「東京 vs 大阪」ワンルームマンション投資の違いとは？収益性・空室率・将来性を徹底比較！

日本の不動産投資市場において、常に注目されている2大都市が「東京」と「大阪」です。とくに、初めて不動産投資に挑戦する方に人気なのが、少額から始められる「ワンルームマンション投資」
都市部での賃貸需要の高さを活かし、安定した家賃収入を見込めることから、今も多くの投資家が参入しています。

東京と大阪では不動産市場の構造も、投資リスクも、そして将来性も大きく異なります。「東京は価格が高いけれど空室リスクが低い」「大阪は利回りが高いけれど長期運用には注意が必要」など、それぞれの特性を理解せずに投資すると、思わぬ落とし穴にはまることも。

本コラムでは、東京と大阪の賃貸慣習の違いや、ワンルームマンションの相場を比較していきます。

東京と大阪の賃貸慣習の違い【7つの重要ポイント】

大阪と東京では賃貸の慣習・文化に違いがあります。これは投資家にとっても重要な視点で、空室リスクや収益の安定性に直結する可能性があります。

2つの都市で異なる賃貸慣習・文化の主な違いを7つのポイントにまとめました。
 

 

平均入居期間

 

日管協短観（2023年4月～2024年3月）の調査によると、単身者の平均居住期間の2023年度数値は首都圏と関西圏で約6ヶ月と顕著に差がありました。

関西圏は東京に比べて入居時の初期費用が安い傾向があります。結果として入退去のハードルが下がり、気軽に引っ越ししやすい文化が形成されています。

また、後述しますが関西圏では条件交渉の割合が高いです。
つまり、価格に敏感な入居者が多く、より好条件を求めて転居する傾向が出やすいと考えられます。
 

ゼロゼロ物件の割合

 
敷金・礼金がともにゼ0円（ゼロ）の物件を一般的に「ゼロゼロ物件」と呼びます。
関西では、家賃競争が激しいことや、初期費用を抑えたいという入居者のニーズに応える形で、敷金・礼金なしの物件が増加してきました。
特に、かつて一般的だった「敷引き」という慣習が減少していることも、ゼロゼロ物件の増加に拍車をかけています。

東京のゼロゼロ物件は、大阪ほど一般的ではないかもしれませんが、特に競争の激しいエリアや、築年数が古い物件、供給過多になっているエリアでは見かける機会が増えています。

 

契約更新料の有無

 
関東圏では更新料を徴収する割合が高く、関西圏では徴収しない習慣が強いです。
ただし、関西の中でも京都のみ更新料の徴収割合が高く、金額も高いという傾向があります。

全国的な数値でみた場合、「令和4年度住宅市場動向調査報告書」（国土交通省）によると賃貸住宅全体の約45.8%で更新手数料があり、そのうち約77.2%が家賃1ヶ月分ということです。

 

内見前の申込み文化

 
東京では好条件物件はすぐ成約するため、「内見前でも押さえたい」と先んじて申し込む行動が増えています。
一方で大阪の場合は、家賃交渉や礼金ゼロ、フリーレント付き物件も豊富で「実際に内見して、ここから交渉しよう」という動機が強く働きます。
あくまで現場の体感ではありますが、首都圏では2-3割が内見前に申し込みをしますが、関西圏では1割程度に留まるようです。
 

家賃・条件交渉率

 
日管協短観（2023年4月～2024年3月）の調査によると、賃貸住宅管理会社へのヒアリングの結果、「入居時の賃料交渉が増加した」と回答した割合は、首都圏で17.1%、関西圏で22.5%となりました。
また、「礼金やフリーレントに関する交渉が増えた」とする回答は、首都圏で21.1%、関西圏では30.0%となっており、関西圏のほうが交渉が活発化している傾向が見てとれます。

 

退去時の原状回復費用

 
東京都は独自に策定された「東京ルール」が運用されています。このルールは原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（国土交通省）をベースにしつつ、さらに詳細な説明や図解、チェックリストなどが加えられています。

一方、大阪府の場合は「大阪ルール」のようなものが設けられていないため、国交省ガイドラインに則り判断されます。

東京でも大阪でも、実務上はこのルールやガイドライン＋契約書の記載内容で決まります。
東京ルールにも国土交通省ガイドラインにも法的拘束力はありませんが、実務や裁判では非常に重視される基準です。
 

入居者層の地域性・性格

東京ではドライな契約関係が多く「管理会社ベース」での対応が基本なのに対し、大阪の入居者は地元密着型で、どのような家主か気になるという人も多い傾向にあります。

また、関西の商人文化の影響で「値切り」「交渉」が文化的に根付いているため、「ええ物を、安く、気持ちよく借りる」という感覚が強くあります。

✅東京の入居者は条件重視・スピード感重視・合理性重視の傾向
✅大阪の入居者は人間関係重視・交渉重視・納得感を大切にする傾向

一概に全ての方に当てはまるというわけではありませんが、以上のような傾向があるということを認識して賃貸経営にあたるのがおすすめです。

東京と大阪の中古ワンルームマンション相場の違い

※本グラフは、国土交通省　不動産情報ライブラリより株式会社FGHが作成したものです。（1R,1K成約価格中央値）

東京23区の中古ワンルームマンション成約価格は2013年上期の1,600万円から、2024年下期には2,500万円へと約56%上昇しています。
特に都心3区の伸びは顕著で、都心の築浅・駅近物件の高騰が周辺の物件にも影響しています。

大阪府におけるワンルームマンションの相場は、東京都に比べて価格が抑えられており投資を始めやすいエリアとされています（東京以外の都道府県全てに言える事ですが）
中古ワンルームマンションの場合、市内中心部でも500万円〜1,500万円で購入できる物件が多く見られます。
東淀川区や住之江区、平野区などでは300万円台で購入できる物件もあります。
北区（梅田周辺）や中央区（本町・心斎橋など）、西区（堀江・阿波座周辺）といった人気エリアでは、築浅や駅近の物件だと1,800万円〜2,500万円前後になることもあります。

 
どちらのエリアにも言えることですが、築浅・駅近物件と、築古・駅遠物件の価格差は顕著で、今後の人口減少に伴う需要減により選ばれる物件と選ばれる物件を見極める力が今後ますます必要となっていきます。

東京と大阪のワンルームマンション平均賃料の違い

賃料は都心3区（千代田区・港区・中央区）が突出して高く、2025年6月の平均は15万円前後となっています。

一方、埼玉県・千葉県などの県境の区などは都心から離れる分相場も7万円～8万円と抑えめです。
いずれも、賃料価格の高騰は駅近・築浅物件がけん引しており、駅遠・築古物件との相場の差の開きが顕著になっています。

大阪の賃料の相場としては、都心部では月額6万円〜8万円前後が一般的。郊外で月額3.5万円〜4万円程度になります。
東京の県境の区と大阪の都心部がだいたい同じくらいの賃料相場になるイメージです。

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