アパート経営の仕組みと成功のポイントとは

アパート経営は不動産投資の中でも人気の投資法ですが、一朝一夕には成功しないと言われています。
資金投資だけでなく、ポイントを押さえた運用が必要です。
そのためアパート経営に失敗し、挫折する人も少なくありません。
ここではアパート経営の仕組みと成功のポイントについて解説いたします。

アパート経営とは何？

アパート経営は不動産投資の一つですが、その仕組みについてご存じでしょうか。
「アパート経営とマンション経営は同じなのか」、「株式投資とはどう違うのか」など、疑問を持たれる方も多いと思います。
そこでアパート経営の仕組みについて、疑問点を踏まえつつ解説いたします。

アパート経営の仕組み

アパート経営は、投資目的でアパートを購入・建設し、第三者に賃貸することでその賃貸収入を得る不動産貸付業のことです。
 
簡単に言うと「大家さん」となり、家賃収入を得る仕組みですが、アパート管理の業務やそれに伴う経費も発生しますので、家賃収入そのものが利益とはなりませんので注意してください。
 
アパート経営では、家賃収入で利益を得ますが、アパートのローン費用の返済、修繕費用、管理費や火災保険料、共用部の光熱費、固定資産税などの経費が発生します。
その経費を差し引いた利益「不動産所得」に対し、所得税と住民税が課され、最終的な収入が確定します。
家賃収入のほかに、契約更新料や礼金、共益費も収入の一部です。
 
またアパート経営を運営するためには入居者募集から始まり、退去手続きやトラブル対応など、多くの業務が発生します。
そのため、アパート経営を本業として行うことができない場合は、管理会社に管理を委託するケースがほとんどです。
管理会社に委託し、丁寧なサービスで空室率を抑えるのも良いでしょう。
この場合固定費はかかりますが、その分オーナー自身は業務を行う必要がないため、働かずして利益を生むいわば「不労所得」が得られます。

 

アパート経営はマンション経営と同じなのか

アパート経営やマンション経営は、一定の収益を得るために不動産を管理・運用することで、投資の仕組みや流れ自体は同じです。
 
アパートの多くは木造2～3階建ての物件が多く、マンション一棟の建設費用や管理費用に比べると、アパート経営は少ない資金から始めることが可能です。
そのため、これから不動産投資を始める方には、アパート経営の方が取り組みやすい投資です。
 
すでに相続などで土地を取得している方であれば、アパートの建設費用のみでスタートできるため、より高い利回りが期待できます。
 
また、アパートやマンションなどの大型の物件を購入するのが不安だ、という方はマンションの一室を購入して賃貸として貸し出すワンルームマンション投資がおすすめです。
 

不動産投資と株式投資の違いについて

アパート経営などの不動産投資とは、株式投資とどのように違うのでしょうか。
株式投資の場合は、株価の予測が難しく購入してすぐに株価が半分以下になることや、突然数倍の金額に跳ね上がることもあります。
それに対して不動産投資の場合は、不動産や土地価格の変動は株価ほど、急激な価格変動はありません。
そのため株式投資や投資信託と比べると、不動産投資は安定した投資先といえます。

アパート経営に必要な資金

アパート経営で収入を得るためには、アパートを建築し、管理・運営するための費用が発生します。
 
大きくまとめると3つに分類されます。
 

• ・アパート建築費
• ・アパート建築に関するその他諸費用
• ・アパート維持費・修繕費

 

アパート建築費

中古のアパートを購入する場合を除き、新築アパートを建設する際は建築費用が必要になります。
 
アパートの規模や建築構造により異なりますが、建築費用は「本体工事費」だけでなく、「付帯工事費」、「その他諸費用」も建築時に必要です。
本体工事費以外の費用も初期費用に含めるのを忘れないようにしましょう。

アパート建築費　構造別相場一覧（坪単価）

アパート建築費の相場は、下記と言われています。
 

木造建築	坪当たり70～90万円
軽量鉄骨造	坪当たり80～100万円
鉄筋コンクリート造	坪当たり90～120万円

 
価格に幅があるのは、建築の仕様によって異なるためです。
 
新築アパート建築の際にローンを組む場合が多いですが、必要な自己資金の理想額は、建築費用の30％程度です。

 

アパート建築に関するその他諸費用

アパート建築において、本体費用以外にも「付帯工事費」、「その他諸費用」が発生するとお話ししましたが、どのような費用を指すのでしょうか。
ここではそれぞれの費用を解説します。

 

本体工事費

本体工事費は、アパートの本体部分にかかる費用のことで、本体価格とも呼ばれます。
建築の基礎や躯体、アパートの外装・内容、水回りなどの各種設備の費用です。
建築費用全体の7～8割がこの本体工事費に当たります。

 

付帯工事費（別途工事費）

付帯工事費は、地盤改良工事や外構工事などアパートを建設するにあたり必要となる、アパート本体工事以外の工事費用のことです。
駐車場や塀などの外構工事や電気・空調工事もこの付帯工事費と呼ばれます。
土地の条件によって安くなる場合もありますので、設計依頼時に詳細を確認しましょう。

 

その他諸費用

アパート建築時に必要経費として見落としがちなのが、その他諸費用です。
必ず支払う重要な項目ですので、ここで確認しておきましょう。
司法書士の資格を持っている場合は手数料分が安く抑えられます。
 

費用項目	金額（目安）
不動産取得税	評価額×3%
不動産登録免許税	評価額×0.4%
印紙税	1～10万円
登記費用	10万円前後
測量費	30万円前後
地盤調査費	1カ所あたり50万円前後
設計費	建築費×1～3％
水道分担金	100～500万円
司法書士手数料	5～10万円
各種保険料	50万円前後

 

アパート維持費・修繕費

アパートは建築したら終わりではありません。
入居率を上げるためにも、アパートの維持・修繕を適切に行う必要があります。

 

室内修繕費

アパートの室内は、経年劣化による壁紙や畳の日焼け、自然損耗による壁紙や床の擦れなどによって、少しずつ傷んできます。
借主が故意や過失によって壊したものは、借主に原状回復義務がありますが、それ以外の修繕はオーナーが行わなければいけません。
定期的なリフォーム費用も事業計画に入れておきましょう。

 

大規模修繕費・設備交換費

建設時に導入した給湯器やエアコン、水回りの設備が壊れた場合は、オーナーの費用負担で交換します。
アパートの設備はすべてオーナーの資産です。
そのため、壊れていなくても建物価値を維持するために、定期的な設備交換やアパートの外壁塗装などの大規模修繕を行うと良いでしょう。
修繕費を積み立てておく場合は、築年数と建築費用に応じて想定するのが一般的です。
築10年以内であれば建築費の0.3%程度、築10～20年であれば0.5%程度、築21年以降であれば1%程度が目安と言われています。

アパート経営の利回りはどのくらいか

アパート経営はいくらぐらいの収益なのか、どの程度の利回りか、気になりますよね。
ひとことで「利回り」といっても種類によって指すものが違いますので認識が違うと不動産仲介会社や売主と誤解が生じる可能性もあります。情報を整理ししっかりと認識しておきましょう。
先ほど解説した購入時の諸経費を踏まえた上で、利回りは以下の通り、大きく3種類あります。

 

種類	内容	計算法
表面利回り	年間賃料収入の投資額に対する割合	年間賃料収入÷購入価格×100
想定利回り	年間賃料収入（満室想定）の投資額に対する割合	年間賃料収入÷購入価格
実質利回り	年間純収益の投資額に対する割合	(年間賃料収入－年間経費)÷(購入価格+購入経費)×100

 

表面利回りは簡単な計算方法で、物件の収益を大まかに算出します。
ただし固定資産税や修繕費用などの経費が考慮されていないため、目安に過ぎません。
表面利回りが高い場合でも経費が高ければ、実質利回りは当然低くなりますので注意が必要です。
 
想定利回りは、満室状態を想定した年間賃料収入で計算される方法です。
そのため多くの場合で、表面利回りよりも高い利回り数値が出ることが特徴です。
対象物件の最大値の収益額を考える際に使用すると良いでしょう。
 
実質利回りは、年間賃料収入や投資額のほかに、年間の諸経費や物件購入時の諸経費を加味した計算方法です。
さらに正確な利回りを知るためには、想定空室率を加味する必要があります。
これらの3つの計算方法を使用し、空室率を加味した実質利回りが、対象物件の利回りです。

アパート経営のメリットとは

アパート経営は奥が深く一朝一夕には行えないものですが、さまざまなメリットのある不動産投資です。
アパート経営の主なメリットについてご紹介します。

 

安定した不労所得が得られる

アパート経営が軌道に乗れば、安定した継続収入が見込めます。
退職後の生活資金や、余裕資金を活用し、長期的な不労所得を得ることができるでしょう。
マンション一室のみを所有し、運用している場合、空室や家賃滞納が続くと収入が全く得られない場合もあります。
しかしアパート経営であれば、住宅全戸が空室でない限りは収入がなくなることはありません。
リスク分散できる、収入源が多い、という点がアパート経営の魅了でしょう。

 

節税対策に活用できる

アパート経営を行うことで土地活用による節税効果を得ることもできます。
土地を所有している場合にかかる固定資産税も、アパート経営を行っていると経費扱いです。
またアパート経営で賃貸物件を第三者に貸している場合、負担する相続税も軽減されます。
 
相続する財産が土地のみの場合と比べて、数十％ほど相続税課税評価額が下がるため、一定期間は大きな節税効果があると言えるでしょう。
節税しながら収入を得られるアパート経営は、土地を持っている方におすすめの活用法なので、ぜひ検討してみてください。
 
またアパート経営において、賃料収入よりも経費が上回り、損失が出た場合はアパート経営に関しての税金が発生しません。
また損失分を給与収入から差し引くことができます。
つまり所得の課税対象額が下がるため、所得税や住民税を抑えることが可能です。
 
サラリーマンの方が副業として行う際でも、収入によって確定申告が必要ですので、注意してください。

 

アパートに資産価値がある

アパート経営する物件は不動産資産です。
 
安定したアパート経営ができれば、その物件を担保に銀行から融資を受けることができ、所有物件を増やすこともできます。
 
定年後の生活資金としても、安定した不労所得得ることが出来ますので、働かずとも収入が得られるメリットは大きいでしょう。
自分や家族が長期入院や介護によって、まとまったお金が必要になった場合は、アパートを売却することも可能です。

アパート経営のデメリット・リスク

借入が多額になるときがある

アパート経営は地獄であるといわれる理由としては、借入が多額になるときがあるためです。
アパート経営は借入が多額になるときがありますが、これは土地とアパートにお金がかかるためです。
当然ですが、金額は中古か新築かによって違っており、地域によっても違います。
 
しかし、新築のときに土地も一緒に買えば、土地代とアパートの建築費がかかるため借入が高額になりやすいので、この返済のためにアパート経営が地獄になることがあります。
対策するためには、借入は自分の身の丈に合ったものにすることです。
まず、借入額は返済できる金額にしましょう。
そのため、金融機関の審査に受かっても、自分の今後のキャッシュフローに応じて借入額を決める必要があります。
 
また、家賃の下落や空室を考慮した上で、収支シミュレーションを長期的に行って、収益が将来的に獲得できるアパートを選ぶことが大切です。

 

サブリースの罠にはまる

アパート経営を始める際に、サブリースの罠にはまることがあります。
国土交通省でも、このことについては注意喚起しているため注意しましょう。
 
基本的に、サブリースというのは、賃貸借契約をサブリース業者と結んで、第三者にサブリース業者が又貸しすることです。
つまり、家主にとっては入居する人がいなくても家賃をサブリース業者からもらえるため、空室になっているときも家賃が獲得できるメリットがあります。
 
なお、サブリースのときはサブリース業者からもらう家賃は相場より低くなり、定期的に家賃は下落します。
しかし、家賃の下落を知らないままサブリースを選ぶ人が多く、収支がこのときは崩れてしまってアパート経営は地獄になります。
 
対策するためには、基本的にサブリースは定期的に家賃が下落することを掴んで、先々下落しても問題がなければサブリースを選びましょう。
アパート経営の維持費はある程度かかるため、この維持費を考慮した上でサブリースをするかを決めましょう。

 

節税効果が将来的に少なくなる

アパート経営において期待される節税効果が将来的に小さくなるのも、デメリットの一つでしょう。
というのは、アパート経営では高額な経費に減価償却費がなるため、本来は黒字であるが会計上は赤字になるという状況が作れます。
 
しかし、計上期間が減価償却費は決まっており、計上できる経費額がこの計上期間が終わると小さくなるため節税効果も少なくなります。
 
アパート経営の基本は賃料収入で儲けることですが、節税効果を期待すれば、減価償却費の計上期間が終わると税金地獄になるときもあります。
対策するためには、減価償却費の計上期間について、次のようなことを把握しておく必要があります。
築年数の方が耐用年数より大きいときは、耐用年数に0.2を掛けて端数を切り捨てたものです。
 
一方、築年数の方が耐用年数より小さいときは、耐用年数から築年数を差し引きしたものに築年数に0.2を掛けて端数を切り捨てたものをプラスしたものです。
 
このことを把握しておくと、減価償却費の計上期間が終わる、つまり税金が高くなる時期がわかります。

自己資金がなくてアパート経営する

アパート経営は自己資金なく、ローンを利用してスタートすることが可能です。
アパート経営はこのことが一つのメリットですが、実際には次のような支出が突発的にあります。
 
・共用部分の保守管理や修繕の費用
・部屋の中の専有部分の設備を交換する費用
・専有部分を原状回復する費用
 
もし、このような費用を賃料収入で賄えないときは手持ちの資金が必要になるため、アパート経営のときは資金をある程度準備しておきましょう。

アパート経営で借金地獄になる理由とは？

アパート経営のためには、アパートを買ったり建てたりする費用が必要です。
木造アパートの簡単なものでも、高い買い物になります。
現金で買えると返済する必要はありませんが、実際には困難でしょう。
そのため、アパートを買ったり建てたりする費用は、一般的に金融機関のローンを利用します。
しかし、金融機関のローンは借金になります。
借金するのは良くないようなイメージがありますが、アパート経営を借金してまで行うリスクはないのでしょうか？
実際には、アパート経営のときの金融機関のローンは、借金地獄になるようなときもある一方、ビジネスの適正な資金になるときもあります。
 
ここでは、借金地獄になるときとビジネスの適切な資金になるときの違いについてご紹介します。

 

ほとんどの人がアパート経営ではローンを利用する

アパート経営をスタートするときは、一般的に金融機関のローンを利用するでしょう。
というのは、アパートを建てるためには資金が多額に必要になるためです。
1億円をオーバーするようなアパートも中にはあります。
アパート経営をスタートするためには、仕方なく金融機関と融資を受ける契約を結ぶ必要があります。
 
しかし、アパート経営はビジネスであることを忘れないようにしましょう。
アパート経営のためには、事業資金が必要になります。
例えば、アパート経営をスタートするときは、金融機関と事業資金の融資を受けるために契約を結ぶと考えると当然でしょう。
 
マイナスのイメージで、事業資金の借金を捉える人は多くいるでしょう。
マイナスのイメージのビジネスであれば、スタートするのを考え直す必要があります。
アパート経営のための借金とギャンブルなどの借金は違っていると考えることが大切です。
借金が適切に事業プランに基づいて返済できるものであれば、事業資金であり借金ではありません。
 
小さいときから、「借金は良くない」と言われて育てられた方もおおくいらっしゃるのではないでしょうか。そういった借金と、今回の事業資金借り入れとは性質が違うものであるということも念頭に入れておくとネガティブイメージがなくなるはずです。
借金のイメージの「良くない」「恐ろしい」というものを持つ必要はなく、基本的にアパート経営というビジネスをスタートするためのものです。

 

儲かるアパートを選択できない

ビジネスであれば、儲ける必要があります。
アパート経営のときは、人が多く集まるところに住みたいような建物が必要でしょう。
しかし、儲かるための条件をクリアしていないときがあります。
立地や外観が良くないアパートは、アパート経営に失敗するようになります。
事業プランに問題があれば、いつの間にか事業資金がマイナスのイメージの借金になります。
 
例えば、周りに学校や企業がないところには人が集まらないでしょう。
 
また、人が集まるところでも、外観が良くないアパートでは住みたいとは考えないでしょう。
管理が行き届いていない物件は、空室のリスクがあります。
 
周りの相場よりアパートの家賃が高いと、入居したいとは思わないでしょう。
アパート経営においては、適正な家賃かどうかは非常に大切です。
新しいアパートが最近は乱立気味であるため、必ず別のアパートとの競争があります。
持っている土地でアパート経営を少ない出資で相続税対策のためにすでにスタートしているような家主に対して、家賃で競争するのは大変です。
家賃の競争に負ければ、空室になってローンの返済が停滞します。
 
賃貸アパートの多くは木造であり、自然災害の地震などの場合は、鉄筋コンクリート造の賃貸マンションに比較して安全性が劣ります。
火災に対しても強くありません。
耐火・耐震について対策を行ったり、保険に入ったりすることによって、リスクを避けるようにしておかなければ、アパート経営が急な災害によって妨げられるときもあります。
アパートが木造のときは、強度や気密性、防音性が鉄筋コンクリート造のように高くないため、上階の物音や隣の部屋の声などのトラブルが発生することがあります。
 
このようなトラブルを解決しなければ、入居している人が退去することによって空室になるリスクが高くなります。

 

営業マンやメーカーの提案をそのまま信用する

最近は、「サブリース」という不動産業者が一括で賃貸アパートを借り上げて転貸するものが話題になっています。
家主は、アパートのサブリースの契約を結ぶことによってプロの不動産業者に運営を任せられるため、楽で安心なアパート経営ができます。
しかし、不動産業者に任せっきりにするのはリスクがあります。
営業マンやメーカーの提案をそのまま信用するのはリスクがあります。
というのは、自社の利益が最終的な営業マンやメーカーの目的かもしれません。
複数の業者から意見を聞いたり、公平な立場の方からアドバイスをもらったりするのが安心です。
 
サブリースの家賃保証に注意を奪われて、「プロの不動産業者だから任せておけば心配ない」と任せないようにしましょう。
基本的に、アパート経営では自分で判断することが大切です。

 

収支プラン・出口戦略を立案していない

基本的に、収支プラン・出口戦略を立案していないとビジネスではないでしょう。
 
アパート経営は、金融機関への返済額と賃料収入のみでは計算できません。
返済額だけでなく修繕費や税金などの諸費用を計上したうえで、収支をプラスにする必要があります。

ローン返済額や税金はある程度予測がつきますが、賃料や修繕費は変動があるものです。
常に満室でまわるとは限りませんので、空き家・設備の故障のリスクなども見込んだ賃料計算をしましょう。
 
古くなったアパートで経営を継続することは、将来的に借金の返済が空室によって停滞するリスクがあります。
アパート経営では、アパートの耐用年数や立地から売却する時期などの出口戦略を立案しておくことも大切です。
 

事業資金はアパート経営には必要である

アパート経営を考えたときに自己資金が潤沢でない場合は、借り入れをして運営を始めるのもいいでしょう。
コツコツ貯金をして現金で買えるようになったときには本人の寿命がきてしまったり、必要なくなる場合もあります。
はじめから十分に返済プランを立案すれば、無駄な負債になってしまうことはありません。
 
例えば、クレジットカードを借金地獄の元凶にしかできない人と便利に利用できる人がいます。
資金の適正な利用プランがあるか否かが、両者の違いです。
同じように、アパート経営でも適正な事業プランを立案することによって、金融機関のローンを不動産投資の事業資金として利用することができます。

 

アパート経営を成功させるためには

アパート経営が上手くいくのか、不安な方も多いでしょう。
成功させるためには、事前準備が大切です。
 
ここでは押さえておくべき3つのポイントを解説します。

 

目標とターゲット設定

アパート経営を始めるにあたり、「なぜアパート経営を行うのか」という目的や収益目標を明確にする必要があります。
アパート経営は、アパートを建てるために多額の資金を投資しなければいけませんし、安定した経営までに行う業務の数は膨大ともいえるでしょう。
 
そのため目的や収益目標を明確にし、長期的な計画を持つことが大切です。
節税対策をメインに大きく収益を上げずに行うのか、アパート経営を法人化したい、など計画によって運用方法や収益化を求めるスピードは異なりますので、ぜひアパート経営を行う初期段階で目標設定を行ってください。
アパート経営は空室率を下げ、家賃収入を安定的に得られるか、が最大のポイントです。
アパートを建てる地域の需要やライバル物件の状況などを踏まえて、アパート経営を始めましょう。
 
例えば、学生の多い地域であれば、設備投資よりも低家賃が好まれるでしょう。
逆にファミリー層が多ければ、設備の充実やキッチンの広さを確保した間取りが良い、などターゲットによってニーズは異なります。
 
事前にターゲットを設定しておくことで、他ライバル物件よりニーズに合った工夫をすることができるので、事前リサーチは入念に行うことのがおすすめです。
実際に物件の周辺を朝、日中、平日、休日などいろいろな条件で複数回歩いてみて判断するのもよいでしょう。
 

リスクに備える

アパート経営のリスクについて、事前に認識し対策しておくことで、リスクを回避することができます。
 
アパート経営を始める前に確認しておきましょう。

 

空室対策

アパート経営においての最大のリスクは空室率の増加です。
その可能性は極めて高いため、事前に頭に入れておきましょう。
空室が増えると収入が安定しませんし、入居者を募集するためにも負担が発生します。
例えばWEBサイトへ広告を出し続ける経費も、長期間となると経費負担が大きいですよね。
空室を防ぐ対策は、定期的に修繕を行うことや、周辺の家賃相場をリサーチし、必要であれば家賃を見直すことが挙げられます。
 
また不動産仲介業者とも日ごろから懇意にし、情報収集しておくことも大切です。
不動産会社の担当者は複数の物件を担当しており、また地域の家賃相場やニーズに詳しいでしょう。
優先的に入居者を紹介してもらえる場合やトラブル時にサポートしてもらえる場合もありますので、良い関係を築くことが対策の一つと言えます。

 

建物の老朽化

空室対策にもつながる、建物の修繕や老朽化は計画的な対策が必要です。
アパートを建てた段階から長期修繕の計画を考え、想定資金も積み立てておくと良いでしょう。
設備が汚く、壊れている物件は新規入居者が入りにくく、空室率も上がります。
築年数の経過した中古アパートを購入した場合は、建て替えも視野に入れて資金計画を立てておきましょう。

 

入居者トラブル

アパート経営には騒音や隣人トラブルなど、入居者間のトラブルが発生する場合もあります。
トラブルを何度も起こす入居者がいると度々問題が起こり、空室率も上がりますので注意しましょう。
不動産管理会社に対応を依頼すると、オーナー自ら出向かずとも解決できます。
迅速かつ適切な対応を行えば、大きなトラブルに発展する前に解決できますので、不動産管理会社に委託することも選択肢に入れておくと良いですね。

 

資金計画を立てる

アパート経営は初期投資に多額の費用が発生するため、ローンを組んで購入する方も多いでしょう。
その際に赤字にならない空室率を確認し、シミュレーションしておくと無理のない返済計画を立てられます。
自己資金のみで投資する場合も、予期せぬ出費に備えて、きちんと事業計画は立てておいてください。
アパート経営は軌道に乗るまで、思いがけない出費など思わぬ落とし穴にも遭遇します。
余裕を持ったアパート経営計画であれば、焦ることなく運営できますので、スタート時にしっかりと資金計画を立てておきましょう。

アパート経営の口コミとは？

アパート経営は本当に地獄なのでしょうか？ここでは、アパート経営の口コミについてご紹介します。
 
アパート経営のよくない口コミとしては、次のようなものがあります。

 

・アパート経営は土地なし頭金ゼロの状態ではリスクが高すぎる

思っていたより修繕費などがかかり、15年間で最終的に利益ゼロという状態です。

 

・メンテナンス費や固定資産税などが多額にかかるので、新しく今後アパート経営をする気にはなれない

一方、いい口コミとしては、次のようなものがあります。

 

・子供が誕生して資産を作るためにアパート経営を決めた

賃料収入が月々あり、家族に土地を残せる、さらに団体信用生命保険にも入っているため安心の資産運用方法です。

 

・アパート経営を老後のためにスタートした

FXや株式のイメージはハイリスク・ハイリターンですが、アパート経営は割合安定しているため安心です。
 
アパート経営の口コミは、当然ですが、良くないものもいいものもあります。
 
メリット・デメリットを十分に調査して、自分に適した投資かを見極めることが大切です。