大阪万博が不動産投資にもたらした影響は？高騰エリアや今後について解説

2025年開催の大阪・関西万博がもたらす経済効果と都市開発の波は、不動産市場にも大きな影響を与えると予想されていました。
本記事では、大阪万博による不動産市況への影響や再開発動向を整理し、投資家が押さえておくべきポイントを解説します。

万博をきっかけとした急激な地価上昇や投資熱が見込まれる一方、終了後に需要が落ち込むのではないかという声もあります。
需要と供給のバランスを冷静に見極め、長期的な視点に立った投資戦略を検討することが大切です。

大阪万博開催の概要

■ 開催名称
2025年日本国際博覧会（大阪・関西万博）

■ 主催
博覧会協会（正式名称：公益社団法人 2025年日本国際博覧会協会：
2025年日本国際博覧会協会）

■ 会場
大阪府大阪市此花区 夢洲（ゆめしま）

■ 会期
2025年4月13日～10月13日

「いのち輝く未来社会のデザイン」をメインテーマとした大阪万博は184日間にわたり開催され、161の国と地域が参加しました。

夢洲を中心とした会場には国内外から観光客が集まり、大規模な国際イベントとして経済波及効果が2兆円に及ぶとも予想されました。
飲食や宿泊施設だけでなく、関連グッズや周辺サービスの需要も高まることが期待され、地域全体が活性化する大きなチャンスとなっています。
2025年10月に会期が終了した後も、「アフター万博」として大阪府や周辺エリアでは盛り上がりをみせています。

大阪万博計画段階から期待されていたこと

万博開催が決定した当初から、どのような期待やメリットが語られてきたのかを振り返ります。
大阪万博の開催が正式に決定された段階で、最初に注目を集めたのが宿泊や観光関連の需要増です。
特にインバウンド客の増加からホテル、商業施設などが大きく恩恵を受けることが期待されました。

さらに、万博開催地の周辺エリアだけでなく、大阪市全体や関西圏に訪れる旅行者の経済効果にも期待が寄せられていました。

 

旅行者増大による宿泊・現地消費の活性化

海外からの旅行者が増加することで、宿泊施設や飲食店、観光スポットの需要が拡大すると期待されました。
これに合わせて交通機関の利用も増え、鉄道やバスを含むインフラの需要増にもつながります。

実際に開催期間に合わせて、さまざまなイベントや国際会議が同時期に開催され​たため、国内外からの旅行者や専門家が継続的に大阪に滞在する機会が増えました。
 

民泊やホテル投資の盛り上がり

大阪万博が決定した時点から、ホテル開発や民泊市場に注目が集まりました。
近年は訪日外国人向けの多様な宿泊ニーズが高まっており、大阪市内の貸し切りマンションやホステルなども次々と登場しています。
新しい宿泊形態として民泊も注目され、民泊運用できる物件が投資対象として一時人気となりました。

※2025年現在では特区民泊の新規受け付け停止が検討されており、民泊事業に関しては規制強化の流れになっています。
 

万博開催終了後の跡地の活用

夢洲を会場とする万博終了後、跡地の再開発が注目されます。
2025年12月の現時点でもIR（統合型リゾート）の計画が浮上しており、カジノや大型リゾート施設の建設が実現すれば、国際観光都市として大阪の地位が一段と高まる可能性があります。

一方、万博閉幕後にもしばらく開発が進まなければ、投資用不動産の価値が一時的に下落するリスクも否定できません。
開催中は好調な稼働率を保てる物件でも、終了後は空室が増える恐れがあり、物件選定を誤ると損失が大きくなるリスクに直面するでしょう。
そのため、跡地の再開発スケジュールや用途については、投資家にとって重要な情報となります。今後のIR計画や公共インフラ整備等と合わせて、戦略的に物件を選定することが求められます。

2025年10月閉幕して結果を振り返る

2025年10月に大阪万博が閉幕し、最終的な来場者数は当初の想定2,800万人を上回る約2,900万人という結果となりました。
特に終盤の駆け込み来場は入場予約が取れないほどで、来場者数増のさらなる後押しになりました。

一方で、海外からの来場者は総来場者数の約12％という目標に届かず、約6.1％という結果に終わりました。
国際色・インバウンド集客という観点では振り返るべき課題が残ったと言えそうです。

また、国内来場者の構成としては、約32.9％が近畿圏外からの来場でした。
万博当局の事前予想は37%だったことから、想定していたよりは賃貸需要・宿泊需要の増加にはつながらなかったことになります。

閉幕後には需要が平常水準に戻ることで、賃貸需要や宿泊稼働率が落ち着く可能性が指摘されています。
長期的な目線になったときに、追加のインフラ整備や次なる国際イベントの誘致、あるいはIR施設の開業などがどの程度持続的な集客力を保つかが、今後の不動産価値を左右する重要なカギとなるでしょう。
 

ミャクミャクの大活躍による入場者数増

大阪万博の公式マスコットキャラクターとして人気を博したミャクミャクは、SNSやメディアなど多方面で話題を呼びました。その親しみやすいデザインとキャラクター展開によりファン層が一気に広がり、集客に大きく貢献したといわれています。

キャラクターイラストが公開された当初、ミャクミャクには「かわいくない」「ちょっと怖い」といった声もありました。
ところが、着ぐるみが登場して動きや声が加わると、そのけなげに頑張る姿が話題に。
次第に評価は一転し、いまでは多くの人に親しまれる存在になりました。

めざましテレビの出演により、ついに関西圏以外の方々にもミャクミャクのかわいさがバレてしまいました。

 
ミャクミャクは既に2027年横浜で開催されるグリーンEXPO（国際園芸博覧会）でもイベント出演などが決定しており、今後は大阪万博だけにとどまらない活躍を見せてくれるでしょう。
 

ミャクミャクの大活躍によるグッズ売上の増収

万博会場内やオンラインショップでは、ミャクミャクをあしらった各種グッズが飛ぶように売れました。
一部の限定商品やコラボグッズは発売直後に完売が相次ぎ、追加生産や再販が求められるほどの人気となりました。
結果的にグッズ売上が相当な規模に達し、万博全体の収益構造にもプラスの効果をもたらしています。

ミャクミャクグッズを取り扱っている近鉄百貨店は、営業利益が当初予想から約3割増加の見込みで約26億円、純利益についても32億円から35億円へと上方修正されたそうです。

キャラクターを活用したビジネスモデルは、イベント期間中だけでなくアフター万博においても効果が持続しやすいと考えられます。グッズ販売やライセンス契約など、長期的な収益源として新たな可能性を切り開く要因になりました。

大阪万博関連の再開発情報まとめ

大阪万博を契機に進められた大規模な都市開発プロジェクトと、その背景を整理します。

今回の大阪万博開催が決まったことで、全国的にも注目を集める大都市・大阪では各種の再開発計画が加速しました。
特に梅田や難波、天王寺など既存の商業地においては、高層ビルや大型商業施設の建設・改装が行われ、街並みが大きく変化しています。
これらの開発プロジェクトは、万博後にも受け継がれる都市機能強化の基盤を形づくると考えられています。
 

梅田・うめきた2期開発がもたらした不動産価格高騰

大阪駅周辺では、うめきた2期開発が進行しており、新たな商業施設や公園、オフィスビルが次々に誕生しています。
これによって梅田エリアの集客力はより一層強化され、高層マンションやオフィス賃料が高騰し続けています。

大規模な再開発が実施されることで、投資家にとっては安定した賃貸需要や将来的な地価上昇が見込まれます。
オフィス需要の増加により空室率が低く保たれ、収益物件としての魅力がさらに高まっているのが特徴です。

とはいえ、周辺エリアとの価格差が広がることで、利回りが低下する可能性も指摘されています。
既に市況が加熱している梅田エリアへの投資を検討する際は、物件のスペックや立地条件が市場ニーズに合致しているかを入念にリサーチすることが重要です。
 

ウメキタ再開発は2000年前後から構想され、万博決定は2018年のことでした。
ウメキタ開発があったから万博誘致が進み、万博が決まったことでウメキタ開発が加速した、という相互関係があります。

ウメキタ再開発は以下の3つのポイントも押さえており、「万博がウメキタの街開きを後押しした」 と言えます。
①万博来訪者の玄関口機能
②万博後の観光・国際ビジネス拠点としての連携
③万博→ウメキタへの人の流れを想定した都市設計

万博中に来日した海外企業をウメキタのオフィスへ誘致したり、万博後のイベントを広大な都市公園（うめきた公園）で開催するなど万博が終わった後を見据えて設計されました。

 

夢洲周辺の大規模開発と新交通インフラ整備

万博会場となった夢洲では、大規模な再開発を通じて国際水準の都市機能を整備する計画が進められています。
大阪万博の象徴であった大屋根リングをなんとか保存し活用したいという声も多くありますが、一部保存+再利用の「日本の建築の再循環モデル」として横浜万博その他災害復興支援や地域再生の素材として活用されていくのではないでしょうか。

万博会場外のエリアについては、IR施設の建設や国際展示場の拡充など、観光とビジネスの両面を強化することで大阪全体の競争力を高めようという動きが活発です。
インフラ面では大阪メトロ中央線が延伸され、夢洲へのアクセスが大幅に向上しました。

しかし、開発に伴う建築ラッシュが一巡した後、供給過多の状態になるリスクも考えられます。夢洲が長期的に魅力を維持するためには、観光誘致と地元住民向けのインフラ整備を両立させるバランス感覚が求められます。
 

大阪メトロ主要15駅の改装計画

大阪メトロでは万博直前の 2025年春〜夏にかけて以下の15駅の改装が進み、バリアフリー化や商業スペースの拡大が完了しています。
新大阪、中津、梅田、淀屋橋、本町、心斎橋、大国町、動物園前、天王寺、大阪港、堺筋本町、谷町四丁目、森ノ宮、夢洲駅

駅周辺の再開発も併せて進んでいるため、沿線地価の上昇や商業エリアの活性化が見られています。人通りが増えることで店舗やオフィスの需要が高まり、結果的に投資用不動産の価値も上がる傾向にあると考えられます。

ただし、駅改装による効果がどの程度持続するかについては今後の利用実態に左右される部分もあります。万博終了後のニーズに合わせて駅や沿線の施設を継続的に魅力化できるかが、長期的な地価維持のポイントとなるでしょう。

大阪府全体や再開発エリア別に見る大阪万博の影響

実際にどのエリアがどのような恩恵を受け、投資にどう繋がるのかを地域別に検証します。
大阪はエリアごとに特色や強み、開発の進捗度合いが異なるため、地域別に投資戦略を検討することが重要です。梅田やなんばといった都心部では比較的高い安定需要が見込める一方、今後の大規模プロジェクトが集中する夢洲や南港エリアには急速な発展の期待が寄せられています。

万博開催で生まれた投資熱はやがて周辺エリアにも波及し、新たなビジネスや居住ニーズを作り出す可能性があります。インフラ整備や商業施設の誘致が進むことで、従来は注目度が低かった場所の資産価値が急騰するケースもあるでしょう。

ただし、エリアごとに競合環境や将来的な人口動態、企業誘致状況が異なるため、一括りに判断しにくいのも事実です。物件価格や賃貸需要、売却タイミングなどを踏まえ、地域特性を見極めた投資判断が求められます。
 

大阪全体の中古マンション価格推移

※本グラフは、国土交通省　不動産情報ライブラリよりFGHが作成したものです。（中古マンション成約価格中央値）

大阪府の中古マンション価格は、大阪万博開催が発表された2018年から2020年にかけてやや上昇し、その後コロナ禍に一時落ち込みました。
しかし2021年からは順調に上昇を続け、2024年下期には2,500万円と最高値をつけています。
 

梅田・うめきた周辺（大阪市北区）の中古マンション価格推移

※本グラフは、国土交通省　不動産情報ライブラリよりFGHが作成したものです。（中古マンション成約価格中央値）

梅田エリアは、うめきた2期開発を中心に再開発が急速に進行しており、そのブランド力が一段と高まっています。オフィスや商業施設で賃貸需要が強いだけでなく、高級マンションも数多く建設され、市場規模が拡大中です。

鉄道や高速道路など、アクセス網の利便性が高いことも投資を後押ししています。企業の拠点集約が進む梅田では、オフィス賃料が上昇しており、安定したキャッシュフローを見込める投資案件も多いと考えられます。

ただし、市場の加熱が目立つため、物件価格の上昇で利回りが低下している面もあります。
また、万博の熱が下がったあと不動産価格がどうなるかはしばらく注意深く見ていく必要があります。

梅田・うめきた周辺での投資を検討する場合は、割高感や過当競争を意識しながら、長期的な収益ポテンシャルが保たれるかの見極めが鍵となるでしょう。
 

夢洲周辺（大阪市此花区）の中古マンション価格推移

夢洲周辺は万博会場およびIR施設の候補地として、近年最も注目を集めているエリアの一つです。莫大な投資を見込む大規模再開発が進められ、国際的な集客力を持つ都市機能を整備する計画が着々と進行しています。

※本グラフは、国土交通省　不動産情報ライブラリよりFGHが作成したものです。（中古マンション成約価格中央値）

此花区全体で見ると、現時点では明確な高騰傾向とは言えず、今後の開発動向に左右される余地が残っています。

大きな期待が集まる一方で、開発が完了するまでの期間や経済情勢の変動、IRの誘致成否など多くの不確定要素も残っています。

今後はアクセスの向上やインフラ整備が本格化することで、エリアとしての魅力が高まると期待されているのも確かです。
しかし再開発の決定から竣工まで時間がかかったり、地価を高める結果とならないといったリスクがあるのも忘れてはいけません。

実際の需要動向を注視しながら適切な投資判断を下すことが肝心といえます。

大阪万博関連物件への投資戦略と出口の考え方

万博関連の特需を狙った戦略的な不動産投資と、適切なタイミングでの出口戦略にフォーカスします。
大阪万博開催前後に物件を取得する際には、短期的な高稼働と開催後の需要バランスを両立させる戦略が重要になります。
需要が一過性に終わらない安定収益源となるかどうかを吟味しなければなりません。

また、万博会場周辺で投資を検討するのであれば、万博跡地の開発の明暗が不動産投資の明暗をも分けるということを忘れてはいけません。
夢洲のIR計画が順調に進めば長期的な集客効果が見込まれるため、出口戦略において高い転売価値や安定的な運用益を狙える可能性があります。
逆に開発が停滞したり、需要が読み違えたりすると、リスクが増大する点に注意が必要です。

不動産投資という性質上、資金調達や金利動向にも左右されることも忘れてはなりません。
出口タイミングを見極めることでリスクを軽減し、リターンを最大限に高めることができます。
 

短期・長期それぞれの投資スタンスがある

短期投資を狙う場合は、万博開催前後の一時的な需要増を最大限に活かすことがキーとなります。
万博終了後の賃貸需要や転売市場の冷え込みを想定しつつ、一番よいところで売却し収益を上げる戦略を組むことが重要です。

長期投資を志向するなら、万博終了後に続く大阪の都市成長を見越した堅実な物件選びが求められます。
インフラ整備やIRの開業効果が実現すれば、大阪の国際都市としての評価はさらに高まり、賃貸需要や不動産価格を下支えする要素となるでしょう。

どちらのスタンスを取るにしても、経済指標や金利水準、人口動態などマクロ要因を踏まえたリスク管理が不可欠です。一時的なブームに乗るだけでなく、物件の立地やスペックを丁寧に吟味して、投資リスクを最小化する必要があります。

大阪のワンルームマンション事情をみる

 

万博開催後も見据えた長期的な視点がカギ

万博のような一時的な盛り上がりだけでなく、その後の都市機能やインフラ整備の進展を見通した投資が重要となります。
大阪万博は巨大な特需と国際的な注目をもたらす一方、その効果は一時的になりがちです。開催が終了すれば、需要が落ち着いて一部のエリアや物件が供給過多に陥る懸念もあります。だからこそ、万博だけに依存しない長期的な視点が欠かせません。

今後、日本の人口減少はますます加速していきます。
都市部以外の多くの地域ではすでに人口減少が進んでおり、一見すると安定しているような市区町村でも、消滅可能性自治体となる危機に直面しているケースがあります。

投資家としては、万博の大きなチャンスを活かしつつ、その後の出口戦略やリスク管理を念入りに行う必要があります。大阪という都市の将来像を描きながら、多角的な情報収集と分析を行い、長期的に利益を上げる投資を目指しましょう。