高齢者入居拒否とは言っていられない未来

不動産投資において、一番のリスクといっても過言ではない空室リスク。
 
今までは単身高齢者の入居を敬遠するオーナーが多かったのですが、少子高齢化が進む現在の日本において、高齢者の賃貸住宅入居受け入れは空室対策につながります。

2036年には3人に1人が65歳以上

少子高齢化は、少子化と高齢化が同時に進行することをいいます。
 
日本では出生率が減り総人口も減少する一方で65歳以上の人口が増加していき、2036年には3人に一人、2065年には約2.6人に一人が65歳以上になるとされています。
 

引用：令和4年版高齢社会白書より
 

ちなみに「高齢者」の定義についてはあいまいで、何歳からが「高齢者」という明確な定義は存在していないようです。
 
「人生100 年時代」とよく聞きますが、最近の65歳は医療の発達や様々な要因で昔に比べて元気なうえに定年後も活躍している方が多いです。
 
また、実際に認知症などの病気は75歳を超えたあたりから有病率も上がるそうです。
 
このような状況から、75 歳以上を「高齢者」の定義とする風潮が高まっていると感じます。

高齢者の一人暮らしの増加

昔のように2世帯同居という家族は減り、そもそもの未婚者数も増えている今の日本。
 
そしていくら「人生100年時代」とはいえ、夫婦もしくは家族で一戸建てやファミリー物件で暮らしていても、いずれ一人になってしまうのは避けて通れないところです。
 
そういった理由から高齢者の増加にともない、一人暮らしの割合も増加します。
 
65歳以上の一人暮らしの方が人口に占める割合は、昭和55年と令和2年とを比較したところ男性は約3.5倍、女性は2倍と大きく増加しています。
 

引用：令和4年版高齢社会白書より

なぜ高齢者の入居受け入れに消極的なオーナー様が多いのか

一人暮らしをしている人は学生・会社員・高齢者など年齢を問わず存在するにもかかわらず、高齢者だけが敬遠されがちなのはなぜでしょうか。
 

高齢者を敬遠する理由①

一人暮らしの高齢者があまり歓迎されない理由としては、孤独死という可能性が頭をよぎるからです。
 
収益物件を所有されているオーナー様は誰しも事故による賃料下落と客付きの悪さを嫌うため、高齢者の入居希望者とオーナー側の高齢者受け入れ可能物件の需要と供給のバランスが整わないのです。
 

高齢者を敬遠する理由②

理由①に通じる話なのですが、孤独死となった場合、事件性を確認するため警察の介入、それが終わると親族の方と賃料・残置物の整理・原状回復費用についての話し合いなどが待っています。
 
孤独死は夜逃げや家賃滞納とは異なり話し合いにも神経を使うため、相当長い期間を掛けて精算していく必要があるのです。
 
これらのことを意識すると、どうしても高齢者の一人暮らしを敬遠してしまうのはある程度仕方がないことだと思います。

高齢者の入居受け入れに消極的になってはいられない

前述したような理由から、オーナー側からすると高齢者の単身入居は孤独死の不安があり入居受け入れには消極的になってしまいがちです。
 
また、高齢者の単身入居は、孤独死による残置物・原状回復などのリスクだけでなく、認知症などで住宅のルールを守れなかったり、家賃を滞納してしまったりする可能性もあります。
 
しかし、高齢化社会で高齢者が増えていく現状をプラスに捉えて高齢者入居受け入れへ視野を広げてみるのもよいかもしれません。
 
最近は孤独死の早期発見にもつながる入居者見守りサポートも増えているので、そういったシステムを活用していくことで、高齢者の単身入居における不安要素の解消に繋がっていくと思っています。
最近は、各管理会社でも高齢者の一人暮らしリスクを少しでも軽くするため、現在さまざまな会社が安否確認を把握できる手段を模索しています。
 
例えば、月に何度か電話で状況を伺うサービスや、部屋の扉の開閉状況が情報として管理会社に届くシステムなど、極力入居者の生活に大きな影響を与えない方法が増えてきたように感じます。
 
また以前はこれらの費用は月額￥3,000ほどかかったのに対し、現在は￥1,000ほどまで下がり、リスクヘッジとしてオーナーが負担したり賃料の付帯費用として入居者から徴収したりといった形で活用しやすくなりました。
 
また、万が一事故が発生した場合でも再び募集できるまで賃料保証してくれる保険もあります。

まとめ

 
高齢者入居には不安もありますが、安否確認システムや保険を上手に活用することで敷居を下げられるうえに、若者と違い2年～3年で退去してしまうリスクは低いというメリットがあります。

これから賃貸管理をしていくうえで、入居率を確保する注目案件と言えるのではないでしょうか。

隣同士の繋がりが薄まった状態が日常である現代の住宅事情において、一人暮らしは周りとの煩わしさがない一方、情報が遮断されるなど孤独を感じやすい環境にあります。
この状況が続くと心の視野が狭くなり、虚ろになりがちです。
だからこそ、コミュニティの形成や集まりやすい環境づくりが必要となります。

こういった点も、賃貸管理会社がこれから先に力を入れる重要なポイントになるのでないでしょうか。