住んでいたマンションは売却・賃貸どちらにすべき？それぞれのメリット・デメリットや向いているケースを解説

住んでいたマンションは売却・賃貸どちらにすべき？それぞれのメリット・デメリットや向いているケースを解説

 

「住んでいたマンションから引っ越すことになった！賃貸と売却どちらがいいの？」

住まなくなったマンションの今後は賃貸に出すか、売却してしまうかのどちらかになるのが一般的です。

それぞれの方法にはメリット・デメリットがあり、マンションの条件によってどちらが向いているか変わるでしょう。

そこでこの記事では賃貸・売却それぞれのメリット・デメリットや、向いているケースを解説します。

マンションは賃貸か売却どちらがトク？

結論から言うと、住んでいたマンションを賃貸に出すことと、売却することのどちらが得になるかはケースバイケースです。

賃貸に出す場合と売却する場合の2パターンに分けて、メリットやデメリット、向いているケースを順番に見ていきましょう。

マンションを賃貸に出すメリット

マンションを賃貸に出すメリットは以下の4つです。

 

• 定期的な家賃収入が得られる
• 資産を残せる
• 放置より節税効果がある
• 将来また住む選択肢を残せる

 

それぞれ見ていきましょう。

定期的な家賃収入が得られる

賃貸に出すことで、定期的な家賃収入が得られます。

上手に経営できれば、ローンの返済費用や諸費用を家賃収入で賄い、残った分は不動産所得にできるのがポイントです。

資産を残せる

賃貸経営をすることで、マンションを資産として残しておけます。

将来的に相続をする場合は現金よりもマンションの方が、節税効果が高い点も大きなメリットです。

またマンションは賃貸したままでも相続できる事をぜひ覚えておきましょう。

放置より節税効果がある

賃貸経営することで、放置しておくよりも節税効果があります。

以下のような費用を経費として計上し、所得から控除できるのです。

 

• リフォーム代
• 維持管理費用
• 管理費・管理委託費
• 減価償却費
• ローンの利息部分
• 固定資産税などの税金

 

「住まないけど将来の相続資産として持ち続けたい」と考えている場合は、賃貸して家賃収入を得るのがおすすめです。

将来また住む選択肢を残せる

将来的に賃貸をやめて、また自分で住むという選択肢もあります。

「定期借家契約」にしておけば、契約期間満了時に借主を退去させることもできるので、ある程度自由なタイミングで再居住が可能です。

転勤などの理由で一時的に住まなくなった場合も、同様に定期借家契約で賃貸に出しておくと良いでしょう。

マンションを賃貸に出すデメリット

マンションを賃貸に出すデメリットは以下の2つです。

 

• 空室の場合は収入がない
• 維持管理が面倒
• 売却時に3,000万円の特別控除が受けられなくなる

 

それぞれ見ていきましょう。

空室の場合は収入がない

賃貸に出していても、入居者がいなければ家賃収入はありません。

収入が無くても住宅ローンやその他の維持管理費はかかるので、大きな負担となってしまう可能性があるでしょう。

賃貸を検討するのは賃貸需要が高い地域で、空室になるリスクは低い場合が原則です。

維持管理が面倒

賃貸経営はかなり維持管理が面倒です。

以下のような管理の手間がかかります。

 

• 清掃
• 入居者募集～契約
• 設備機器の定期点検
• 修繕を想定した修繕費の積み立て
• 入居者からの問い合わせ・トラブル対応

 

費用はかかりますが、管理会社にすべて任せるという手もあります。

収入と支出のバランスを見て、委託費をかけられそうならすべて管理会社に委託してしまいましょう。

売却時に3,000万円の特別控除が受けられなくなる

賃貸していると、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」が受けられなくなります。

住んでいたマンションをそのまま売却した場合には、3,000万円の所得控除が受けられるので、大半のケースで税金がほとんどかかりません。

この特別控除は住まなくなってから3年経過後の12月31日を過ぎた時点で適用できなくなるので、「一旦賃貸に出して、売却するか賃貸し続けるか考えよう」という方法はおすすめできません。

ただし「定期借家契約」を利用すれば、賃貸に出しても特例適用期間内で売却できる可能性はあります。

もし売却を前提としつつ賃貸を検討するなら、信頼できる不動産会社などに相談してみましょう。

マンションを賃貸に出す流れ

マンションを賃貸に出す場合は、以下の流れで行います。

 

1. 仲介不動産会社を決める
2. 賃貸契約方法を選ぶ
3. 仲介不動産会社と契約を結ぶ
4. 入居希望者を募集する
5. 入居希望者と賃貸借契約を結ぶ

 

賃貸契約方法にはいくつか種類があります。

ライフスタイルや想定される収支状況によってどの方法が良いか変わってくるので、不動産会社と相談して最適な方法を選びしましょう。

マンションを売却するメリット

マンションを売却するメリットは以下の2つです。

 

• 資産価値が下がる前にまとまった現金に換えられる
• 管理負担がなくなる

 

それぞれ見ていきましょう。

資産価値が下がる前にまとまった現金に換えられる

マンションは時間が経つほど資産価値が下がっていくのが一般的です。

住まなくなったタイミングで売却すれば、資産価値が高いうちに売ることができるので、一気にまとまったお金が手に入ります。

住宅ローンを完済できるケースがほとんどで、将来的な費用負担が小さくなるのも大きなメリットです。

管理負担がなくなる

賃貸するケースを含め所有し続ける場合は、固定資産税や水道光熱費などの金銭的な費用負担のほか、定期的なメンテナンスなどの管理負担が生じます。

売却してしまえば管理をする必要はなくなり、これらの負担から解放されます。

マンションを売却するデメリット

マンション売却のデメリットは費用と時間がかかることです。

仲介手数料や登記関連の手続きなど、さまざまな費用がかかります。

また売却には一般的に4～6か月ほどの期間を要し、売れるまでは売却活動に手間を取られる可能性が高いでしょう。

マンションを売却する流れ

マンション売却のざっくりとした流れは以下の通りです。

 

1. 査定依頼
2. 売り出し（広告掲載）
3. 売買契約
4. 決済・引き渡し
5. 確定申告

 

査定のスタートから引き渡しまで、一般的に3～5か月程度の期間がかかります。

事前の準備等にも時間がかかることを加味すると、4～6か月程度の期間を見込んでおくのが良いでしょう。

また売却で利益が出た場合は、確定申告が必須です。

損失が出てしまった場合でも確定申告により節税できるケースがほとんどなので、必須ではないものの確定申告することをおすすめします。

マンションを賃貸に出す方が向いているケース

マンションを賃貸に出すのが向いているのは以下のようなケースです。

 

• 立地が良く、賃貸需要が非常に高い
• 想定される家賃収入がローンを含めた諸費用を大きく上回る

 

空室となるリスクが低く、安定した家賃収入を得て利益の発生が見込める場合は賃貸に出すのがおすすめです。

マンションの売却が向いているケース

マンションの売却が向いているのは以下のようなケースです。

 

• マンションの部屋数が多い
• 築年数が古く、リフォームが必要

 

部屋数が多いマンションは賃貸需要が低いため、立地が良くても空室のリスクが高くなってしまいます。

リフォームが必要なほど劣化が進んでいると、そのままの状態で賃貸するのは難しいですが、売却であれば買い手を見つけられる可能性があります。

購入後に自分でリフォームをしたい買い手も多いからです。

空室リスクが高い場合やリフォームに多額の費用がかかる見込みの場合は、売却してしまうのがおすすめと言えるでしょう。

まとめ

空室リスクが低い物件は賃貸、高い物件は売却を検討するのが一般的にはおすすめです。

自分で判断がつかない場合は、信頼できる不動産会社に相談してみるのも良いでしょう。

不動産会社から適切なアドバイスを適切に受けることで、自分にとってベストな選択が見つかります。

ぜひ損をしないように、十分検討したうえで自分のマンションに合った方法を選んでください。