ不動産投資で、自己破産まで至るのか?

というように、不動産投資に失敗して、自己破産まで至るケースは多々あります。

なぜそのような事態になるのか、少し考えてみましょう。

 

そもそも不利な契約をしている

もっとも多いのが、そもそも不動産投資で不利な契約をしているという理由。

ただでさえ難しい不動産投資で、不利な契約を結んでいて、うまくいくはずがありません。

具体的には、上記の例のように

・相場よりも高い家賃で購入させられている(いわゆる「高値づかみ)

・諸費用を不必要に請求されている

・信用できない家賃保証がある

といったところです。

こういった契約を結んでしまうと、当然ながら不動産投資はうまく行きません。

しかし営業担当者は、さも「素晴らしい投資物件である」という体裁で勧めてきます。

その話を信じ込んでしまい、「いい話が転がってきた」と思って、むしろ不利な契約を結んでしまうというわけです。

こういったケースでは、「不動産を手放して離脱する」というのも難しくなります。

なぜなら「不動産を売却しても、ローン残債が補填されないから」

よって、売却する前に、自己破産を選択するというケースが多々あるわけです。

そもそも素晴らしい投資物件であれば、営業をかけなくても勝手に買い手がつきます

投資対象としてすぐれた面がないから売れ残り、営業をかけないと売れないのです。

 

諸費用に対する見通しが甘い

また、諸費用に対する見通しが甘いというケースも考えられるでしょう。

不動産投資には、不動産(躯体)そのもの以外に、さまざまな費用がかかります。

たとえば、

・修繕費

・リフォーム代

・賃貸管理会社への管理費

・ハウスクリーニング代

・固定資産税

・設備費etc…

というように、実にさまざまな費用がかかるわけです。

こういった諸費用の存在を見落としていれば、不動産投資はほぼ間違いなく失敗します。

また、諸費用の中には、「いつ・いくら発生するかわからない費用」もあります。

管理費や固定資産税は、最初から「年間でいくらかかるか」というのがほとんど明らかです。

しかし設備費や修繕費は、いくらかかるか不透明なもの。

不透明なはずの費用について「まあ大丈夫だろう」などと考えていると、後々で計算が狂うわけです。

 

リスクに対する見通しが甘い

また、不動産投資について回るリスクを甘く見てしまうというのも、たいへん危険なものです。

不動産投資においては、「入居者がうまく見つけられない」「滞納されたあげく、入居者が姿を消す」「家賃が下がってしまう」といった、さまざまなリスクが存在します。

あらゆるリスクの発生は、自分ではコントロールしづらいものです。

たとえば、家賃が下がってしまうというリスクは、避けようとしても簡単に避けられるものではありません。

しかしリスクについては「問題ないだろう」と決め込み、不動産投資へ踏み切るケースもあるわけです。

そもそもリスクについて知りもしない、というケースもあるでしょう。

となると、想定外のリスクによって収益性が損なわれ、ときには自己破産せざるえなくなるというわけです。

 

フルローンを利用している

融資においてフルローンを利用しているというのは、自己破産する人に多くみられる特徴です。

フルローンでの投資とは、「不動産の購入費用を全額ローンでまかなっている」という状態を指します。

つまりローンの返済額が高く、なおかつその期間も長くなるというわけです。

頭金を入れているのであれば、ローン返済の負担が下がるため、自己破産は遠ざかります。

しかしフルローンだと、少し不動産投資の計画が狂えば、すぐに返済は苦しくなるでしょう。

最悪なのは「オーバーローン」という状況に陥ること。

オーバーローンとは、「ローンで購入したものを売却しても、ローン残債が相殺されない」という状態を指します。

となると、不動産投資から撤退しようにも、手出しでローン残債を補填しなければいけません。

もし「補填しようもない」ということであれば、自己破産が選択肢として出てくるというわけです。

 

金利が高すぎる

借り入れる金額のほか、金利についても懸念があります。

金利が高ければ、いくら安い不動産だったとしても、ローン返済は苦しくなるでしょう。

特に、不動産投資初心者には、きわめて高い金利が提示されることもあります。

また属性(≒年収や勤務先から割り出される社会的な信用度)が低い場合も同様です。

「借りられる」からといって飛びつかず、無理な金利があれば借りないという姿勢でいなければいけません。

ここで高い金利を受け入れてしまうと、一気に自己破産へと近づきます。

 

セールストークにハマっている

セールストークにハマってしまうのも、自己破産への入り口と言えるでしょう。

不動産投資は、初心者が気軽に手を出して稼げるほど甘い世界ではありません。

むしろ大きなリスクと隣り合わせの、非常に厳しい世界というのは、多くの人が肌感覚で理解できるでしょう。

にもかかわらず、失敗する人が出てくるのは、営業担当者のセールストークにも原因はあるでしょう。

営業担当者は、

・銀行ではなく不動産投資をすればお金が増える

・年金や生命保険代わりになる

・節税効果が得られる

・地方の物件ならローリスクで収益化できる

・サブリースだからリスクはないetc…

というように、いかにも不動産投資が簡単であるかのように、語ってきます。

しかし彼らは、「営業」です。

彼らの口からは、いくらでも好都合な話が展開されます。

営業担当者の話を真に受けず、自分自身でも判断する力を養うことが大切なのです。

 

不動産投資での自己破産を避けるには?

不動産投資では、自己破産につながりかねない、さまざまなリスクが存在します。

自己破産まで至らないまでも、大きな負債を抱える、貯蓄が失われるといったケースもあるでしょう。

そういったケースを避けるためには、不動産投資において以下のような姿勢や立ち回りが求められます。

いずれも「当たり前」の話なのですが、意外にもこれができていない初心者は多いものです。

そして何がなんだかわからないまま、自己破産へ追い込まれるというわけですね。

同じような失敗を繰り返さないよう、しっかりとおさえておきましょう。

 

じゅうぶんな知識を身に着ける

もっとも大切なのは、当然ながら知識を身に付けること

不動産投資においては、知識が何よりも重要です。

しかし、じゅうぶんな知識もない状態で、不動産投資へチャレンジするというケースがあとを絶ちません。

不動産投資をするなら、不動産そのものの知識に始まり、税制や経理・建築法など、幅広い分野について精通しているべきでしょう。

不動産を取得する、あるいは融資申請する前に、じゅうぶんな知識を集めておきましょう。

 

不動産を適切に評価する

もちろん、取得する不動産を適切に評価することも重要です。

具体的には、「投資したとして、収支が見合うか否か」を見極めなければいけません。

・提示されている価格は適切か

・将来的に家賃はどのように変動するか

・リフォームや修繕にはどの程度の費用が必要か

・入居者がつくかetc…

見極めるべきポイントはさまざま存在し、そしてそのすべてで高い判断力を問われます。

知識や経験を活かして、常に適切な評価ができるようにしたいところです。

ちなみにここでネガティヴな材料が出てくると予測されていても、営業担当者はあまり口にはしません。

しっかりと、自分の眼で見定めることが重要です。

 

市場を冷静に換算する

不動産そのものではなく、不動産を取り囲む市場についてもリサーチします。

たとえば、

・地域ではどのような需要がある

・競合はいくらで貸し出しているか

・今後、開発の見込みはあるか

・家賃相場はいくらくらいかetc…

というようなところですね。

ここでネガティヴな材料があった場合も、営業担当者は伏せたりします。

 

自己資金に応じた、適切な借り入れ

また、自己資金に応じた借り入れをすることも重要です。

少なくとも、フルローンのような、オーバーローンが見えている融資を受けるべきではありません。

きちんと頭金を入れて、返済可能な金額の借り入れにとどめるのが基本線です。

 

不動産投資における自己破産まとめ

不動産投資において自己破産を選択するというのは、当然ながら最悪の結果です。

自己破産することになれば、家賃収入を得るどころの話ではありません。

所有している自宅や自動車など、ほとんどのものは失われます。

自己破産にまでは至らないまでも、不動産投資で大きな損失を出すというのは、決して珍しい話ではありません。

過去、失敗した人たちと同じことを繰り返さないようにしましょう。

そのためには、じゅうぶんな知識や賢明な判断能力が求められるのです。

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