不動産投資の収支をシミュレーション！金利上昇のリスクを把握しよう

不動産投資に必要なシミュレーションとは？

不動産投資を始めるのであれば、「利益が出せるかどうか」をまず始めにしっかりと考えておかなければなりません。
そのために必要なのが、「シミュレーション」です。
 
不動産投資初心者の方の場合、知識がない状態だと、自分の計算や持っている情報が合っているのかどうか不安になりますよね。特に昨今の金利上昇により、購入時より返済額が増えてしまったり収支が悪くなってしまったケースも増加しています。
そんな不安を解決するために、まずはシミュレーションを行いましょう。
不動産会社に相談する前に相場観を身につける方法としてもおススメです。
シミュレーションを行えば、不動産投資で得られる利益が具体的な数値で分かるだけでなく、投資用物件の価値やリスクなども知ることができます。
 
今回は、不動産投資をする前に必ず行うべきシミュレーションの方法をご紹介します。

収支収益シミュレーションが必須

不動産投資で失敗しないためには、「収支収益シミュレーション」を行い、収益計画をしっかりと立てておくことが大切です。
 
中でも重要なのが「家賃収入」と「不動産売却」の2本柱で、不動産投資で利益を上げるためには、これらが必要不可欠なのです。
 
「家賃収入」は、毎月入居者から支払われる家賃をそのまま収入とすること。
 
「不動産売却」は、不動産を安く購入したのちに、購入金額より高値で売却し、その差額で収益を上げることです。
 
いずれも、シミュレーションをあらかじめ行っておけば、収益計画の見通しが立てやすくなります。
 

キャッシュフローシミュレーション

不動産投資でどれくらいの利益が得られるのか知るためには、「キャッシュフロー」についてのシミュレーションが欠かせません。
 
不動産投資で得られる収入(手元に残る現金＝キャッシュフロー)の見積もりを行うことで、不動産投資が成功するかどうかの判断の目安になります。
 
「収益－支出」の計算式を使って大まかな利益を算出することができるので、手元にどれだけの現金が残るか、あらかじめ計算しておくと良いでしょう。
 

利回りシミュレーション

不動産投資における「利回り」とは、”投資をした資金に対して、どの程度の利益が得られるのか”の割合のことをいいます。
 
不動産投資で利益を上げたいのであれば、利回りについてしっかりと理解した上で、物件選びをしておきたいところ。
 
数値が高ければ収益の割合が高くなり、数値が低くなれば収益の割合が低くなります。
 
収益用物件を探していると、”高利回り”などの言葉を目にする機会も多いかと思いますが、それだけ「利回りが高いかどうか」は、不動産投資をする上で重要な指標なのです。
 
しかし、「利回りが高ければ確実に高い収益を得られるのか」と問われれば、決してそうではありません。
 

「表面利回り」と「実質利回り」

利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類が存在します。
 
「表面利回り」は、”(年間の家賃収入/物件価格)×100(%)”で計算することができ、物件価格と家賃収入のみで計算された数値かつ、満室での経営が前提です。
 
そのため、修繕費や管理費などの経費や、空室であった場合の計算については含まれていません。
 
高い数値が出たとしても、表面利回りはあくまで理想的な数値だと捉えておくほうが良いでしょう。
 
それに対して「実質利回り」は、(年間の家賃収入－年間の経費)÷(物件購入価格＋購入時の経費)×100(%)で算出することが可能で、物件購入時に掛かる経費や、運営をしていく上で掛かるランニングコスト、空室などの損失を考えた上で計算できます。
 
表面利回りばかりを見ず、実質利回りについても知っておくことで、実際の不動産経営に近い数値でのシミュレーションができるのです。
 
しかし、修繕費や空室率などは予想を立てておくことが難しく、確実な数字が出しにくいため、実質利回りにおいても完璧な数値は計算することができません。
 
シミュレーションを行う際、実質利回りの計算については、「突発的な修繕費は計算に入れない」など、自分で許容できる範囲で行うと良いでしょう。
 

ローン返済シミュレーション

不動産投資をする際、自己資金だけではなく金融機関から融資を受けて投資を行う方も多いのではないでしょうか。
 
ローンの返済は、不動産投資で得た月々の家賃収入から充てるのが一般的です。
 
そこで注意しておきたいのが、ローンの「返済比率」について。
 
返済比率とは、”家賃収入に対して、金融機関へ返済する額が占める割合”のこと。
 
利回りの高い物件に投資したとしても、返済比率も同じく高ければ、赤字になってしまう可能性があります。
 
そのため、「返済比率がどれくらいになるのか」を知っておくことが、不動産投資をする上で非常に重要なのです。
 
返済比率は、”毎月のローン返済額÷満室時の毎月の家賃収入×100＝返済比率（％）”で算出することができます。
 
一般的に、不動産投資における返済比率の理想的な数値は40%～50%だと言われています。
 
「少しでも早くローンを完済したい」と言う考えで返済比率を上げると、想定外の出費や、空室が出た場合に対応できなくなる可能性があります。
 
逆に、長期ローンを組むなどして返済比率を下げると、経年劣化により物件の価格が下落してしまうことも考えられます。
 
ローン返済についてシミュレーションする際には、今現在の返済比率だけを見るのではなく、長期的な目線で考えて返済比率を設定するのが良いでしょう。
 

出口戦略•売却シミュレーション

投資用に購入した不動産は、マイホーム用とせず、いずれ売却する予定の方も多いでしょう。
 
そこで大切なのが、出口戦略のシミュレーションをしておくこと。
 
周辺の物件売買価格を徹底的にリサーチするのはもちろん、物件を売るタイミングについても考えておく必要があります。
 
現在投資用に保有している物件について、
・持ち続ける
 ・5年保有したのち、売却する
・10年保有したのち、売却する
 
など、複数のパターンを想定した上で、物件の築年数や構造•周辺環境がどのように物件価格に影響していくのかしっかりと考えて、出口戦略のシミュレーションをすることが大切です。
 
また、個人事業主で不動産投資をしている場合、短期で物件を売却すると税金が高くなることも注意すべきポイント。
 
もし、短期間での物件売却を視野に入れているのであれば、法人化するのも一つの手です。
 

節税を考える場合もシミュレーションが大切

不動産投資をするメリットとしてあげられるのが、”節税対策になる”ということ。
 
節税をする上で大切なのは、「損益計算」ができるかどうかです。
 
不動産運用に必要となる各経費の合計が、家賃収入を上回って収支が赤字になった場合、その赤字を給与所得から控除できるのが損益計算の仕組みです。
 
給与所得に基づいて計算される所得税や住民税といった税金は、不動産投資で赤字を計上することにより減らすことができます。
 
そのため、不動産投資で節税をするのであれば、まず投資の収入を赤字にすることが必要になります。
 
節税のために収入を赤字にすることを第一に考えるとなると、「せっかく投資をしているのに意味がないのでは？」と思ってしまいますが、あくまでも税金を計算する上で収入が赤字になっていれば、実際の収入が黒字であったとしても問題ありません。
 
したがって、たとえ”赤字にすることが必要”であっても、安定した家賃収入が見込める物件を選ぶことは必須条件なのです。
 
節税に失敗しないためには、まず家賃収入の獲得について、きちんととシミュレーションをしておくことが大切です。

リスクシミュレーションも重要

不動産投資では、いつか生じるであろうさまざまなリスクに対してシミュレーションをしておくことが非常に重要です。
 
不動産投資では、「収益＝家賃収入」となりますが、リスク対策がなされていなければ想定外の出費がかさみ、家賃収入からそれらを差し引くと収益が赤字となってしまうことも考えられます。
 
特に注意しなければいけないリスクは、下記の3つ。
 
•空室リスク
•家賃下落リスク
•災害リスク
 

空室リスク

最も注意すべきなのが、「空室リスク」です。
 
空室リスクとは、”経営している不動産に入居者が入らず、収入が下がってしまう”リスクのこと。
 
空室が発生している間は、ローンの返済を自腹で支払わなければなりません。
 
空室率の平均としては、都内の物件であれば5%、地方の物件であれば20%と想定すると良いでしょう。
 
空室率(稼働空室率)は、“年間稼働に対する空室率（％）＝（空室数×空室月数）÷（全室数×12）×100”で算出できるので、あらかじめ自分が投資しようと考えている物件の稼働空室率を計算しておくことをオススメします。
 

家賃下落リスク

「家賃下落リスク」の代表的なものとしては、物件の経年劣化など物件そのものが理由となるほかに、物件の周辺環境の変化が理由となるものがあります。
 
物件のリフォームやリノベーションなど、メンテナンスにかかる費用の計算はもちろんのこと、投資しようと考えている物件を購入する前に、物件の周辺環境の現在•今後の動向までリサーチしておくことが必要です。
 

災害リスク

「災害リスク」は、事前に対応できるリスクです。
 
自然災害による被害は、火災保険や地震保険に事前に加入しておくことで対応できますが、災害後の入居率などについても考慮しましょう。
 
実際、2011年の東日本大震災後、地震による液状化現象による被害を受けた地域では、物件の賃料単価と入居率が下がったという事例もあります。
 
不動産投資用物件を選ぶ際には、ハザードマップや地盤サポートマップなどを事前に確認して、災害リスクが高い地域は避けることが重要です。
 
考えられるリスクを事前にしっかりと想定し、不動産投資のシミュレーションをしていきましょう。
 

コラム監修　山丸 慎太郎

資格

宅地建物取引士 / 賃貸不動産経営管理士 / 住宅ローンアドバイザー

プロフィール

株式会社FGH 代表取締役社長

株式会社アーバンフォース 代表取締役社長

2007年2月フォースグループ創業以来、投資用不動産仲介の第一線でキャリアを積む。

中古ワンルームマンションはもちろん、不動産全般に関する多岐にわたる経験と知識でお客様からの信頼も厚い。

   

これまで400名以上のお客様の資産形成のお手伝いをしている。