賃貸不動産の自主管理でよくあるトラブルと対策

専有部分の自主管理

通常、賃貸不動産を購入されたオーナー様は売買仲介業者から、専有部分の賃貸管理会社の紹介を受けると思います。そのなかでも、物件の近くにお住まいのオーナー様や管理手数料を少しでも安く抑えたいと思うオーナー様は自主管理をされているのではないでしょうか。
そもそも、自主管理とは賃貸管理を不動産会社に委託せずに、すべてを自分自身で行うことをいいます。
自主管理におけるメリットは、以下の通りです。
 
・コストを安く抑えられる。
・入居者と直接交流ができ、物件の近況の把握がしやすい。
・管理能力が向上する。
 
少しでもランニングコストを減らしたい、もしくは物件の近くにお住まいで、入居者対応を苦に感じず、管理能力に自信があるオーナー様であれば、自主管理も十分考えられるでしょう。

自主管理でよくあるトラブル

築浅でマンションのグレードが高く、マンション全体の入居者属性が良いマンションでない限り、オーナー様が思っている以上に賃貸物件ではトラブルが多く発生します。
また、物件を多く所有すればするほどトラブルと直面する場面は多くなり、その都度きちんとした対応が必要となってきます。
 
よくあるものでいうと、住民間の騒音トラブルが起きた場合は、オーナー様が入居者をなだめ、共用部分管理会社または騒音元となる賃貸管理会社への対応依頼（もしくは入居者）、さらに対応状況を入居者へ報告するなど迅速で細かい対応が求められます。
 
エアコン・給湯器などの設備の不具合が起きた場合は、オーナー様がトラブルの詳細をヒアリングし、場合によっては入居者へ初期対応を求め、業者を手配する必要があります。
漏水の被害や加害が起きた場合は、入居者・共用部分管理会社・他部屋の賃貸管理会社と入居者・工事業者・保険会社などとのやりとりが必要であり、十分な知識がなければきちんとした対応はできないでしょう。

まとめ

トラブルは未然に防げるものもあるかも知れませんが、だいたいは突発的に起こり、それらの対応が遅い場合は二次クレームに繋がります。最悪の場合は家賃減額請求に繋がる可能性もあります。
トラブルが起きてから考えるというスタンスでは対応が遅れてしまうほか、昼夜を問わずに入居者対応をすることは精神的な負担が大きくなりがちです。
 
結果的に機会損失・収益減少・更なる入居者トラブルに繋がる可能性が大いにあるので、自主管理よりも管理委託をしたほうがコスト面からみても負担が少ない場面があると思います。
入居者目線だと「家賃を支払ってあげて物件を借りている」という認識が強いため、部屋のトラブルが起きれば怒りの矛先はオーナー様へ向けられます。もちろん、管理会社がいる場合は管理会社がオーナー様と入居者の間に入りますので、オーナー様は管理会社からの報告を受けるだけで済みます。
 
弊社ではこういったトラブルに精通したスタッフが多数おります。自主管理をしているものの、手間に感じてきたオーナー様や今の賃貸管理会社のトラブル対応に不安を感じたオーナー様はぜひ一度、株式会社アーバンフォースまでご相談ください。