ワンルーム投資家は要注意！フラット３５が使えなくなる！？～不動産投資コラム～

2020年1月31日、フラット35を提供する住宅金融支援機構が2020年４月の制度変更のお知らせを発表しました。

本来、不動産投資には利用できないフラット35が、投資に悪用されるケースを背景とし、マンション投資に対する姿勢を厳しくしたものに変更されます。

ローンは無理のない範囲で

住宅ローンの枠組みを決定している住宅金融支援機構ですが、時代の変化に合わせ都度制度改定を行っています。
 
4月からの変更では年収に占める年間返済額の割合である返済負担率の算定方法が見直しされることとなりました。
 
この返済負担率、フラット35では、年収400万円未満は30％が上限、年収400万円以上は35％が上限となっています。
 
無理なく返せる金額しか貸さないよという風になっているわけです。

返済負担率の算定方法が見直し

返済負担率の計算では、不動産投資を行っている場合不動産所得も年収に加えることができます。
 
返済に関しては住宅ローンの返済に加え、物件以外のカーローンなどを加えて計算します。
 
ただし今までは、投資用物件の返済については加算する必要がありませんでした。
 
つまり、所得は収入として計算するが返済はないものとされていました。
 
しかし、4月からの変更では、1棟物、例えばアパートなどはそのまま従来通り、返済負担に算入しなくていいことになっていますが、ワンルームマンションのように、区分所有の物件はローン返済も加えて計算する必要があるものにかわりました。
 
例として、年収600万円の人が住宅ローンの年間返済額144万で投資用ローンの年間返済額が96万円で考えてみます。
 
以前であれば144万円÷600万円＝年間返済率２４％で借りれていました。
 
投資用ローンを算入すると240万円÷600万円＝年間返済率40%となり、これでは借りることができないとなります。
 
もちろん返済率に収まっていれば良い訳ですから、頭金を増やし借入金額を減らしたり投資用物件を整理することができれば借り入れは可能です。

事前にしっかり計算を

以前の計算方法では収入を含め返済を算入しない歪な計算方法でしたから今回の変更は当たり前かもしれません。
 
将来的にフラット３５で自宅購入を検討している方は事前にしっかりと計算することをオススメします。
 
また、節税目的で不動産所得を赤字計上している方は所得が下がりますのでフラット35を使うのに不利になってしまうかもしれません。

細かい計算や将来のライフプランも含めて相談に乗ってもらえるパートナーを見つけることが必要不可欠だと思います。