サブリースの解約にかかる違約金はもはや必要経費～不動産投資コラム～

サブリースの解約にかかる違約金はもはや必要経費

現在、賃貸管理会社に業務委託をしてる方が大半だと思いますが、サブリース契約をしてる人はどのくらいいるのでしょうか

デベロッパーからの管理説明がどのようなものか聞くと「サブリースで所有した方が空室リスクも無いので安心です」と、サブリース推し。
不動産業者から購入した方でも、「サブリースで購入して頂くのが条件です」と、もはや選択の余地なしじゃん！という方も。

近年、集金代行で契約してる人よりもサブリースで契約されてる方が多い印象です。

サブリースは解約出来たらラッキー

以前コラムに書かせて頂きましたが、最近サブリースが解約できないと言うトラブルを増えていますし、実際に私もその対応をさせて頂いた事もあります。

【サブリース契約が解約できない】

とは言いつつも、まだサブリースを外してくれる賃貸管理会社もあります。

ですが、タダで外してくれる所はほぼないのが実状で、賃料の3か月分から6か月分の違約金が掛かるのが一般的です。
中には賃料12か月分を請求される賃貸管理会社もあり、管理会社によって様々です。

ただ、サブリースが外れればそれ以上に高く売れると言うのであれば、違約金の支払いはやむなしかも知れません。
少し前であれば管理解除の違約金はあまり視野に入れてなかったものが、違約金はもはや必要経費と計算する方も増えてきてるのではないでしょうか。
 

サブリース引継ぎでも売れる？

サブリースが外れないと言う時勢に私たちもそれに対応すべくサブリース引継ぎ前提での販売活動にも力を入れています。

利回りが影響してくるので、少々金額自体は安くなってしまいますが、売れます。と、言いますか売ります。
場合によっては違約金の支払い額よりも少ない差異で売れることもあるので案件毎に提案をさせて頂きます。

違約金が発生する理由

サブリース契約を解約する際に違約金が発生するのは、理由や背景があります。
サブリース会社は一定期間にわたってオーナーに家賃を支払うことを契約で保証しています。
オーナー様が途中で契約を破棄すると、サブリース会社は今後見込んでいた手数料を得られなくなります。
そのため、本音では解約したくないのです。解約の抑止力として違約金をかけているケースが多いです。

違約金の額や発生条件はサブリース契約ごとに異なります。契約書に明確に記載されているケースがほとんどですが、時にオーナー様が分かりにくい条項や特約が含まれていることもあります。
契約内容を細かく確認し、予想外の高額な違約金を請求されないよう、注意しましょう。

我々が売却活動する際には、オーナー様と一緒にサブリース契約書などを確認して、契約条件などをしっかりと把握してよりよい提案をさせていただきます。
 

違約金を回避する方法

こればっかりは回避する方法をはっきり申し上げられません。
ビタ一文もまからない業者様もいれば、色々な条件交渉をした末に減額していただける業者様もいらっしゃいます。

他の仲介業者様、買取業者様ができないということでもFGHならできることも多いです。
もしサブリースの解約や違約金でお困りのことがありましたら、是非一度ご相談いただければと思います。
 

二重に掛かる違約金

サブリースとは、不動産会社が物件オーナーさんからお部屋を借り上げて、又貸し（転貸）する契約のことですが、その又貸し先が賃貸管理会社で、そこもサブリースをしてるケースがあります。

良心的なのか何なのか、2社とも外してくれる場合があります。

良心的と思ったのもつかの間･･･大体2社分の違約金が掛かってきてしまいます。
これも必要経費と思いたい所ですが、単純に2倍なので重たく感じてしまう･･･素直に喜びづらいですよね。

もしくは、1社で賃貸管理契約と借り上げ保証の二つを契約する管理会社もあります。
その場合も、契約内容によっては、どちらも違約金が掛かるケースがございます。
単純に自分が契約してるのは1社（1つ）と思っていても、その先に･･･もう一つ･･･と言う場合があります。

このまま一生持ち続けるんだ！と言う目的でなければ、一度細かく確認してみるのも良いかも知れません。

その物件に最適な売り方が出来るかどうか

購入当初は「税金対策」「年金の足し」「保険の代わり」など、人それぞれだと思います。
ですが、生涯持ち続ける方は少ないかと思います。

現在プラス収支でもマイナス収支でも大事な資産なのは間違いありません。

今後売却の可能性があるのであれば、どのような売却方法があり、タイミングはいつなのか、
特にサブリース付きで売却を検討する場合にはその”売り方”によって数十万以上、時には１００万円以上損にも得にもなりえます。

その時なるべく損をしない方法が何なのかを知っている、またスキルを持っている不動産マンに出会えることが重要なのかもしれません。

コラム監修　山丸 慎太郎

資格

宅地建物取引士 / 賃貸不動産経営管理士 / 住宅ローンアドバイザー

プロフィール

株式会社FGH 代表取締役社長

株式会社アーバンフォース 代表取締役社長

2007年2月フォースグループ創業以来、投資用不動産仲介の第一線でキャリアを積む。

中古ワンルームマンションはもちろん、不動産全般に関する多岐にわたる経験と知識でお客様からの信頼も厚い。

   

これまで400名以上のお客様の資産形成のお手伝いをしている。