【JR・東急】池袋駅のワンルームマンション売却事情｜査定相場・売り時・仲介と買取の注意点を徹底解説

都内有数の副都心、池袋駅

池袋駅は東京有数の副都心として発展し、大型商業施設やオフィス、文化施設が集まる賑わいのあるエリアです。
JRや東京メトロを中心に4社8路線が乗り入れ、都内はもちろんのこと埼玉方面からも多くの人が集まります。

再開発も進み、若者からビジネス層まで幅広い人が行き交う、利便性と集客力を兼ね備えた街として存在感を高めています。

 
池袋駅西口の景色

 

池袋駅東口の景色

 
池袋駅西口は、芸術劇場や公園など文化施設が集まり、駅から少し離れると落ち着いた雰囲気と生活感のあるエリアが広がっています。

一方、東口は百貨店やサンシャインシティなどの大型商業施設、繁華街が集中し、昼夜を問わず人通りの多いにぎやかなエリアです。
近年は再開発により高層ビルや新しい商業空間も整備され、都市機能がさらに強化されています。静と動の対比がはっきりしており、用途や目的によって使い分けられる街となっています。

池袋駅周辺のワンルームマンション売却相場動向

※本グラフは、国土交通省　不動産情報ライブラリよりFGHが作成したものです。（1R,1K成約価格中央値）

2013年当時の池袋は、都心主要エリアの中では価格水準が比較的抑えられ、賃貸需要の厚さに対して投資効率の高い立ち位置にありました。

その後、低金利環境の長期化や都心回帰の流れが進み、副都心としての再評価が加速。
再開発による街の刷新、単身世帯や外国人需要の増加も重なり、安定した賃貸ニーズが価格を押し上げました。

こうした時代背景と地域特性が重なり、ワンルーム価格は10年で約1,000万円上昇する結果となっています。

池袋駅周辺のワンルームマンション賃料相場推移

池袋駅周辺のワンルームマンション賃料平均は 8.3万円でした。（2026年1月17日時点）

※本グラフは、Yahoo!不動産　池袋駅の家賃相場よりFGHが作成したものです。（数値は2026年1月17日時点のもの）

池袋駅周辺では賃貸需要は堅調に推移していますが、賃料の伸びは物件価格ほど急ではありません。

背景には、周辺エリアを含めたワンルーム供給量の多さや、築年数が進んだ既存物件の割合が高い点があります。
また、入居者層の中心である単身会社員や学生の所得上昇が限定的で、賃料に転嫁しづらい構造も影響しています。
その結果、賃料は緩やかな上昇にとどまり、価格上昇とのギャップが生じていると考えられます。

池袋駅がある豊島区の人口動向と将来予測

※本グラフは、国立社会保障・人口問題研究所　将来推計人口・世帯数　日本の地域別将来推計人口　令和５(2023)年推計よりFGHが作成したものです。

豊島区は2045年頃をピークに総人口は減少局面に入るとされています。
池袋を中心に商業・交通の結節点として発展してきたものの住宅用地が少なく大規模な人口流入が直近で起きなかったため、高齢者の自然減と連動し人口が減少していきます。

ワンルームマンション需要の中心である単身の社会人層（＝生産年齢人口）は、2035年からゆるやかに減少していきます。

池袋駅周辺の主要施設・主要大学など

池袋駅周辺の主要施設

池袋東口にある大規模複合施設です。水族館、展望台、ホテルなどが併設されており、平日休日問わず多くの人でにぎわいます。
参考：サンシャインシティ

音楽・演劇・舞踊など多彩な公演を開催しています。池袋西口に位置する都心からアクセスのよい文化拠点です。
参考：東京芸術劇場

手塚治虫などがかつて暮らした「トキワ荘」を復元した豊島区立の記念施設です。マンガ文化発信の拠点です。
参考：トキワ荘マンガミュージアム
 

 

豊島区の主要大学・専門学校と自宅外通学者数（推定）

注：自宅外通学者割合は、各大学の公開情報や地域特性を基にした推定値です。

池袋駅がある豊島区の外国人割合

2025年4月1日現在の住民基本台帳人口309,004に対し、外国人住民数は36,281と
外国人割合は11.74%です。
東京23区の中で2番目に外国人割合が大きいエリアとなっています。

外国人にとって通勤やビザ・行政手続き、コミュニティ支援施設へのアクセスしやすさが住みやすさに繋がっているようです。

池袋駅がある豊島区の人口10万人あたりの刑法犯認知件数

豊島区の刑法犯認知件数は3,730件（2024年01月～12月計上件数）です。
人口10万人あたりの件数は約1,207件です。
東京23区内で5番目に人口あたりの認知件数が多い区です。

池袋駅がある豊島区のワンルームマンション関連の条例

豊島区においては、ワンルームマンションの開発に関する条例として「豊島区中高層集合住宅建築物の建築に関する条例」が適用されます。

・地階を除く階数が3以上で、かつ、住戸数が15以上の共同住宅

・1住戸の専用面積が30㎡未満の住戸

参考：豊島区中高層集合住宅建築物の建築に関する条例

池袋駅周辺の再開発情報

豊島区では、池袋駅周辺を中心に都市機能の更新が進んでいます。

場所：東京都豊島区西池袋1丁目
最寄駅：JR・東武・西武・東京メトロ池袋駅
概要：A〜D街区の4つのエリアからなる合計敷地面積約33,420㎡の開発計画です。最高で地上約270ｍ、50階建ての建築物が計画されています。世界中から人を惹きつける国際アート・カルチャー都市の形成を目的として都市計画決定しました。
竣工：2043年度全体竣工予定（当初計画）
参考：市街地再開発事業（池袋駅西口地区・池袋駅直上西地区）

場所：東京都豊島区東池袋1丁目
最寄駅：JR・東武・西武・東京メトロ池袋駅
概要：多様なアート・カルチャーを世界に発信するステージとなる文化体験施設や多様な利用に備えた可変性の高いイベントホール等が整備されます。
竣工：2028年度予定
参考：市街地再開発事業（東池袋一丁目地区）

池袋駅に似ている日本国内の鉄道駅

日本最大級のターミナルで、商業・業務・娯楽が高度に集積。ワンルーム需要が非常に厚く、価格上昇に対して賃料の伸びが相対的に緩やかな点も池袋と似ています。

首都圏西側の拠点駅として商業・業務機能が集中。賃貸需要は安定している一方、供給量も多く、利回り面では池袋と近い性格を持ちます。

中部地方最大のターミナルで、再開発による資産価値向上と賃貸需要の厚さが特徴。地方中枢駅版の池袋と言える存在です。

池袋駅周辺のワンルームマンション売却成約事例（体験談）

池袋駅周辺のワンルームマンションについてよくある質問

池袋駅周辺の物件を売却するなら買取がおすすめ？仲介がおすすめ？

池袋駅周辺のワンルームマンション売却は、高く売るなら仲介がおすすめです。
「即現金化したい」「築年が古すぎる」などのご事情がある場合は買取がおすすめです。
 

池袋駅周辺のワンルームマンション売却成約事例（価格一覧）

FGHの2024年1月～2025年12月までの成約事例の一部です。

 

株式会社FGHでは池袋駅周辺のワンルームマンション売却実績が豊富です。
その他の成約価格については個別にお問い合わせください。
 

池袋駅周辺の取り扱い物件は？

池袋駅徒歩15分圏内のワンルームマンションの取り扱い実績です。
査定価格については個別にお問い合わせください。
 
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