家賃滞納と夜逃げの実態

不動産投資には多少のリスクがつきものですが、マンション経営にはどのようなリスクがあるかご存知でしょうか。

おもなマンション経営のリスクとしては、空室リスク、家賃下落リスク、管理費修繕積立金の値上げ、設備の修繕及び交換、設備の不具合による修繕期間の家賃減額、賃借人トラブル（家賃滞納等）などが挙げられます。

さまざまなリスクがあるなかでも特にお金に関わるリスクは、きちんと対策を講じておくべきです。

今回は、マンション経営を行ううえで注意すべき賃借人の家賃滞納や夜逃げの実態をお話していきます。

保証会社と家賃滞納

一昔前までは、家賃の支払い日に賃借人様から大家さんに対して、「今月は支払いが厳しいので、支払いを来月まで待ってもらえないか」と相談されることがあったかもしれません。

しかし、現在の賃貸借契約においては連帯保証人の代わりを務める保証会社への加入が一般的になりつつあり、万が一賃借人が家賃を支払えない場合には、保証会社が大家さんへ立替えて家賃を支払うことがほとんどです。

保証会社に加入するメリットは、賃借人と大家さんの双方にあります。

賃借人にとっては、両親が高齢であったり兄弟姉妹がいなかったりなどの理由で連帯保証人が立てられない方、留学生の方、求職中の方など、現状は収入が安定していない方だったとしても、入居審査の承認を得ることができれば、お部屋を借りられる点がメリットです。

一方大家さんにとっては、保証会社が家賃の滞納リスクを含めた未回収金リスクを負ってくれるだけでなく、場合によっては大家さんの代わりに訴訟を行い、部屋の明渡しまで行ってくれる点がメリットといえます。

保証会社に加入している場合の賃借人の家賃支払いの流れは、以下の通りです。

賃借人の口座から保証会社が口座振替を行い、保証会社から賃貸管理会社に送金し、賃貸管理会社から大家さんに送金となります。
万が一、残高不足で口座振替ができなかったとしても、保証会社が賃貸管理会社に家賃を立て替えて送金がされます。

大家さんは賃貸管理会社から家賃が送金されているので実感はないかもしれませんが、実際には賃借人が家賃を滞納していることもめずらしくありません。

しかし、保証会社もただ家賃を立て替え続けるわけではなく、滞納1ヶ月目で訪問、2ヶ月目で支払督促、3ヶ月目で明渡訴訟の準備に動き出します。

夜逃げの実態

　
賃借人の中には、家賃の支払いや、明渡後の退去清算に伴う原状回復費用の支払いを免れるため、夜逃げをする方が一定数存在します。

夜逃げする賃借人の傾向は、家賃を滞納しているにも関わらず、賃貸管理会社及び保証会社からの電話・メールに全く応答しない方などです。

その際は、賃貸管理会社及び保証会社は安否確認の意味も含め物件を訪問しますが、状況に応じて警察の方に立会いを依頼し、玄関を開錠して室内を確認します。

夜逃げが発覚した室内は、家財道具が一切なく生活感が感じられない場合もあれば、室内にゴミが散乱し虫が発生していたり、壁やドアに穴が開いていたり、明らかに通常使用から外れた室内状況であったりとさまざまです。

夜逃げは入居中に限らず、賃貸借契約の明渡立会日の当日から音信不通になりそのまま居なくなったケースもあります。

まとめ

　　　　
仮に賃借人が大手企業にお勤めの方だったとしても、必ずしも家賃滞納や夜逃げのリスクがないとは言い切れません。
過去に大手にお勤めだった方がさまざまな理由から会社を退職し、最終的に家賃が払えなくなったケースもあります。

トラブルが発生した際には賃貸管理会社の初動が重要ではありますが、お金に関するリスクを軽減できるかどうかは、賃貸管理会社が提携している保証会社の保証内容によって左右される可能性があります。

もし現在の管理会社と提携している保証会社が、その管理会社のグループ企業だったとしたら、黄色信号です。

お金に関するリスクをその企業がすべて負っていることになるので、保証の内容が十分でないとピンチに陥る可能性があります。

「いい賃貸管理会社」とは、有名企業であったり、管理手数料の金額が安かったりするだけでなく、オーナー様がトラブルに見舞われた際に、本当の意味で力になってくれる会社ではないでしょうか。
今までに賃貸管理会社に対して頼りないと感じた経験があれば、ぜひ一度、弊社にご相談ください。