放置はNG!空き家の活用方法と注意点をレクチャー

公開日2020/06/03
更新日2021/07/31

空き家の放置はリスクが高すぎる


ここ数年、深刻化している空き家問題。
平成30年住宅・土地統計調査の概数によると、全国に空き家は846万戸以上あり、空き家率は13.55%です。
空き家の数は今後ますます増えていくことが予測されており、2033年には、空き家率が30.2%にも達すると言われています。
つまり、日本の全住宅の3戸に1戸が空き家となってしまう可能性が高いのです。
しかし、空き家にしたまま放置しておくのは、リスクだらけでとてもオススメできません。
家は人が住まなくなると急激に老朽化が進み、倒壊のリスクが高まります。
管理のされていない空き家は、ゴミを不法投棄されたり、害虫が繁殖しやすくなり、隣近所に迷惑がかかります。
放火などの犯罪を招くこともあり、治安も悪くなってしまうでしょう。
空き家のまま放置すればするほど、家の状態は悪くなり、売却する際も価値が下落してしまいます。

空き家を放置していると固定資産額が6倍に!?

更地に直してしまうと固定資産税が高くなるので、あえて空き家のまま放置している人もいますが、特定空き家に指定されると、住宅用地の特例という優遇処置が適用されず、固定資産額が6倍になります。
つまり、空き家として放置する期間が長くなり、景観を損なっている、放置することが不適切と行政に判断されると、多額の税金を支払うことになってしまうのです。
ここまで行くとリスクも税金も高く、空き家として放置するメリットがありません。
空き家には補助金も出るので、上手く活用すればビジネスに繋がります。
今回は、そんな空き家の活用法についてまとめてみました。
 

空き家を活用するには?


空き家の活用を考える際には、まずどのように運営していきたいのかビジョンを明確にしましょう。
自分で住みたいのか、人に貸したいのか、空き家を活用して収益を上げていきたいか…
今後どうしていきたいのか考え、自分のライフスタイルや希望に合わせて活用法を検討していくことが大切です。
 

そのままの状態で賃貸として貸し出す

空き家の最も簡単な活用法は、そのままの状態で賃貸住宅として貸し出すことです。
直前まで人が住んでいたような物件は、設備こそ古いかもしれませんが、まだ人が住めるという証拠でもあります。
そのため、設備に不備や故障がなければ、ルームクリーニングを行いそのまま賃貸として貸し出すのも1つの手でしょう。
 

リノベーションし、賃貸として貸し出す

空き家をリノベーションすると、資産価値を上げることができます。
自分で居住することもできますし、売却する場合も、賃貸にする場合も、買い手や借り手が見つかりやすくなります。
ここではリノベーションし、賃貸として貸し出すと仮定してみましょう。
賃貸として貸し出す場合は、利回りについても考えなくてはいけません。
そこで、まずは家賃をいくらに設定できるか、地元の不動産業者に相談してみるといいでしょう。
家賃5万円が妥当だと判断された場合、リノベーション費に500万円かかると、利回りは24%となります。
空き家のリノベーションは補助金を活用できるので、補助金を使えば利回りは更に良くなるでしょう。
利回りを計算し、リノベーションに使える費用の目安が計算できたら、どこまでリノベーションするかを考えます。

どこまでリノベーションするか?

部分的にリノベーションする場合、賃貸で貸し出すのであれば、水回り、壁紙は必ず綺麗にしたいところ。
女性の入居希望者は、水回りが綺麗かどうかを重視する傾向にあります。
水回りは劣化しやすいので、古い設備から最新のものに取り替えましょう。水回りを変えるだけで家全体の機能も上がります。
壁紙と床、トイレ・キッチン・浴室をリフォームする場合の費用は、数十万~500万円です。
築10年以上の一戸建ては、外壁や屋根のリフォームも必要な場合があります。
大規模なリノベーションを行う場合の費用は、500~2,000万円程度です。
どこまでリノベーションするか、そしてどんな機器を取り入れるかによってリノベーション費用は大きく変わってきます。
低価格で空き家のリノベーションを請け負う業者もあるので、費用に関しては複数の業者に依頼し見積もりをもらいましょう。
全面的なリフォームを行う場合は、予算や工事期間に余裕を持つことも大切です。
 

建て替えて賃貸として貸し出す

空き家をリノベーションしても、賃貸住宅1軒建てるのとリノベーション費用が変わらない場合は、思い切って新築の賃貸住宅に建て替えることもオススメです。
老朽化し耐震性の低い空き家を無理にリノベーションするよりも、一度取り壊し、新たに新築物件を建てる方が、耐震性が上がり、安全な建物になります。
しかし取り壊すには解体費用もかかるので、エリアの市場調査を行い、事前に終始計画を立て、投入した資金の回収が可能なのか、黒字化できるのかをシミュレーションすることが大切です。
 

民泊施設にする

現在、空き家の数が上昇する反面、ホテルの数が増えずホテル不足が進んでいます。
外国人旅行客の急増はこのホテル不足に拍車をかけており、ホテル不足の穴を埋めるものとして注目されているのが民泊。
政府は観光立国に力を入れているため、外国人旅行者は今後益々増えることが予想されているので、外国人旅行客向けに民泊施設として空き家を開業する人が増えています。
コロナウイルス蔓延により外国人旅行者は減少していますが、ウイルスの蔓延が終息すれば、旅行者が戻ってくるでしょう。
今から民泊施設への転用の準備を始めると、外国人旅行者が戻ってくる時期に重なり、民泊事業をスタートするのにちょうどいいかもしれません。
また、民泊はテレワークが進んでいることもあり、自宅で仕事ができない人からの需要も高まっています。
京都では古い町屋をリノベーションし、民泊施設として貸し出すことで成功を収めた人もいるのだそう。

民泊運営は周囲への配慮を忘れずに

ただし民泊を行う上では、近隣住民への配慮と承諾も必要です。
外国人は日本のマナーを知らない人も多いので、利用者にルールを徹底させる必要もあります。
民泊の運営は自分でもできますし、代行業者に依頼し運営してもらうこともできます。
同じ稼働日数であれば、賃貸で貸し出す賃貸料よりも民泊として宿泊料を稼ぐ方が、収益は大きくなります。
ただし閑散期はどうしても客足が遠のきますし、マナーの悪い外国人旅行客が室内を荒らすことも絶対にないとは言えません。
貸し出した部屋が、犯罪に使われるというリスクもあります。
 

シェアハウスとして運用する

空き家をシェアハウスにリノベーションすれば、賃貸収入を得ることができます。
通常戸建てを賃貸に貸す場合は、1軒につき家賃収入は1件しか入ってきません。
しかしシェアハウスは1軒を複数人でシェアして使うため、何件もの家賃収入が入ってきます。
仮に一人が退去し、空室が出ても他に入居者がいれば家賃収入が0になることはありません。
シェアハウスの運用は自分で行うこともできますし、完全に外部に委託することもできます。
シェアハウスのデメリットは、入居者同士のトラブルが起きやすいところ。
1軒を複数人で使い、毎日顔を合わせるため、生活習慣の違いなどにより、どうしてもトラブルが起きてしまうのでしょう。
シェアハウスを運営するのであれば、入居者同士が気持ちよく生活できるようなルール作りをすることが大切です。
またシェアハウスを運営するためには、リノベーションの他に家具・家電も設置する必要があり、初期投資が大きくなってしまいます。
そのため、費用を抑えて空き家を活用したいという人向きではありません。
 

更地に戻し、土地活用を行う

空き家のある土地を更地にすると、様々な用途に活用することができます。
賃貸物件を建てる以外にも、コンビニなどの商業施設を誘致し運営したり、コインパーキング、トランクルーム、太陽光発電設備の設置など、さまざまな活用方法を選べます。
土地が狭小地だったとしても、更地になれば自動販売機を設置したり、バイク・自転車用の駐輪スペースに替えることもでき流でしょう。
ただし更地にすると、建物がある時より固定資産税が上がるので要注意。
そのため十分な市場調査を行った上で、更地に戻し土地活用を考えるべきです。
先に更地に戻し、その後土地活用を考えていては、余計に税金を支払ってしまうことになりかねません。
 

売却する

よっぽどの豪邸でない限り、高値での売却が難しいと言われている空き家。
しかし、空き家を手放すことができれば、空き家の手入れや見回りに悩まされることはありません。
空き家なんて売れないとお考えの人も多いですが、空き家は利回りの高さから投資用の物件としても人気です。
空き家を安く買ってリノベーションを行い、賃貸に出したり、売却することで売却益を狙う人もいます。
 

空き家には補助金が使える!


空き家を活用する際には、国や各自治体からの補助金を利用することができます。
空き家の除去(解体・撤去処分)に対するもの、空き家のリフォーム・改修に対するもの、空き家の取得・購入に対するもの、空き家の利用(店舗・集会所などへの改装)に対するものなど、空き家の利用法に応じて、様々な補助金を使うことができます。
具体的な補助額については、国土交通省や各自治体のH Pで確認できるため、「空き家 補助金」などのキーワードで調べてみて下さい。
 

空き家活用のまとめ


空き家は放っておいても、何のメリットもありません。
そればかりか犯罪の温床になってしまい、地域住民に迷惑をかける可能性もあるのです。
しかし、空き家を上手く活用することができれば、手軽な不動産投資にもなり、ビジネスチャンスが広がっています。
活用法も多種多様のため、所有する空き家では何ができて、どれだけの収入を得ることができるのか、シミュレーションしてみるといいでしょう。
補助金も利用できるところが、空き家活用の最大のメリットでもあります。

このコラムを書いている人

マンション経営ラボ 編集者

マンション経営ラボ 編集者

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