オーナーチェンジ物件は住宅ローンで購入できる？リスクや注意点を解説

オーナーチェンジ物件に興味を持たれる方のなかには、より金利の安い住宅ローンを利用して購入したいと考えるケースも多いでしょう。

しかし、オーナーチェンジ物件の購入には投資物件ならではのリスクや注意点も潜んでいます。
本記事では、オーナーチェンジ物件がそもそもどのような不動産なのか、住宅ローンの利用可否やローン審査のポイントなどを解説します。

投資用不動産を住宅ローンで購入すると、不正利用とみなされる可能性があり、金融機関から一括返済を求められるリスクも存在します。
購入や売却の際には正しい知識のもとで判断し、トラブルを回避していきましょう。

オーナーチェンジ物件とは

まずは、オーナーチェンジ物件という言葉の定義や特徴をおさえておきましょう。
オーナーチェンジ物件とは、現在すでに入居者がいる賃貸中の不動産を、そのままの状態で新しい所有者に売却する形態を指します。一般的にはアパートやマンションなどの投資用不動産が多く、購入後すぐに家賃収入を得られるメリットがあるため、投資家の間で根強い人気があります。

オーナーチェンジ物件は投資商材なので、売主・買主・金融機関は「収支がどれくらいか」にこだわります。
そのため、一般的な居住用ローンとは金融機関がみるポイントや、借り入れ可能額の計算方法も変わるという点を頭に入れておきましょう。

オーナーチェンジ物件に住宅ローンは利用できる？

オーナーチェンジ物件を購入する際の住宅ローンの取り扱いについて解説します。
住宅ローンは本来、自分が居住する目的の物件を購入するために用いられるローンです。
一方、オーナーチェンジ物件は投資目的色が強く、賃貸収入を得ることを前提としているため、金融機関は一部の条件を除き「住宅ローン」では貸し付けてくれません。
 

要件を満たせば住宅ローンを利用できる場合もある

賃貸併用住宅など、一部を賃貸に出し大半を自分が居住する場合は住宅ローンを使えることがあります。
だいたいの金融機関は自己居住部分が床面積ベースで50%を超えていなければいけません。
金融機関によって少しずつ性質が変わることもあります。数行の銀行を例に挙げてみましょう。
 

例①　スルガ銀行

次自己居住部分が50％以上の場合は、住宅ローン商品でのお取扱い、50％未満の場合は、投資用不動産ローン商品でのお取扱いとなります。

出典：スルガ銀行　賃貸併用住宅ローン

 
上記のように、自己居住部分の割合によって住宅ローンと投資用ローンが切り替わるケースが多いです。

一方で、同じ賃貸併用住宅でも、申込本人や同居者が生計を営むために店舗・事務所とすることまでしか認められないケースもあります。
 

例②　住信SBIネット銀行

次のすべての条件にあてはまれば、融資の対象となります。
ただし、融資の対象は住宅部分（店舗や事務所の部分は除く。）の建設費または購入価額以内に限ります。

・住宅部分の床面積が全体の1/2以上であること
・店舗・事務所は申込本人または同居者が生計を営むために自己使用するもの（賃貸するものは除く。）であること
・「住宅部分」と「店舗や事務所部分」との間が壁、建具などで区画されており、原則として相互に行き来できる建て方であること
・「住宅部分」と「店舗や事務所部分」を一つの建物として登記（一体登記）できること

出典：住信SBIネット銀行　よくあるご質問

 
 

買主が知らず知らずのうちに不正に加担してしまったケースもある

2015年から2020年頃、住宅ローンで投資用マンションの融資を組むスキームが横行しました。
投資用ローンより金利が安いため、レントロール上の収支がよく見える＝不動産屋にとって販売しやすい、という内部事情がありました。

中には住宅ローンと投資用ローンの違いもわからず、不動産業者に乗せられるままに購入してしまうケースも少なくありませんでした。
数年後、金融機関から連絡があり、そこで初めて不正融資だったことを知るわけです。
今でこそ融資が厳しくなり新規の不正融資は減っていると思いますが、オーナー様すら気付いていない不正融資の物件というものは巷に残っているでしょう。
 

住宅ローンの不正利用がバレたときはどうなる？

オーナーチェンジ物件を住宅ローンで購入することは、金融機関とのローン契約において規約違反となります。
万が一、不正利用が発覚すると金融機関から厳しい対応が取られることは避けられません。
具体的にどのような処分がなされるのかみてみましょう。
 

一括返済を迫られる

金融機関が契約違反を知ったとき、住宅ローンの契約解除を通告し、残債の一括返済を要求する場合があります。
何千万単位の現金が必要となるため、なかなか一般の方がすぐに準備することは難しいでしょう。

特に投資用であることを隠していた場合、故意の虚偽申告と見なされるため、返済猶予などの相談すらままならないケースもあるようです。
一括返済が困難で債務不履行状態に陥れば、競売手続きに移行する可能性もあります。

借入金利が安く良い収支がとれていたとしても、結果的に資産が大幅に目減りするリスクを抱えることになるでしょう。
 

金利が高い投資用ローンへの借り換えを提案される

必ずしも一括返済だけが金融機関の対応ではなく、投資用ローンへの移行を促されるケースもあります。
通常の住宅ローンよりも金利が高く設定されており、毎月の支出が増えるため収益が激減する可能性があります。

金利が数パーセント単位で上がると、長期にわたるローン返済を考慮したときの支払い総額は相当な金額になるでしょう。
賃料収入だけで返済の負担をすべてまかなえなくなる場合もあります。
返済額が増えた結果、投資全体の収支が悪化し、物件を手放すリスクも高まります。

金融機関との交渉の余地がある場合は、今後の賃貸経営の計画を正直に説明しながら、少しでも条件を緩和してもらえるか検討することが大切です。
 

実際にあった！不正利用が通報された事案

オーナーチェンジ物件を住宅ローンで購入し、その後賃貸収入を得ている事実が第三者に知られ、金融機関へ通報されるケースも存在します。

通報のきっかけは銀行の調査だけでなく、トラブルになった入居者や取引先などからの情報提供であることもあります。
いずれにせよ、不正利用が明るみに出た際には、金融機関や当局から厳格な追及を受けるリスクが高いでしょう。

そのようなリスクを未然に防ぐためにも、最初から正当な形でローンを組み、物件の運用方針を透明化しておくことが重要です。金利負担は増えても、後の大きなトラブルを避けられるメリットは計り知れません。

住宅ローンと投資用ローンで違う審査ポイント

住宅ローンと投資用ローンでは金融機関がみるポイントはかなり違います。

 

住宅ローン審査のチェックポイント

属性の審査

・年収・勤続年数・雇用形態
・勤務先の安定性（上場／公務員／規模など）
・年齢
・他の借入（カードローン・自動車ローンなど）
・信用情報（延滞・債務整理の有無）
・年収に対する返済比率

物件の審査

・専有面積
・築年
 
住宅ローンの審査の場合、物件よりも借りる方の審査に比重が置かれています。
年収や勤務先、借り入れ状況など本人の属性についてがしっかり見られます。
また家族構成などから、居住するのに妥当性があるかを判断されます。
例えば4人家族なのにもかかわらず30㎡程度しかないような場合は否決される可能性もありますが、よっぽどのことがない限り物件が理由の秘訣はないはずです。
 

投資用ローン審査のチェックポイント

属性の審査

・年収・勤続年数・雇用形態
・資産背景（預貯金・金融資産）
・他の不動産ローン残高

物件の審査

・専有面積
・築年
 
オーナーチェンジ物件のローン審査では、まず物件自体の担保価値が重視されます。
駅からの距離や物件の規模、設備、近隣の成約事例や売出中物件の価格などがチェックされます。
同時に、購入者の年収や職種、その他融資状況など総合的な返済能力が細かくみられます。
特に年収については、住宅ローンより厳しい基準が設けられているケースが多く、公務員や上場企業の会社員、医者などが有利です。

合法的に住宅ローンで購入した物件を賃貸することはできる？

金融機関が定める「やむを得ない事情」に合致すると判断された場合は住宅ローンで購入した物件を賃貸することができます。

転勤の場合
結婚・離婚・介護の場合
病気・療養の場合
など、条件は金融機関によって変わるため、借り入れ金融機関に相談しましょう。

投資用ローンで購入した物件に自分で住むことになったら？

投資用のローンで購入し、賃貸していた物件が空室になった場合は自分で住むこともできるのでしょうか。
空室が長く続いてしまったり、ライフスタイルが変化したことによりそう考えるオーナー様もいらっしゃるのではないでしょうか。

 

投資用ローンを払い続けたまま自分で住むことはできる？

投資用ローンのまま自己居住したい場合には、金融機関との金銭消費貸借契約の条文に「自己居住禁止」「用途変更時は一括返済」といったものが入っていないか確認しましょう。また、条文が入っていない場合でもあらかじめ金融機関へ相談してみましょう。
もし投資の用途以外が禁止されていた場合は規約違反になるため注意が必要です。
 

ワンルームマンションの場合住宅ローンへ切り替えられる？

投資用ローン→住宅ローンへの切り替えはほぼ難しいでしょう。
理由は以下のとおりです。
✅20-30㎡程度と狭い
✅単身者向けの間取り
✅オーナーチェンジ前提の担保評価
 
このような条件から、住宅ローンの評価のテーブルにはそもそも乗りません。
金融機関によっては、条件変更の交渉をし金利が0.2〜0.5％下がることも稀にあるそうです。

また、住宅ローンに切り替えずに投資用ローンのまま自己居住したい場合でも、金融機関との金銭消費貸借契約の条文に「自己居住禁止」「用途変更時は一括返済」といったものが入っていれば規約違反になるため注意しましょう。
 

ファミリータイプのマンションの場合住宅ローンへ切り替えられる？

こちらの場合は、ワンルームマンションより少し可能性は上がります。
ライフイベントなどの事情を考慮してもらえたり、居住実績をしっかり作ることで認められるケースがあります。
✅年収に対する総返済比率
✅住宅ローンとしての担保評価が審査基準を満たしているか
 
など再度本人と物件の属性をしっかり調査した上で判断されます。

条件が揃えば、比較的金利の安い住宅ローンへの切り替えが可能で出費を抑えることができます。

まとめ

オーナーチェンジ物件の購入や売却には、投資用特有のリスクや注意点があります。正しい知識を身につけて、安全かつ有利な不動産取引を行いましょう。

オーナーチェンジ物件を住宅ローンで購入する場合、投資用と判定されれば金融機関から拒否されたり、不正利用が発覚した際には一括返済や高金利ローンへの切り替えなど、重大なトラブルに直面する可能性があります。
まずは利用目的に合った融資を選ぶことが重要です。