新築・築浅物件が良いとは限らない?~現役営業マンから見た不動産売買の成功事例~

公開日2021/11/20
更新日2021/11/20

 

はじめまして。株式会社FGHで売買仲介を担当している計良です。
普段はおもに営業として働いているので、今回は「営業担当から見た不動産売買の成功事例」についてお話しさせてもらいます。

巷でよく「日本人は新しい物好き」という言葉を耳にしますが、確かに自分では住まない投資用のマンションでも、できれば新築で購入したいと思っている方が多いと思います。
一般的に新築のマンションの方が利回りは低く、中古のマンションの方が利回りは高い傾向にありますが、中古の物件で築年数が30年以上経っている物件でも、利益を出して売却できるケースも存在します。

■事例紹介

2012年にワンルームマンションをご購入され、2021年10月に売却されたオーナー様の事例です。

購入金額     :1,300万
物件所在地    :港区某所
築年数      :1980年築(旧耐震基準物件)
賃料       :88,000円
管理費・修繕積立金:14,880円
固定資産税    :35,000円

※賃料-管理費修繕積立金で、手取り73,120円が手取り賃料となります。

概算ですが、約9年間の運用で1年間分空室期間があったので673万円の賃料収入です。
売却の依頼を受けた結果、1,600万円で引き渡しする事ができました。

売却金額(1,600万)と賃料収入(673万)から購入金額(1,300万)を差し引いても、973万円の利益を確定して売却した計算になります。

■立地がポイント

安定した不動産投資を望むのであれば、これから物件が立ちにくい場所の物件や駅近または駅直結で利便性が高い物件を選ぶことが重要になってきます。競合する物件が少ないと、賃料を高く保ちやすく安定的に運用できる傾向にあるようです。

先ほどお話しした事例のように、築30年以上たっているマンションであっても賃料を下げずに貸し続けられたのは【一等地】×【駅徒歩5分以内】という条件があったからこそでしょう。
これが駅徒歩10分以上であれば賃料や売却価格は大幅に変わっていたはずなので、不動産投資において立地は重要な要素になってきます。

■物件購入にあたって

物件は不動産会社の営業から進められるがまま受け身な状態で購入するのはおすすめできません。
物件の立地や、10年後・20年後どれくらいの賃料で貸すことができる物件なのか、ご自身で能動的に調べた上で購入の判断をしてもらえればと思います。

不動産投資は大きな買い物でもありますし、ある程度の期間をかけて投資される方が多いと思いますので、中・長期的な目線を持った上で投資を行うことが大切です。

どんな投資でも、完全にノーリスクで行うことはできません。
しかし、自分自身が納得して購入できる物件を探して、リスクの少ない不動産投資をしていただければと思います。

このコラムを書いている人

計良 優尚

計良 優尚

1992年生まれ 佐渡島育ち 賃貸経営管理士 東海大学卒業後、2015年4月よりフォースグループで新卒採用一号生として入社。 お客様のご要望に最大限お応えできますように、誠心誠意お手伝いさせていただきます。

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