【ワンルームマンション 売却】投資失敗の理由とリスク・注意点

■中古ワンルームマンション投資のよくある失敗例

●投資失敗例01：設備の交換・修繕で想定以上の出費が･･･

 
販売価格の安さに飛びついて中古のワンルームマンションを購入してしまうと、思わぬリスクが隠れていることがあります。
 
Aさんは、築15年の中古ワンルームマンションを購入しました。販売価格は近隣の相場から見ても非常に安く、築年数のわりに内装も比較的きれいだったので購入を決めしました。しかし、購入して2年が経った頃から、設備関連のトラブルが相次ぐようになります。ガス給湯器の故障に始まり、エアコンの故障や排水管の詰まりなど、様々な不具合が出てきました。Aさんは設備の交換・修繕をおこなうことになり、当初想定していなかった出費が収益に大きな影響を与えました。
 
相場に比べて安い中古のワンルームマンションは、見かけこそきれいでも、トラブルの種が潜んでいるケースがあります。特に初心者の方はトラブルの種を見抜くことができず、パッと見の印象が良ければ購入してしまう傾向にあります。ですが、後に設備トラブルが顕在化すると想定以上の負担になるため、注意が必要です。
 
中古ワンルームマンション投資のシミュレーションをおこなうとき、月々の家賃収入からローンの返済額を引くだけの人がいます。「毎月の家賃収入が7万円で、ローンの返済が5万円だから、月々2万円の黒字になるな。1年で24万円、2年で48万円か。多少、修繕費は出るかもしれないけど何とかなるだろう」という算段です。しかし、設備の故障などで一度に50万円の出費が発生したらどうなるでしょう？ 2年で48万円を見積もっていた収益は丸ごと吹き飛んでしまいます。そのうえ、空室によって家賃収入が得られない期間が発生したら、当初のシミュレーションは大幅な修正を余儀なくされます。
 

●投資失敗例02：空室率が高く、想定していた利回りが･･･

 
不動産投資の最大のリスクは「空室リスク」です。
 
Bさんは、郊外にある築25年の中古ワンルームマンションを購入しました。Bさんが購入したマンションがあるエリアには大学がキャンパスを構えており、閑静な住宅街として比較的人気のエリアです。利回りが10％を超えていたことが決め手になって、Bさんは購入を決意。しかし、賃貸経営を始めると思うように入居者が付かず、空室期間が長引き、想定していた利回りを大きく下回ることになってしまいました。
 
築20年を超えるような中古のワンルームマンションは、当然、設備やデザインが古く、入居者のニーズに合わない可能性があります。大学が近いのであれば10代～20代前半の若者が入居者になるので、設備やデザインが古い物件は敬遠されます。また、人気のエリアには新築物件も次々と建築されていきます。もちろん家賃との兼ね合いになりますが、新築の物件に比べると築年数の古い物件は競争力がありません。
 
いくら表面利回りが高くても、空室になってしまえば本末転倒です。中古物件であるがゆえの需要の低下も踏まえて、投資計画を立てなければいけません。
 

■新築ワンルームマンション投資のよくある失敗例

●投資失敗例01：売却したくでも売却できない･･･

 
Cさんは、新築のワンルームマンションを購入しましたが、想定していたほどの利回りが出ないため、3年が経った頃に売却を検討し始めました。しかし、物件の査定額が想像以上に低くローンの残債を大きく下回っていたため、売るに売れないという状況に･･･。やむを得ず、手出しの現金も合わせて売却しましたが、トータルで大きな損失を被りました。
 
新築ワンルームマンションの販売価格には、ディベロッパーの利益や広告宣伝費、人件費などが上乗せされているため、物件の実質的な価格よりも3割程度高くなっているのが一般的です。しかし、最初の入居者が付くとすぐに「中古」の扱いになり、実質的な物件の評価額で値付けされます。そうなると、少なくとも3割以上は価格が下がり、購入時の価格を大幅に下回ってしまうのです。
 
基本的に、不動産投資は長期的な運用を前提とするものであり、特に新築のワンルームマンションは短期で売却するのに適しません。ローンを完済するまで持ち続けることを前提とした投資戦略が重要になってきます。
 

●投資失敗例02：家賃を下げないと入居者が入らない･･･

 
日本人は新築物件を好む人が多いため、新築のワンルームマンションも相場より高めの家賃で貸し出すことができます。これを「新築プレミアム」と言いますが、新築プレミアムを過信すると後悔することになります。
 
Dさんは、できるだけ高い家賃で賃貸経営をしたいと考え、都内の新築ワンルームマンションを購入しました。当初は、新築プレミアムの家賃設定で入居者が決まりました。しかし、ワンルームマンションは入れ替わりが早いのが特徴で、最初の入居者は1年弱で退去。Dさんはそのままの家賃で次の入居者を募集しましたが、決まる気配がありません。なぜなら、新築プレミアムが使えるのは誰も住んだことのない物件だけで、1日でも入居者が住んだ物件は中古になってしまうからです。
 
中古物件になったら、新築プレミアムの家賃設定で貸し出すのは困難です。実際にCさんは、当初15万円だった家賃を12万円に下げるまで入居者が付きませんでした。新築プレミアムは一時的な付加価値でしかなく、最初の入居者が退去した後はその価値が無くなります。次の入居者を探すときには中古の家賃相場に合わせないと入居者を確保するのは難しく、家賃を下げれば利回りも低下していきます。
 
新築ワンルームマンションを購入する際は、新築プレミアムからの家賃下落を考慮して、どの程度の下落まで許容できるのかを見極めたうえで投資判断をすることが大切です。
 

●投資失敗例03：思ったほど節税効果が得られない･･･

 
不動産投資のメリットの一つに節税効果があります。ですが、節税効果を狙ってワンルームマンションを購入すると、後悔することになるかもしれません。
 
Eさんは、節税効果に注目して新築のワンルームマンションを購入しました。購入した年の確定申告では一定の節税効果を実感できましたが、翌年以降は期待していたほどの節税効果を得られず、何のための不動産投資だったのか･･･と後悔することになりました。
 
不動産投資で節税効果があるとされている税金は、主に相続税と所得税・住民税です。相続税の節税効果は期待できますが、新築ワンルームマンションの場合、所得税・住民税の節税効果は大きなものではありません。
 
新築ワンルームマンション投資を始めた初年度は何かと初期費用が発生するため、賃貸経営が赤字になることも少なくありません。このような場合、給与所得などがある方は、賃貸経営で発生した赤字分を給与所得から差し引くことができます（損益通算）。この損益通算によって所得が減るため、所得税や住民税の節税につながります。しかし、多額の経費が発生するのは物件を購入した年だけであり、2年目以降は経費が減ります。そのため、初年度のような節税効果は期待できないのです。
 
もちろん、2年目以降も減価償却による節税効果は得られます。減価償却とは、経年によって生じる建物の資産価値の目減りを経費として計上できる仕組みのことで、物件の取得費用を規定の減価償却期間にわたって毎年按分して経費計上することができます。
 
とはいえ、マンションなど鉄筋コンクリート造の建物の減価償却期間は47年です。47年かけて経費計上していくことになるので、1年あたりの節税効果はそれほどインパクトのあるものではありません。節税効果はあくまでも不動産投資の「おまけ」のメリットであり、それを主目的として新築ワンルームマンションを購入するのは考えものです。
 

●投資失敗例04：サブリース契約にして後悔･･･

 
Fさんは、サブリース契約で新築のワンルームマンション投資を始めました。過去の不動産投資で空室に悩まされたFさんにとって、「家賃保証」というフレーズは大きな安心材料になりました。しかし、安定的な賃貸経営ができたのは最初の5年だけ。家賃の保証額が改定された5年後を境に、自己負担が生じるようになってしまいました。
 
サブリースとは、不動産会社（サブリース会社）が物件を借り上げ、その物件を転貸する仕組みのこと。サブリース会社が借主となり、入居者の有無にかかわらず家賃を保証してくれるため、空室リスクを気にせずに賃貸経営ができるのがメリットです。
 
しかし、サブリースにはいくつかの注意点もあります。まず、サブリース契約では手数料として家賃収入の10～15％程度を徴収されます。また、一般的なサブリース契約では、最初の5年間は家賃を定額で保証するものの、その後は家賃の見直しがおこなわれ、家賃が下げられるケースがあります。
 
新築ワンルームマンションのサブリース契約において、5年後の更新で家賃が数万円下がるのは珍しいことではありません。そうなると、Fさんのように収支が突然マイナスに転じるおそれがあります。また、本来の賃貸経営ではオーナーに入るはずの礼金や更新料もサブリース会社の収益になるため、満足のいくキャッシュフローを得られないこともあります。「空室にしたくない」という理由だけでサブリースを選択すると、後悔することになりかねません。
 

■ワンルームマンション投資で失敗しないための心得

●損益が確定するのは売却するとき！

 
ワンルームマンション投資において、オーナーのみなさんは当然、家賃収入を確保すること腐心します。一方で、経年とともに物件の資産価値が下がっていくことを意識するオーナーはあまりいません。ですが、ワンルームマンション投資で成功を収めるには、資産価値の低下にも目を向けることが重要です。
 
たとえば、1,000万円のワンルームマンション（実質利回り5.0％）を5年間運用した場合、収益は以下のように計算されます。
 
年間の収益：1,000万円 × 5.0% ＝ 50万円
5年間の収益：50万円 × 5年 ＝ 250万円
 
「ふむふむ、5年で250万円の収益か」と、まんざらでもないオーナーもいるかもしれません。しかし、5年で250万円の収益が出たと言えるのは、5年後も物件の資産価値が1,000万円を維持していた場合です。5年後に購入金額と同じ1,000万円で売却できれば、投資金額を全額回収できて、純粋に250万円に収益を手にしたことになります。
 
ですが、5年後に購入時と同じ価格で売却できる物件はほとんどありません。一部の例外はありますが、ほとんどの物件は経年とともに資産価値が低下します。
 
では、5年後に900万円で売却できたとしましょう。その場合、収益は以下のように修正されます。
 
キャピタルロス（売却損）：1,000万円 － 900万円 ＝ 100万円
5年間の収益：250万円 － 100万円 ＝ 150万円
年間の収益：150万円 ÷ 5年 ＝ 30万円
 
キャピタルロスを減じると、年間の収益は30万円に修正されました。5.0％だった利回りも、3.0％に修正されることになります。このシミュレーションは、まだ楽観値だと言えるかもしれません。参考までに悲観値でも計算しておきましょう。もし、5年後に700万円でしか売却できない場合はどうなるでしょうか？
 
キャピタルロス（売却損）：1,000万円 － 700万円 ＝ 300万円
5年間の収益：250万円 － 300万円 ＝ マイナス50万円
年間の収益：マイナス50万円 ÷ 5年 ＝ マイナス10万円
 
月々積み上げたインカムゲインが、売却時のキャピタルロスによって吹き飛ぶどころか、トータルでマイナス収支となってしまいます。これでは、何のために不動産投資をしたのか分かりません。特に、新築のワンルームマンションは資産価値の下落幅が大きくなりがち。新築時に2,500万円のマンションが、わずか2～3年後に1,000万円台で取引されていることも珍しくはありません。
 
ワンルームマンションに投資して、途切れることなく入居者が入っていて、毎月家賃が振り込まれていると、何となく「不動産投資がうまくいっている」ように思えます。ですが、それは錯覚かもしれません。毎月、家賃収入は蓄積されていきますが、毎月、物件の資産価値は下がっていきます。ワンルームマンション投資を成功させるには、物件の資産価値が低下することを認識したうえで、トータルの損益が確定するのは売却するときだという意識を持っていなければいけません。
 

●入れ替わりが激しいだけに、徹底した空室対策を！

 
ワンルームマンションの特徴の一つとして、入居者に単身者が多いことが挙げられます。具体的には、学生や若い社会人です。彼ら・彼女らは大学・専門学校を卒業したり、就職・転職が決まったり、結婚したりするタイミングで退去するケースが多く、ファミリー層に比べると短いスパンで入れ替わるのが特徴です。
 
退去した後、すぐに次の入居者が決まれば問題はありませんが、入居付けに苦労することになるとキャッシュフローが悪化します。ワンルームマンション投資をする際は、入れ替わりが激しいだけに、徹底した空室対策を心がけるべきです。販売価格や利回りに惑わされず、そのエリアにおけるワンルームマンションの需要と供給のバランスを見極めたうえで、投資判断をおこないましょう。
 

■まとめ

ワンルームマンション投資は、物件選びとリスク対策を間違えなければ、安定的な収益を確保できる投資です。しかし、新築か中古かによって特性が異なり、特に初心者の方が正しい物件選びや、的確なリスク対策をおこなうのは簡単ではありません。ワンルームマンション投資を成功させるには、ワンルームマンション投資を知り尽くしたパートナーが必要です。