【2025年最新】東京都品川区のワンルームマンション売却事情｜相場・売り時・注意点を徹底解説
【目次】
東京の南の玄関口、品川区
品川区は、東京都内でも再開発の進展が著しいエリアのひとつであり、特に大崎・天王洲といったエリアでは、ビジネス拠点や交通ハブとしての役割が強まるなかで住宅ニーズが堅調に推移しています。
また、品川駅（港区）のリニア中央新幹線開業を見据えた再開発や、周辺エリアの再整備も進んでおり、将来的な資産価値への期待も高まっています。
一方で、区内でも山手線沿線や湾岸エリアと、駅から距離のある住宅地とでは立地ごとの需給差が顕著になりつつあります。
特に築年数の古い物件や、利便性に劣る立地では空室リスクが高まる傾向が見られ、リノベーションや賃料調整といった対応が求められるケースも増えています。
品川区の中古ワンルームマンション売却相場市場動向
※本グラフは、国土交通省 不動産情報ライブラリよりFGHが作成したものです。（1R,1K成約価格中央値）
品川区のワンルームマンション価格は2013年頃の1,300万～1,700万円から、2024年には2,400万円まで上昇しています。
隣接する港区や中央区の価格上昇の影響を受け、比較的割安だった品川区にも投資・居住ニーズが流入。特に天王洲アイルや品川シーサイドなどの湾岸部は、海沿いの開放感や新しい街並みを求める層からの支持を集めています。
今後もリニア新幹線の開業や品川駅周辺の再開発進展が控えており、資産価値維持・上昇への期待感は根強いです。
ただし、供給過多や築年数による価値二極化の兆しもあるため、保有し続けるか売却するか選択する際には、立地・築年・管理状況などを慎重に見極めることが重要になります。
品川区のワンルームマンション賃料相場推移
品川区のワンルームマンション賃料平均は 10.3万円でした。
※本グラフは、Yahoo!不動産 東京都の家賃相場よりFGHが作成したものです。（数値は2025年6月29日時点のもの）
大崎や天王洲、品川シーサイド周辺ではオフィスビルや大型商業施設の開発が進み、職住近接を求める需要層からの支持も上昇しています。
港区・渋谷区・中央区などの高騰エリアと比較すると、品川区は相対的に手ごろな家賃帯で、しかも利便性は同等レベル。
そのため、「賃料を抑えながら都心で暮らしたい」という層が流入し、需要を押し上げています。
ただし、今後も家賃上昇が見込まれるのは再開発が進んでいるエリアの駅近・築浅物件に限定されています。
駅から離れた築古物件は、生産年齢人口減による需要の減少に応じてリノベーションや家賃設定の見直しが必要になる可能性が高いです。
品川区の人口動向と将来予測
※本グラフは、国立社会保障・人口問題研究所 将来推計人口・世帯数 日本の地域別将来推計人口 令和５(2023)年推計よりFGHが作成したものです。
品川区は、品川・大崎・高輪ゲートウェイなどを中心に大規模な再開発が進行しており、高層マンションの供給が活発です。とくに単身者〜DINKs向けを中心とした都市型住宅の整備が進むことで、今後も人口流入が続くと予測されています。
しかし品川区でも全国的なトレンドと同様、高齢化の進行と出生率の低迷は避けられません。
住宅のバリアフリー化・高齢者対応設備、地域医療との連携といった要素も、将来的にはより重要な観点となるでしょう。
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品川区の外国人割合
2025年4月1日現在の住民基本台帳人口429,540に対し、外国人住民数は17,278と
外国人割合は4.02%です。
東京23区の中で5番目に外国人割合が小さいエリアとなっています。
品川区は国際的なビジネスや交通の要所として知られているため、「外国人が多そう」というイメージを持たれやすい一方で、実際の外国人住民割合は東京23区中で5番目に低いというのはやや意外に感じられるかもしれません。
品川駅を中心にオフィス・ホテル・交通機能が集積しており、外国人が「働く」「泊まる」場所ではあっても、「住む」場所としては選ばれにくい傾向があります。
また、外国人コミュニティの希薄さも一因となっています。
品川区の主要駅と乗降者数ランキング
| 順位 | 駅名 | 乗降者数（人/日） | 主な路線・運営会社 |
|---|---|---|---|
| 第1位 | 大崎駅 | 68,787人 | JR山手線/りんかい線 |
| 第2位 | 五反田駅 | 66,733人 | JR山手線/東部池上線/都営浅草線 |
| 第3位 | 大井町駅 | 63,969人 | JR東海道本線・東急大井町線・りんかい線 |
JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン・りんかい線が利用可能な、都心と臨海部をつなぐ交通拠点駅です。
山手線駅の中では比較的静かで落ち着いた雰囲気があり、住環境と利便性のバランスに優れています。
昔ながらの繁華街・飲食街が残りつつも、IT系ベンチャー企業の集積地として再注目されています。
東口側はビジネス・西口側は住宅街と、エリア内での表情の違いが大きいのも特徴です。
品川区役所の最寄駅であり、行政・生活機能が集まる中心地です。
飲食店・カフェ・ドラッグストア・書店などが豊富で、生活者目線の落ち着いた街並みです。
誤解されがちですが、品川駅（しながわえき）は港区に存在します。
品川区の主要施設・主要大学
品川区の主要施設
品川区民の憩いの場であり、親子連れにも人気。えさやり体験や裏側潜入ツアーなど色々なメニューがあります。
参考：しながわ水族館
ナイター競馬「トゥインクルレース」で有名な公営競馬場です。グルメイベント、イルミネーションなども人気です。
参考：東京シティ競馬
品川駅港南口の大規模再開発エリアの中核であり、オフィス・居住・交流空間が一体的に整備されています。
参考：品川グランドコモンズ
品川区の主要大学・専門学校と自宅外通学者数（推定）
| 順位 | 大学名 | 在学生数 | 自宅外通学者割合 | 自宅外通学者数 |
|---|---|---|---|---|
| 第1位 | 立正大学 品川キャンパス （大崎・五反田駅） |
約5,000人 | 約50% | 約2,500人 |
| 第2位 | 星薬科大学 荏原キャンパス （戸越銀座駅） |
約2,000人 | 約50% | 約1,000人 |
| 第3位 | 清泉女子大学 （五反田・高輪台駅） |
約1,300人 | 約40% | 約500人 |
注：自宅外通学者割合は、各大学の公開情報や地域特性を基にした推定値です。
品川区の再開発情報
品川区では、品川駅・高輪ゲートウェイ周辺で着々と都市機能の更新が進んでいます。
場所：東五反田二丁目
概要：大崎駅東側、山手通りと目黒川に挟まれた約4.1ヘクタールの区域が対象です。東西2地区に分かれて複合施設や研究開発型オフィス棟などが計画されています。
竣工予定：2031年
参考：大崎駅東口第4地区まちづくりガイドライン
品川区の人口10万人あたりの刑法犯認知件数
品川区の刑法犯認知件数は2,240件（2024年01月～12月計上件数）です。
人口10万人あたりの件数は約521件です。
東京23区内で6番目に人口あたりの認知件数が少ない区です。
品川区のワンルームマンション関連の条例
品川区においては、ワンルームマンションの開発に関する条例として「品川区ワンルーム形式等集合建築物に関する指導要綱」が適用されます。
・主として一の居室からなる住戸形式で、その床面積が30㎡未満の住戸
・居室のある階数が3以上の集合住宅で、ワンルーム形式等の住戸の数が15以上かつ、総戸数の3分の1以上の建築物
上記の2つの条件がそろった建築物が該当します。
・25㎡以上を確保
・ワンルーム形式等の住戸数に応じた数の家族向け住戸（40㎡以上）を設置する
・ワンルーム戸数の1/10以上を高齢者・障がい者に配慮した住戸とする
・総戸数の1/2以上の台数分設置する
・規模に応じて適切な管理を行う
品川区に似ている日本国内の主要エリア
特徴：関西最大の交通ターミナル「大阪・梅田」エリアを擁し、再開発が集中している
共通点：交通網の結節点であるエリア
特徴：名古屋駅周辺の再開発（JRゲートタワー、JPタワーなど）で急成長中
共通点：リニア新幹線整備による将来のポテンシャルがあるエリア
特徴：九州最大の玄関口・博多駅を中心に、空港アクセスも良好
共通点：鉄道・空港アクセスが良いエリアで、都市型マンションの需要が増えている
品川区のワンルームマンション売却成約事例（体験談）
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