サブリース悪徳業者が成敗される時代へ～不動産投資コラム～

以前のコラムでもお伝えさせて頂いた賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律のサブリースの部分が2020年12月15日に施行されました。

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律とは

賃貸管理業務を行う事業者には国土交通大臣の登録が義務付けられます。
管理受託契約締結前の重要事項の説明や管理する家賃等について分別管理しなければならないなど委託するオーナーにとっては安心で健全な方向へと決められています。
 
今まで、賃貸住宅管理業務は、法律等に規制されていませんでした。
本法律が施行されると、国土交通省への登録が必須となり、一定の業務水準が求められ、業務水準を確保した事業者のみが業を行うこととなります。

制定の背景

制定の背景にはサブリース業者からの突然の契約解除により賃貸経営が破綻してしまうケースや契約内容に関するトラブルが増加したことを背景に制定されました。
多くは不動産業者や建設業者が営業活動の際に契約内容を周知させずに購入させていたとして問題視されています。
 
「30年一括借り上げ」「家賃はそのまま」などの甘い言葉で誘い、数年した後反故にするケースが増加したためです。
こうした事例を受け、サブリース新法は制定されることとなりました。
 
国土交通省で発表された同法のガイドラインでは誇大広告・不当勧誘として禁止されるものについて、家賃が減額されるリスク等の書面記載・説明について、不当勧誘などの禁止の対象となる「勧誘者」の該当者について明らかにされています。
 

トラブル事例その1　サブリースが解約できない！

サブリースとは、不動産会社が物件オーナーさんからお部屋を借り上げて、又貸し（転貸）する契約のことです。

『家賃保証で空室の心配はありませんっ！安心してマンション経営できますっ！』と、販売の営業を受けられて購入されていらっしゃる方は、ほぼほぼサブリース契約をされているのではないでしょうか。
このような魔法の営業トークには注意が必要です。
 
“空室にならない”

“一定期間同じ賃料収入を得られる”
 
と、思っていたサブリース契約でトラブルが多くなってきています。
 

トラブル事例その2　賃料の見直し・不透明な転貸先賃料

基本的にサブリース契約は、2年に一度賃料の見直しが行われます。
 
例えば、新築時からサブリース契約をされていた場合、新築当初は、90,000円で保証されていたものが、2年経過後に8万円前半に下がってしまったというケースはよく聞きます。
下げられてしまう原因としては、転貸先の賃料が下がってしまうからです。
 
新築当初に貸せる賃料は、まさに「新築プレミアム価格」のため、通常相場よりも高く賃料設定（家賃相場の5％～7％くらい）されています。
ですので、一番初めに入居された方が退去してしまうと、次の入居者からはもう「プレミアム価格」になりません。
賃貸サイクルが一回転すれば、賃料は相場並みに下げるしかありません。
 
また、サブリースで借り上げている管理会社からすれば、空室期間は赤字そのものになってしまいますので、すぐにでも入居付けをしたいがために、劇的に賃料を落として募集をされる場合もございます。
 
入居者が払っている賃料をオーナーさんに伝えない管理会社も多いので、気が付いたら逆ザヤになっていて、サブリースの打ち切り、もしくは極端な減額を迫られた、というオーナーさんもいらっしゃいました。
 
2017年に『新築から10年間は固定で、賃料の見直し無し』というサブリース契約をされていたオーナーさんが、6年後に約15％も保証賃料を減額されて一斉訴訟を検討するという出来事があったのはまだ記憶に新しいのではないでしょうか。
 
業界で10本の指に入るであろう名の知れた大手企業の不祥事に驚いた方は多いと思います。
「大手だから安心できる」という考えが改めさせられる事例でした。
 

サブリースとは賃貸借契約と同じ

賃料はいずれ下がってしまうし、空室にならないのであればサブリースの方がいいのではないか、と思う方もいらっしゃるかもしれませんが、収支改善に動こうとした際に大きな障壁となってしまうこともあります。
 
サブリース契約とは、管理会社が借主となって、賃貸借契約を結ばれているケースがほとんどかと思います。
なので、例えば「来月に出て行ってほしい」と言っても出ていく必要はありません。
 
“私たちは入居者だから。借地借家法を盾にサブリースを解約しません。”
 
これが最近のトレンドです。
 
昨年くらいまでは、解約金を支払えば対応してくれた管理会社も多かったのですが、今ではオーナーさんの都合はお構いなしで、解約に応じてくれない管理会社が増えてきました。
 
サブリースが解約できないと、月々の収支を改善のための集金代行やご自身で管理する方法に移行する手段もとれませんし、売却するにしても入居者が払っている賃料よりも少ないので、利回り低下によって売買価格が下がってしまいますので、高く売ることができません。
そのため、サブリースが解約できないと困ってしまうのです。
 

新法の内容

 
新法では建設会社、金融機関等の法人やファイナンシャルプランナー、コンサルタント、自社の親会社、子会社、関連会社、既存の賃貸住宅オーナー 等、幅広く対象となります。
勧誘する際には適切な説明が求められ、契約する際には重要事項説明書の交付が義務付けられます。
事務所ごとに配置された業務管理者が重要事項説明をする必要があります。
 
また、サブリースを扱う業者は、一戸からでも新法の対象になります。
違反した場合は罰則も規定されていますので今までよりも適切な賃貸管理が求められていきます。

期待されることとは？

 
制定の背景であったようなトラブルを無くしていくことは勿論、宅建業とは異なる「賃貸住宅管理業」の確立が期待されています。
 

目指せトラブル１／３！

国交省が実施した「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査(家主)」によると、管理業者との間でトラブルが発生したと回答したオーナーの割合は、約46%(令和元年度)に上ります。
 
今回の法律により、賃貸住宅管理におけるサブリース業者を含む管理業者とのトラブル発生を抑え、令和11年度までに、同様の質問への回答割合を15%(約1/3)まで下げようという考えのようです。
悪徳業者が淘汰されていくことできちんと正しく管理していた業者が評価されることにより、入居者やオーナーにとって、より信頼されるパートナーとなるはずです。
既にサブリース契約をしているオーナーにとっては、不遡及の原則によりすぐには恩恵はないかもしれません。
ただ、新法によって社会的な風潮が変われば今トラブルを抱えているオーナーにとっても有利になる展開が期待できます。

まとめ

法律の整備は進みましたが、説明を受け判断するのはご自身での判断になります。
内容をきちんと理解し、時には信頼できる専門家に相談する必要があると思います。
 
FGHでは不動産のことであればちょっとしたことからご相談をお受けしております。
お困りのことがあれば収益不動産のプロフェッショナルに是非ご連絡ください。