「みんなで大家さん」の評判やメリット・デメリットをプロが徹底解説

「みんなで大家さん」の運営元と実績は？

「みんなで大家さん」は、都市綜研インベストファンド株式会社を運営元とするクラウドファンディングサイト。
不動産事業で実績のある共生バンクグループに属する会社が母体となっています。

共生バンクグループは、ホテル事業や高齢者向けの生活支援付きマンションの運営などを行っています。
そして、市綜研インベストファンド株式会社が「みんなで大家さん」で扱うファンドを運営する運用会社であり、「みんなで大家さん」を運営して資金集めなどを行うのがみんなで大家さん販売株式会社です。

みんなで大家さん販売会部指揮会社は資本金が1億円で、創業が1998年の中規模業者となっています。

いずれも宅地建物取引業や不動産特定共同事業の許認可を得て営業している会社です。

「みんなで大家さん」のセミナー＆説明会

「みんなで大家さん」は、比較的中高年をターゲットとしてクラウドファンディングサービスで、コールセンターなどが存在しており、セミナーや商品説明会なども積極的に行っています。

商品説明会は、東京だけでなく大阪などでも行われており、完全予約制となっているので、気になったことを直接的に聞けるのも嬉しいところです。

また、料金は完全無料で、希望の時間に予約をとって話を聞けます。最近ではWEBセミナーも盛んで、約1時間程度で運営元の企業のことや商品について知ることができるそう。

読売新聞や産経新聞といった大手新聞社から、ダイヤモンドZAiなどの経済誌にも取り上げられています。

セミナーや個別説明会などでは専属のスタッフさんがこれまで資産運用をしてきている人のケーススタディなどを紹介してくれるので、具体的に投資をしているイメージがわきやすいです。

手厚いサービスが魅力の「みんなで大家さん」

商品情報のカタログやDVDなどがもらえるなど、運営元が提供する資料が豊富なのも「みんなで大家さん」の特徴です。

「みんなで大家さん」の運営元は、運用会社として20年以上の実績があります。
申し込み手数料が無料ということもあり、投資のハードルが低いのも魅力です。

通常、初期費用として多額の投資金額を必要とする不動産投資ですが、”多くの人から少額で投資資金を集めて、みんなで大家さんとして不動産運用をする”ところから、サービスの名称がつけられています。

取り扱う商品も多岐にわたっており、ホテルや物流施設、歴史的な施設なども含まれます。
個人投資家ではなかなか投資できないような大型物件に投資できる醍醐味もあります。

「みんなで大家さん」の始め方

 

「みんなで大家さん」を始めたい場合、まずは資料請求を行うところから始まります。

近年はネット上だけで申し込みが完了するケースが多いのですが、「みんなで大家さん」は書面での申し込みとなるため、ネットに不慣れな方でも安心して申し込みをすることができます。

資料請求自体は無料でできますし、過去11年分の実績表がついてくるので、投資を検討する段階の人にもおすすめです。

資料請求は「みんなで大家さん」のホームページのサイトからクリック一つで必要な情報を入力するだけで可能です。

リマインドメールが届けば、3〜4日営業日で資料が登録した住所に届きます。

資料には申込書が同封されているので、必要事項を記入し、身分証のコピーを用意して返送します。
申込書を返送すると、契約書・契約書類・説明書等が送られてきます。

いわゆる重要事項の説明などの記載があるので、契約書類を確認した上で記入と捺印を行い、申込書同様に返送すると契約に移るといった形です。

その後、指示された通りに申し込んだ口数分の入金を行えば、申し込み完了となります。

あとは、運用が開始されるので投資家としてやることといえば、2ヶ月ごとに入ってくる分配金を確認することです。

償還までは長期的に分配金が入りますが、分配金は雑所得にあたるため、一定額を超えた場合は基本的に確定申告を行う必要があります。
必要な書類自体は運営元から届くので、あとは自分で申告しましょう。

「みんなで大家さん」のメリット

「みんなで大家さん」は、人気の不動産投資系クラウドファンディングですが、評判が良いのには理由があります。

ここからは、みんなで大家さんが人気の理由と利用するメリットについてお伝えしていきます。

想定利回りが高くてリターンが期待できる

数ある不動産型クラウドファンディングの中でも、「みんなで大家さん」の期待利回りはとても高いです。

想定年利が7%と高いリターンを期待できますが、その分運用期間は3年〜5年と長め。

しかし、長期的な視座で投資に取り組めるので、一喜一憂せずに済みます。

年6回分配金があるので、長期的に投資しながら利益を継続的に得られるのもメリットでしょう。

投資で得た利益の再投資も可能で、そのまま換金することもできます。自分で好きなように投資利益を動かせます。

不動産投資に関わる手間がかからない

「みんなで大家さん」のメリットは、なんといっても不動産投資をするにもかかわらず、不動産投資に関わる手間が一切かからないことです。

もし、個人で現物不動産をもとうとすると、設備などの管理が必要となってきます。

入居者を探したりする手間もかかりますが、「みんなで大家さん」ならば管理は一切不要です。

また、不動産投資では初期費用として自己負担で足りないときにローンを組んだりする必要があります。

銀行からの融資を受けなければならず、そうこうしているうちに物件が売れてしまうといった事態も起こりがち。

しかし、「みんなで大家さん」を活用すれば1口100万円からでそれ以外の費用を支払う必要がありません。

ローン審査などがないので、個人の属性が悪くても不動産投資が気軽にできるメリットがあります。

また、解約はいつでも可能なので現金化しやすいといった特徴があります。役所への届け出などが不要なので、売却がいつまでもできずに損失を被るといったこともありません。

豊富な情報をもとに投資ができる

「みんなで大家さん」の良いところは、なんといっても情報は豊富にある中で投資ができるという点です。

投資対象となる不動産の情報などは住所を含めて公開されているので透明性が高いといえます。

運用元である「みんなで大家さん」で運用している過去のファンドの実績も投資家は確認することができます。
最近はサイトや公式noteなどで不動産投資についての情報を提供しています。

会員特典などもあり、不動産投資の情報にもアクセスしやすいです。

会員制度でよりお得に投資ができる

他のクラウドファンディングサービスにない特徴として、「みんなで大家さん」には会員制度が存在し、ランクに応じて会員限定のサービスが受けられます。

ブロンズ会員（5口以上、2回以上の出資）

新商品の優先案内や追加ボーナスを受け取ることが可能です。

プラチナ会員（50口以上） プレミアム特典

などが受けられ、レジャー施設やレストランでの優待を受けることができます。
紹介制度もあり、ギフトカードなどのプレゼントもあるのも魅力です。

優先劣後債の仕組みが整っている

クラウドファンディングやソーシャルレンディングのサービスでは、出資者の元本保証がないことがデメリットに挙げられることが多いです。

しかしながら、「みんなで大家さん」は元本の安全性をできるだけ確保するために、優先劣後出資の仕組みを採用しています。

優先劣後出資とは、個人投資家を優先出資者とし、「みんなで大家さん」の運営元が劣後出資と位置付ける仕組みのこと。

不動産の変動に対して、20%まで価値が下落したとしても劣後出資として20%分は運営元がもつので、投資家の元本に影響を与えることがありません。

それゆえ、最大20%分ではありますが、個人投資家が投資した元本が毀損することはないのが魅力です。

また、「みんなで大家さん」は創業以来、元本割れを経験していません。

これは大きな実績であり、安心して投資ができる環境が整っているといえるでしょう。

比較的簡単に解約等ができる

クラウドファンディング系のサービスは、一度投資すると基本的にファンドが満期償還（もしくは早期償還）されるまで出資金を引き上げることができません。

それゆえ、資金拘束などが起こり、投資したいタイミングを逃すことなどが懸念されます。

しかし、「みんなで大家さん」であれば、まずすべてのファンド商品がクーリングオフの対象となるので、申し込みから8日以内であれば全額返金を受け取ることが可能です。

8日間を過ぎた場合は、権利の譲渡という形でのファンドの解約・返金が受けられることになっています。

ただし、返金には60営業日かかる（土日祝日を除く）ので、およそ3ヶ月かかります。

出資後に資金を手元に戻す時間がかなりかかるので、出資には慎重になる必要があります。

権利の譲渡を行う場合、運営元である「みんなで大家さん」に権利を譲渡する場合は手数料3%がかかります。

自分以外の第三者に権利を譲渡する場合は手数料1%がかかるので要注意。

しかし、解約や返金手数料などが法外にかかることはありません。

「みんなで大家さん」のデメリット

高い利回りで安定した利益を得ている人も多い「みんなで大家さん」ですが、もちろんデメリットもあります。

投資である以上、メリット・デメリット両方あるので、それらを考慮して投資対象を選ぶなどしましょう。

出資金額に限度があるなど投資に制限がかかる

1口100万円からの投資ということもあり、他のクラウドファンディングサービスに比べて出資額のハードルがやや高いのが「みんなで大家さん」のデメリットです。

その上、出資については1口〜の案件もあれば、5口〜のものもあり、案件次第では投資できないこともあります。

また、募集総口数には限度があるため、自分が欲しいと思った口数を購入できないこともあります。（募集は基本的に先着順）

自分の思う通りに投資できるとは言い切れないので、ある程度投資に制限があることを理解しておく必要があります。

「みんなで大家さん」のメリット・デメリットまとめ

「みんなで大家さん」は、銀行からの融資などを必要とせず、1口100万円から大型商業施設などに投資できる不動産型クラウドファンディングです。

60代・70代のシニア世代を筆頭に、幅広い世代から支持されています。

大手メディアにも取り上げられ、現状元本割れしたファンドがないのが「みんなで大家さん」の特徴です。

また、キャンペーンなども実施しており、ギフトカードのプレゼントなどが行われています。

ネットだけでなく、リアルでも専門のスタッフが相談に応じてくれるのが大きな特徴のサービスとなっています。

「みんなで大家さん」では数多くの不動産系ファンドを扱っており、それぞれ個別案件となっています。

それゆえ、ある程度案件ごとに検討する必要があります。

投資である以上元本保証でもないため、投資家としての判断が必要となりますが、長期的に不動産投資できる方法の一つとして注目を集めています。

みんなで大家さんは本当に怪しい？

ネット上で「みんなで大家さんは、条件が良すぎて怪しい」といった書き込みもあり、不安に感じている方もいらっしゃるかもしれません。

みんなで大家さんは、過去の運用実績を見ても決して怪しい投資商品ではありませんが、多くの方が怪しいと思われる点についてここで解説いたします。

みんなで大家さんが怪しいと思われる点

ネット上の書き込みで、多くの方が怪しいと思われている理由は、大きく３点あります。

• 1　運営会社が過去に行政処分
• 2　7％の高い利回り
• 3　運営状況が分かりにくい

 

運営会社が過去に行政処分

みんなで大家さんの営業者である「都市綜研インベストファンド株式会社」が過去に行政処分を受けたのは事実です。

しかしこの行政処分を受けた際に、処分の内容や受けた理由などをすべて公表し、対応を行っており、現在は解決しています。

行政処分を受けた際に運営会社がどのような対応を行ったのか、簡単にご説明しましょう。
「行政処分」とは、取り決められたルールに違反した際に下される処分のことです。

投資などで「リスクがない」、「この商品は確実に儲かる」といった、根拠となる裏付けのないことを記載するなどの行為は、詐欺行為とみなされ、処分が下ります。
みんなで大家さんの営業者、都市綜研インベストファンド株式会社は2013年5月に大阪府より、不動産特定共同事業者に対する行政処分を受け、不動産特定共同事業に係る業務の60日間の一部停止を言い渡されます。

その処分理由は、都市綜研インベストファンドは不動産特定共同事業者の資格を満たしていない、と判断されたことによるものでした。

都市綜研インベストファンドは、2011年に約32億円の資産過大計上を行っており、元本割れを起こした際に投資家を守る資金が不足している、投資資金を集める資格を有しないという判断でした。
この処分を受け、都市綜研インベストファンドは速やかに資金調達を行い、その後は不動産特定共同事業者としての許可基準を満たしています。

また行政処分を受けた後に出資者へ詳細や経緯の説明を行い、その期間も一度も出資者への配当を欠かさなかったことから、企業として誠実で信頼できる対応です。

行政処分を受けた際の解約希望者数や金額も包み隠さず公表していますし、評価に値するのではないでしょうか。

7％の高い利回り

不動産投資において、7％の利回りは怪しいと思われるほどの高利回りではありません。
例えば、地方のマンション物件への不動産投資であれば、10％の利回りも可能と言われており、みんなで大家さんの利回りが怪しいほど高くないことが分かります。

しかし、都心部のマンション投資であれば、利回り7％前後の結果を出すことは難しく、怪しいと考えている人は比べる条件が異なっている印象です。
みんなで大家さんは、成田などの事業用地に投資するため、7％前後の利回りが実現します。
またみんなで大家さんは、対象不動産の評価方法に「収益還元法」を採用しています。
収益還元法は、不動産の収益性に着目し、現在の不動産価値から将来得られる価値を割り引いて評価する方法です。
この方法は不動産価値ではなく、安定性のある賃貸利益を原資とすることから、市場の不動産相場の上昇下落に大きな影響を受けることがありません。
このように、みんなで大家さんは、安定した運用により、高い利回りを得られる仕組みとなっているのが特徴です。
みんなで大家さんが怪しいという意見は、あまり信用性がないとお分かりいただけると思います。

運用状況が不透明

みんなで大家さんは、不動産投資に必要な不動産管理の業務をすべて運営会社に委託する不動産投資商品です。
物件の詳細や募集件数、運用期間とその利回りなどの条件が提示されているだけで、すべてを任せるのは不安に感じる方もいるかもしれません。
また過去の行政処分時に配当の分配金が遅延した情報のみが独り歩きし、ネット上では不安を感じさせる書き込みが目立ちます。
しかし、みんなで大家さんは、これまで15年間元本割れもなく運用されています。
分配金の遅延は、過去の行政処分時を除き、一度も遅延していません。過去の行政処分時の分配金の支払いも完了していますので、クリーンな運用状況です。
実際に運営会社のホームページには毎年の賃借対照表が公開されており、運用状況を確認することもできます。
ネット上での不安を煽る書き込みが多いのは事実ですが、そのほとんどが誤った情報によるものでしょう。

みんなで大家さんは詐欺との噂は本当か

みんなで大家さんのみならず、あらゆる投資商品や投資サービスはリスクが高く、詐欺である、といった書き込みが見られます。

しかし根拠なく詐欺と決めつけ、吹聴する行為は営業妨害や名誉棄損で訴えられる犯罪行為ですので、そのような書き込みは信じないようにしましょう。

不動産投資と詐欺行為が一緒のように語られることも少なくありませんので、ここでは不動産投資と詐欺の違いについてご説明します。

不動産投資と詐欺の違い

不動産投資とは、不動産物件を購入し、第三者へ貸し出すことでその家賃収入の利益を得る方法のことです。
みんなで大家さんの場合は、不動産特定共同事業に基づき、複数名の投資家が出資し、その資金を元手に事業者が不動産を購入、運用します。

そして、そこで得た利益を投資家に分配する仕組みとなっています。そのため、不動産の価値が著しく下がる場合や、経済が大きく傾いた際などの予測不能な事態が起こると、損失が発生する可能性があります。

このように不動産投資には損失を出すリスクがあり、そのことを理解した上で投資を行うようにしましょう。
一方の詐欺とは、集めた資金で投資・運用を行うことなく、お金を騙し取る行為です。

運用の実態がないにも関わらず、運用実績を偽って提示するなど、騙すことを前提とした資金集めが詐欺行為に当たります。

みんなで大家さんのように、実際に運用実績があり、分配金を支払っている投資商品は詐欺とは言えないでしょう。

またみんなで大家さんは、15年間元本割れがないため、損失も出していません。

しかし元本割れの可能性は今後ないとは言い切れませんし、元本保証ではないことを理解してください。

みんなで大家さんのような不動産投資商品において、元本保証は出資法違反になります。

不動産投資にはリスクは付き物ですので「損失が出た＝詐欺」ではありませんので、このような書き込みには注意しましょう。
このようなことから、みんなで大家さんが詐欺である根拠はありませんし、2022年時点で損失を出した人も見当たりません。

実際に投資商品を購入している人でなくとも、書き込みで不安を煽ることはできます。

ネット上の根拠のない書き込みや、自分で投資を行っていない人の意見に惑わされないようにしたいですね。

安定した高い利回りで運用している、みんなで大家さんは、実際に投資を行っている人からは高い評価を受けています。

みんなで大家さんは副業に向いているか

魅力的な投資商品、みんなで大家さんを副業で行いたいと考えている方も多いでしょう。また不動産の節税効果も期待したいですよね。

ここでは、みんなで大家さんが副業に向いているか、ご説明します。

 

みんなで大家さんは節税効果が薄い

みんなで大家さんは不動産小口化商品となるため、従来の不動産投と比べると節税効果が期待できません。

従来の不動産投資で使用できる節税方法が、みんなで大家さんには適用されないためです。

しかし資産圧縮効果があるため、相続税対策には効果があります。

条件によっても異なりますが、現金で持っている場合と比べ、半分以下に圧縮できる場合もあるため、現金資産よりは節税効果は見込めるでしょう。

従来の不動産投資のように運用業務の必要がなく、手間のかからない投資のメリットを節税効果よりも優先する方におすすめです。

 

みんなで大家さんは副業におすすめ

みんなで大家さんは、出資以外の手間がかからない、ほったからし投資が可能なため、副業におすすめです。

本業が忙しく他の時間を取れない方や、育児中でまとまった時間の確保ができない方が、自分で不動産投資を行い、運用するのは難しいでしょう。
みんなで大家さんであれば、出資以降はすべてお任せですので、分配金が振り込まれるのを待つだけの手軽さが魅力の投資方法です。
どんな方でも始めやすいので、副業を探している方にはぴったりの方法ではないでしょうか。

 

不動産投資は副業規定に引っかかるのか

会社の就業規則によっては、副業を禁止されている場合もありますよね。
実際に投資を行う際は、勤務先の就業規則を確認しておくことをおすすめします。

多くの場合は、不動産投資は副業規定に引っかかず、問題なく行うことが可能です。
みんなで大家さんのように、出資を行うのみで運用などの実務は一切行わない場合、本業に影響を与えることはありませんので、個人資産の運用は問題なく行えます。

 

ただし事業規模で不動産投資を行っている、と判断された場合は副業として扱われる場合があります。
不動産投資の場合は、5棟10戸以上の運用が基準と言われています。
みんなで大家さんの場合は、複数の投資家で不動産資産を運用しますので、この点を指摘されることは少ないでしょう。
こういった点でも、みんなで大家さんは副業として行うのにおすすめの投資商品です。

 

みんなで大家さんの利益が出たら確定申告をしましょう

みんなで大家さんの利益分配金は、所得税が源泉徴収された上で支払われます。
そのため確定申告は不要ではないか、と考える方も多いでしょう。
しかし、源泉分離課税ではなく、総合課税のため、給与所得と退職所得を除いた所得が、20万円を超える場合、確定申告が必要となります。

源泉分離課税とは

源泉分離課税とは、他の所得と分離し、一定の税率で税金が源泉徴収され、納税がそのまま完結する課税方式です。
所得を受け取る時点で、すでに税金が差し引かれており、確定申告が不要となります。

総合課税とは

総合課税は、給与所得などと他の所得を合算した「課税所得」に、所得税の税率をかけて所得税額を算出する課税方式で、確定申告が必要です。

課税所得が多いほど税率が高くなる、累進課税方式が採用されており、合計した所得が多ければ納税額も多くなります。

主な所得は以下になります。
給与所得・事業所得・一時所得・譲渡所得・不動産所得・雑所得

 

みんなで大家さんの所得は「雑所得」です。
みんなで大家さんに投資した会社員の場合は、「給与所得」と「雑所得」を合計金額が、所得額になります。
この合計所得金額から控除分を引いた金額に、所得税率を用いて所得税を計算します。
もしみんなで大家さん以外にも他の副業等の雑収入がある場合は、合算することを忘れないようにしてください。

確定申告に必要な書類

みんなで大家さんの利益を確定申告する際は、以下の3種類の書類が必要です。
支払調書・源泉徴収票・その他控除に必要な書類

 

支払調書（控え）

支払調書とは、みんなで大家さんの営業者が、1年分の支払内容を記載した書類のことで、税務署に提出される書類です。
これは営業者が、投資家へ支払った分配金と税務署に収めた源泉徴収税を証明するために作られる書類で、個人が確定申告する際には不要です。

しかし、確定申告する際に、正確な分配金の金額を知る必要があり、スムーズな確定申告のために利用すると良いでしょう。

みんなで大家さんは、毎月1日に支払い調書の控えを投資家へ送付していますので、確定申告時のために保管しておくとスムーズです。

源泉徴収票

源泉徴収票とは、会社から支払われた給与などの金額と支払った所得税が記載されている書類で、毎年1月から12月の1年単位で発行されます。
会社員の場合は、12月末か翌年1月に配布されます。
もし配布されない場合は、人事担当者へ問い合わせると発行してもらえます。

フリーランスの場合には、仕事ごとに源泉徴収額を把握し、計算することが必要ですので注意しましょう。

その他控除に必要な書類

控除に必要な主な書類は以下ですが、いずれも個人で準備する必要があります。

• 医療費控除書類（病院の領収書や明細書）
• 社会保険料の控除証明書
• 生命保険料・地震保険料の控除証明書

 

雑所得は20万円以上あれば確定申告

雑所得がみんなで大家さんの利益のみ、という方は3口（300万円）以上の投資が気を付けるべきラインです。
仮に6％の利回りで3口（300万円）を1年間運用した場合、税引き前利益が18万円になります。

しかし利回りが7％で1年間運用した場合は、21万円の利益となり、確定申告の対象となります。

運用状況や期間によっても異なりますので、運用報告書を確認するのを忘れないようにしましょう。

 

確定申告しないとどうなるのか

みんなで大家さんに投資し、20万円以上の利益が発生したにもかかわらず、確定申告を行わなかった場合はどうなるのでしょうか。
収入を隠している行為は「脱税」に当たり、税務調査により発覚した場合は、重加算税が課せられます。
その際、無申告の場合は最大で50％の重加算税が課せられますので、注意してください。
また発覚した際に、過去にさかのぼって納税義務が発生しますので、甘く考えずきちんと確定申告するようにしましょう。