【都営】戸越駅のワンルームマンション売却事情｜査定相場・売り時・仲介と買取の注意点を徹底解説

関東有数の長さを誇る戸越銀座を日常に。江戸越えの鎮守と大名庭園が寄り添う、商店街の街

戸越駅は、都営浅草線の駅です。五反田へ2駅、新橋へ約15分、日本橋方面へも乗り換えなしで直結。京急線との直通運転により羽田空港へのアクセスも良く、都心へ「深く刺さる」浅草線の機動力が、この街の暮らしを支えています。

駅を出ればすぐ、全長約1.3kmと関東有数の長さを誇る「戸越銀座商店街」。総菜の食べ歩きで全国に知られるこの商店街は、青果店や精肉店などの生活密着型のお店から人気の飲食店までがぎっしりと連なり、マスコット「戸越銀次郎」が見守る通りは今日も買い物客で賑わいます。

戸越駅出口の景色

商店街の喧騒から一歩入れば、そこは歴史の残る住宅地。「江戸を越えて」人々が訪れたことが地名の由来と伝わる戸越八幡神社は1526年創祀の鎮守で、樹齢250年を超える御神木ケンポナシが静かに街を見守ります。熊本藩細川家の下屋敷庭園跡に開かれた戸越公園では、池を巡る大名庭園の風情を無料で楽しめます。

戸越銀座商店街の景色

単身者向け賃貸の需要層は、浅草線で新橋・日本橋方面へ通うビジネスパーソンを中心に、薬学の名門・星薬科大学の学生まで幅広く重なります。都心近接でありながら商店街のおかげで生活コストを抑えやすいことも、単身者に選ばれる大きな理由です。

商店街の活気と歴史の落ち着きがほどよく同居する戸越駅周辺は、「都心で働きながら、下町の温かさの中で暮らしたい単身層」に選ばれ続けるエリアです。

戸越駅周辺のワンルームマンション売却相場動向

※本グラフは、国土交通省　不動産情報ライブラリよりFGHが作成したものです。（1R,1K,1DK成約価格中央値）

戸越駅周辺のワンルームマンション成約価格（中央値）は、2016年の1,700万円を底に着実な上昇を続け、2025年には調査期間の最高値となる2,600万円を記録しました。この10年で約1.5倍の水準です。

推移を見ると、2017年に2,250万円へ回復して以降は一度も2,000万円を割ることなく、2019年からは2,300万〜2,550万円の高いレンジが定着。2025年の2,600万円は、このレンジを上抜ける動きであり、相場の勢いを示しています。

背景には、都心部の価格高騰を受けて、新橋・日本橋方面へ直結しながら値頃感のある浅草線沿線へ需要が波及していることがあります。戸越銀座という全国区の商店街ブランドも、実需・投資双方からの人気を支えるポイントです。

賃料はこの2年で約4割上昇と、周辺でも際立つ伸びを見せています。価格・賃料がそろって最高値圏にある今は、戸越のワンルームマンション売却において絶好のタイミングといえます。

品川区の人口動向と将来予測

※本グラフは、国立社会保障・人口問題研究所　将来推計人口・世帯数　日本の地域別将来推計人口　令和５(2023)年推計よりFGHが作成したものです。

品川区は、品川・大崎・高輪ゲートウェイなどを中心に大規模な再開発が進行しており、高層マンションの供給が活発です。とくに単身者〜DINKs向けを中心とした都市型住宅の整備が進むことで、今後も人口流入が続くと予測されています。

しかし品川区でも全国的なトレンドと同様、高齢化の進行と出生率の低迷は避けられません。
住宅のバリアフリー化・高齢者対応設備、地域医療との連携といった要素も、将来的にはより重要な観点となるでしょう。

品川区の外国人割合

2025年4月1日現在の住民基本台帳人口429,540に対し、外国人住民数は17,278と
外国人割合は4.02%です。
東京23区の中で5番目に外国人割合が小さいエリアとなっています。

品川区は国際的なビジネスや交通の要所として知られているため、「外国人が多そう」というイメージを持たれやすい一方で、実際の外国人住民割合は東京23区中で5番目に低いというのはやや意外に感じられるかもしれません。
品川駅を中心にオフィス・ホテル・交通機能が集積しており、外国人が「働く」「泊まる」場所ではあっても、「住む」場所としては選ばれにくい傾向があります。

また、外国人コミュニティの希薄さも一因となっています。

戸越駅周辺の主要施設

戸越駅周辺は、全国区の商店街と歴史ある神社、大名庭園の面影を残す公園がそろう、下町の魅力に恵まれたエリアです。

戸越駅周辺の主要大学・専門学校と自宅外通学者数（推定）

※在学生数は各校の規模を基にした概算値、自宅外通学者割合は、各大学の公開情報や地域特性を基にした推定値です。

戸越駅に似ている日本国内の鉄道駅

JR大阪環状線・近鉄線・大阪メトロ千日前線が交わる、市場と商店街の活気で知られる駅です。
食の魅力あふれる商店街が駅前から広がり、都心直結の利便性と下町の賑わいが同居する点が、戸越とよく似ています。

神戸市営地下鉄の駅で、東山商店街や湊川市場など昔ながらの市場・商店街が集積するエリアです。
長いアーケードでの買い物が日常にあり、生活コストを抑えながら都心近くで暮らせる点が、戸越と共通しています。

品川区のワンルームマンション関連の条例

品川区においては、ワンルームマンションの開発に関する条例として「品川区ワンルーム形式等集合建築物に関する指導要綱」が適用されます。

・主として一の居室からなる住戸形式で、その床面積が30㎡未満の住戸

・居室のある階数が3以上の集合住宅で、ワンルーム形式等の住戸の数が15以上かつ、総戸数の3分の1以上の建築物

上記の2つの条件がそろった建築物が該当します。

出典：品川区ワンルーム形式等集合建築物に関する指導要綱

戸越駅周辺の再開発情報

場所：東京都品川区戸越五丁目・戸越六丁目ほか（戸越公園駅周辺）
最寄駅：東急大井町線 戸越公園駅（戸越駅から徒歩圏）
概要：戸越銀座商店街の南側、戸越公園駅の周辺で連続的に進むまちづくりです。先行する「戸越五丁目19番地区」では2013年度に市街地再開発準備組合が設立され、駅前の防災性向上と土地の高度利用を図る再開発事業が進められてきました。続く「戸越公園駅北地区」（戸越五丁目10番街区・7番街区の一部）では2018年度に準備組合が設立され、説明会や区の都市計画審議会を経て、2025年5月30日に都市計画決定が告示。事業化に向けた検討が本格化しています。さらに「戸越六丁目地区」でも、地域と区の協働で商業機能の維持・再生や防災性向上のためのまちづくり検討が進行中です。老朽建物の更新が段階的に進むことは、商店街の賑わいを未来へつなぎ、戸越エリア全体の住宅地としての価値を高めていきます。
竣工：戸越公園駅北地区は2025年5月30日に都市計画決定告示・事業化に向けて検討中
参考：戸越公園駅周辺地区（品川区）

戸越駅周辺のワンルームマンション売却成約事例（体験談）

戸越駅周辺の取扱物件一覧

戸越駅徒歩15分圏内のワンルームマンションの取り扱い実績です。
査定価格については個別にお問い合わせください。

AXAS品川/PREMIUM CUBE品川戸越#mo/ZOOM戸越銀座/アーバイル戸越駅前/グランフォース五反田/スカイコート戸越/ソアブール品川戸越駅前/デュオ･スカーラ品川中延2/パレ･ホームズ武蔵小山2/プレール･ドゥーク大崎/プレール荏原中延/メインステージ戸越銀座/ロアール戸越/ワールドパレス戸越/ワールドパレス戸越EAST/日神パレス戸越

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他社で「損切り（赤字売却）しかない」と言われた物件でも、高く売れる可能性はある？

はい、十分に可能性はあります。他社で「損切り」と判断された物件を、利益が出る形で再生・売却した事例が多数ございます。

多くの不動産会社は、現在の賃料や入居状況をベースにした「そのままの状態」で査定を行います。
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