不動産ローンで残クレ！？～不動産投資コラム～

こんにちは、或いはこんばんは。ＦＧＨの高松です。
 
突然ですが皆さん残クレ（残価設定ローン）ってご存知でしょうか？
 
カーローンや大手通信キャリアで販売されているiPhoneなどで普及してますよね？

カーローンなんかでは
 
”3年後に下取りする予定価格（残価設定）を引いた金額をローンで支払う”
 
例えば・・
 
新車価格　400万円の車で3年後に200万円残価設定されたものであれば、
 
3年間200万円分のローンだけ支払えばよいというもので、もし3年後もその車に乗りたければ残価の200万円現金で支払えば晴れて自分のものになります。
 
所有権のあるリース契約って言うと直感的かもしれません。
 
さて、この残価設定ローンですが、2021年に国土交通省は民間金融機関による不動産残価設定ローンのモデル事業をスタートさせる予定だそうです。

そもそも残クレ（残価設定ローン）のメリットって？

残価設定ローンのメリットはなんといっても月々の支払が安く抑えられることです。
 
支払いが安く抑えると、今までは手を出せなかった物の購入を検討出来るようになります。
 
また、返済を安く抑えられるということは・・
 
ローン審査において重要なハードルでもある返済比率を抑えることが出来ます。
 
例えば東京都心のファミリーマンションを例に挙げると８０００万円を超えるプライシングとなっており一般的なサラリーマン世帯では中々手を出しにくいのが現状です。
 
仮に8000万円を0.5％の住宅ローン（変動金利）で購入した場合月々の返済は207,668円、年間支払額は2,492,016円となります。
 
このローンが通り、支払いを履行できる方は大衆的ではないように感じます。

しかし35年後の残価設定が仮に3000万円であった場合ローンの支払いは5000万円分となります。
 
もし金利が5000万円にのみかかるものだったとして・・その際の月々の返済は129,792円、年間支払額は1,557,504円まで減額されます。

ここまでの返済額に抑えられると購入に踏み切れる方が随分増加するのではないでしょうか。
 
しかし35年後、残価設定額で買取るか？
 
もしくは3000万円分のローンを組みなおすのか？
 
はたまた手放すのか？という選択に迫られるわけですが。

今まで手を出せなかった物を買えると言うととてもポジティブに聞こえますが悪く言えば身の丈を超えた買い物が出来てしまう事でもあるわけです。

非常に難しい残価設定

既存の残価設定ローンは2～5年という比較的短いタームにおける商品が主流です。
 
短い期間だからこそ融資する側も融資を受ける側も想定とのブレが少なく済むわけです。
 
しかし不動産となると20～35年という超長期の商品になるわけです。
 
30年後の残価設定の正確性には少々不安が残ります。
 
残価設定が残クレローンのキモであることは間違いありません。
 
また、残クレローンの普及が進むとすれば”本来検討出来なかったエリアの物件を検討できるようになる”という事象が起こりうるので不動産の立地による優位性の濃淡はよりハッキリとするのではないでしょうか？

残クレ不動産ローンはサブプライムローンの二の舞にならないか？

冒頭でも書いていますが、残クレローンの一番のメリットは月々の支払い金額を低く出来ることです。
 
支払い金額が低くなることにより、家賃を払うよりも残クレローンで買ってしまおう！という方は増加するはずです。
 
例えば郊外の3LDK家賃10万円の地域であれば、マンション価格は約3500万円。
 
仮に残価1000万円設定で2500万円のローンを組んだ場合の支払いは64,896円で賃料を大幅に下回ります。
 
管理費や積立金を支払っても賃料より安く済むわけです。
 
合わせて住宅ローン控除が適応されれば初年度は25万円の還付まで受けられる。
 
と、なると少々背伸びをしても不動産を購入したいと思うのが当然に感じてしまいます。
 
さすがに既存の住宅ローンのような超低金利なローンではないかもしれませんが・・本来3500万円のローンは組めないという方が残クレローンを利用するというケースが想定出来ます。
 
もちろん国土交通省が進めている計画なわけですからサブプライム問題の二の舞を踏んでしまわないよう商品化されるのだと思いますが、長らく不動産業界に従事している私にはダブって見えてしまうのです。
 
投資用不動産を専門に扱っている性格上、身の丈を超えるローンやコントロールしきれないリスクを嫌ってしまうのです。