【2025年最新版】投資マンションを高く・スムーズに売るための完全ガイド！

思い切って購入した投資マンション。不動産価格が高騰している今だからこそ「売り時かもしれない」と感じているオーナー様も多いはず。
しかし、いざ売却しようとしても多くの壁にぶつかる場合もあります。
投資マンションは「事前の準備」で売却値段の9割が決まると思ってください。

いつどう売るか？どの不動産屋さんに任せるか？などで売却値段が数百万円異なる場合もあるのです。

準備不足のまま急いで売却したことで、損失を生んでしまったオーナー様もめずらしくありません。

本記事では、宅地建物取引士/FP2級の専門家が監修のもと、2025年が売却に適している理由や、今すぐ始めたい準備と売却の進め方をわかりやすく解説していきます。
後悔のない売却のために、まずは「売る前の準備」から一緒に始めていきましょう。

【基礎知識】投資マンションを売却する前に知っておきたいこと

投資マンションの売却を考えるとき、まず「居住用」との違いを理解しておくことが大切です。
自宅として使うマンションと、収益目的で保有するマンションでは、売却時のポイントや流れが異なります。
本章では、投資マンションを手放す前に押さえておきたい基礎知識をご紹介します。

居住用とは違う「投資用」の売却の特徴

投資マンションは「収益物件」として評価されるため、売却時には入居者の有無や賃料収入が大きく影響します。
購入する側も「自分が住む」のではなく、「いくら収益が見込めるか」に注目するため、家賃相場や入居率がそのまま物件の価値に直結します。
また、内覧がしづらかったり、賃貸借契約の引き継ぎが必要になったりすることもあり、居住用に比べて手続きが複雑になりがちです。
つまり、投資マンションの売却には不動産投資に強い仲介業者を選ぶことが重要なのです。

賃貸中と空室、どちらが売りやすい？

投資マンションは、「賃貸中」でも売却可能です。
むしろ、すでに家賃収入がある状態で売れる「オーナーチェンジ物件」は、購入希望者にとって安定収益の見込みがあるため人気があります。
ただし、賃料が相場よりも低い場合や、契約内容に問題がある場合は逆に売りづらくなることも。
一方「空室」は買主が自由に賃料設定や入居者募集をできるため、条件によっては好まれるケースもあります。
売却価格やスピードに影響するため、自分の物件がどちらに向いているか、専門家に査定してもらうと安心です。

残債（ローン）があると売れない？

住宅ローンが残っていても、売却自体は可能です。
ただし売却代金でローンを完済できないと、自己資金で不足分を補う必要があるので注意しましょう。
ローン残債が売却価格を上回ってしまうことを「残債割れ」と言います。

一般的に、不動産は築年が経過すると資産価値は低下するため、残債割れが発生するのではないかと不安を覚える方も多いでしょう。
しかし現在不動産価格が高騰しているエリアでは、意外にも購入当時よりも高値で売れる可能性があります。
ローン完済後に手元に利益が残るケースも増えているため、まずは査定を受けて状況を確認してみることが第一歩です。

2025年は売り時？投資マンション売却タイミングの見極め方

投資マンションをできるだけ高く、スムーズに売却するためには「いつ売るか」の判断が非常に重要です。
特に今、2025年は「売り時」と言われる年。その理由には、以下の3つの要素が大きく関係しています。

✅不動産市況の変化
✅税制面でのメリット
✅賃貸契約の更新タイミング

本章では3つの視点から2025年がなぜ「今がチャンス」と言えるのかを、わかりやすく解説していきます。

不動産市況の変化

投資マンションを売却するタイミングを考えるうえで、市場全体の動きは見逃せません。
特に東京23区や大阪市といった大都市では、価格の変化が顕著に表れています。
下のグラフは、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」が発表している、2016年〜2024年までのワンルーム・1Kタイプの成約価格の中央値を示したものです。

グラフを見てわかるように、東京23区では2016年以降、価格は安定して上昇傾向を示しており、2024年時点でおよそ2,500万円に達しています。

一方、大阪市は1,500万円前後で横ばいが続いており、2021年頃に一時下落して以降は目立った回復は見られません。
東京と大阪の成約価格の推移を比較すると、東京エリアの投資用マンションは明らかに上昇傾向にあり、売却を検討するには非常に有利な状況といえます。

市況が上がっているタイミングで売却すれば、高値での成約が見込める可能性が高まります。

さらに現在の価格上昇局面がいつまで続くかわからないことを考えると、今後の下落リスクを避けるためにも2025年は売却の判断を下す節目の年になる可能性があります。

所有期間で税額はどう変わる？

売却によって利益（譲渡益）が出る場合、注意したいのが譲渡所得税です。
この税率は所有期間が5年以下か5年超かによって次のように異なります。

✅5年以下（短期譲渡所得）→ 約39％課税
✅5年超（長期譲渡所得）→ 約20％課税

たとえば10年以上前に購入したマンションを2025年に売却する場合、多くのケースが「長期譲渡」に該当します。

その結果、税負担を軽減でき手元に残る資金が増えるというメリットがあります。
このように「長期所有＋市況の上昇」＝売却メリットが大きくなる組み合わせが2025年に揃っているといえるのです。

賃借人の退去時期や更新タイミングに注目

賃貸中の投資マンションを売却する際は、オーナー様が賃借人の契約状況を正しく把握しておくことが、スムーズな売却につながる重要なポイントです。
契約状況によって、売却のアプローチや対象となる購入層が変わります。

売却パターンの例

• 退去予定がある、または契約更新前の物件
　→ 空室として売却
　　広めの場合（一般的に住宅ローンが使用できる30㎡超えの物件など）は居住用を希望する一般購入者にも訴求しやすい。
　→ 入居者を見つけてから売却
　　30㎡に満たない場合は投資用として販売されることが多く、空室だと売却価格が下がる傾向にある。

• 安定した入居者が継続して住んでいる物件
　→ 賃貸契約を引き継ぐ「オーナーチェンジ物件」として、投資家層を中心に売却が可能。

いずれのケースも売却は可能ですが、どちらがより高く、スムーズに売却できるかは物件の立地や築年数、地域の需要によって異なります。
つまり信頼できる不動産会社に事前に相談し、最適な売却戦略を立てることがオーナー様にとって非常に重要です。

投資マンションを高く売る3つの戦略

投資マンションをできるだけ高く、かつスムーズに売却したいと考えるオーナー様にとって事前準備と戦略の立て方は非常に重要です。

売却価格だけを重視するのではなく「どこで・誰に・どのように売るか」を見極めることが、成約の成功率を大きく左右します。
本章では売却価格を最大限に引き上げるために、オーナー様が実践できる3つの具体的な戦略をご紹介します。

✅複数社に査定依頼し、相場感と「強み」を見極める
✅「投資目線」の訴求で価値を高める
✅専門業者を活用し、狭いマーケットへ的確にアプローチする

複数社に査定依頼し、相場感と「強み」を見極める

投資マンションの売却を検討する際、オーナー様が最初に行うべきなのは、複数の不動産会社への査定依頼です。

1社だけの査定額を鵜呑みにせず複数社から見積もりを取ることで、市場価格の相場感や評価の差異が明確になります。
同じ物件であっても不動産会社ごとに得意とするエリアや顧客層、販売戦略が異なります。

「どのような買主層に訴求するのか」「自社の強みをどう活かして販売するのか」といった提案内容を比較することで、信頼できる売却パートナーの選定がしやすくなります。
単に価格の高い業者を選ぶのではなく販売力や提案力にも注目することが、売却を成功させるための重要なステップです。

「投資目線」の訴求で価値を高める

投資マンションを購入する買主は、物件の外観や設備よりも「利回り」や「空室リスクの低さ」といった収益性を重視します。

オーナー様は売却時に「どれだけ安定した家賃収入が得られるか」をしっかり伝える必要があります。
たとえば以下のような情報を整理しておくと、購入検討者に安心感を与える材料となります。

✅これまでの入居率や賃貸継続年数
✅修繕履歴や設備の状態
✅入居者の属性や滞納の有無

物件の価値を「数字」と「根拠」で示すことで買い手に信頼されやすくなり、価格交渉でも優位に立ちやすくなるでしょう。

専門業者を活用し、狭いマーケットへ的確にアプローチする

一般的な不動産仲介会社は居住用物件の取扱いが中心ですが、投資用マンションの売却では「投資物件専門」の業者を活用することが効果的です。

投資物件専門業者は投資家ネットワークを保有しており、物件情報を直接的に投資家に届ける仕組みを持っています。
さらに「利回り」や「資産形成」を軸とした販売に精通しており、オーナー様自身では気づかない魅力を引き出して提案してくれるケースも多くあります。
専門業者を通すことで、購入意欲の高い層に的確にアプローチでき、短期間での売却成立にもつながりやすくなります。

売却の流れと必要な準備

投資マンションを売却する際は、基本的な流れを押さえておくことで、スムーズに進めやすくなります。
特に投資用物件は、通常の住居と異なる点も多いため、準備段階から慎重な対応が求められます。
本章では、売却の一般的なステップをわかりやすくご紹介します。

査定依頼

まずは物件の価格を知るために、不動産会社に査定を依頼します。
投資マンションの場合、実際に物件を見なくても「机上査定」で概算価格を出せることが多く、スピーディに比較ができるのが特徴です。
過去の成約事例やエリアの相場、利回りなどから価格が導かれるため、数社に依頼するとして相場感が掴みやすいでしょう。
無料で査定できるサービスを使えば、初期費用の心配もありません。

媒介契約

査定結果に納得したら、売却を任せる不動産会社と「媒介契約」を結びます。
媒介契約は「一般媒介」と「専任媒介」「専属専任媒介」の3つから選択できます。
一般媒介は複数の業者に依頼できる一方、専任媒介は1社に絞る代わりに売却活動の報告義務があります。
専属専任媒介は、より頻度の高い報告義務があるなど一番しばりがある依頼方法です。
不動産取引は全て成約報酬で上限額も決められているため、媒介契約の種類により仲介手数料が変わることはありません。
それぞれにメリット・デメリットがあるため、自分の目的や信頼できる業者の有無に応じて選びましょう。
 

 

購入希望者の募集

媒介契約後は、不動産会社が購入希望者を探します。
投資マンションの場合、居住希望者ではなく収益を重視する「投資家」がターゲットとなります。
投資家がターゲットになるため、一般的な住宅よりも購入者の層が限られる傾向があります。
投資用物件の販売実績が豊富な会社を選んでいるかどうかが、大きな差を生むポイントです。

契約と引渡し

購入者が決まれば売買契約を締結し、引渡しの準備に入ります。
ただし、投資マンションの取引には特有の手続きがあるため、一般の不動産取引に慣れている業者でも対応に手間取ることがあります。
入居者との契約引き継ぎや、収益状況の説明など、専門的な知識が求められる場面も多いため、業者選びの段階で「投資物件に強いかどうか」を見極めることがとても重要です。

投資マンション売却時の税金とコスト

投資マンションを売却する際、忘れてはいけないのが「税金」と「諸費用」です。
手元に残る金額をしっかり計算するためにも、売却前にかかるコストを把握しておくことが大切です。

譲渡所得税の仕組み

売却によって利益が出た場合、その利益には「譲渡所得税」がかかります。
譲渡所得税は、不動産の取得費や売却費用を差し引いた「純粋な利益」に対して課税される仕組みです。
具体的には、以下の計算式で算出します。
「売却価格 －（購入価格＋仲介手数料＋登記費用など）」

差額が利益となり、この利益に対して税金がかかります。

事前に譲渡所得税の計算をしておくことで、納税額の目安がつかみやすくなるでしょう。

長期譲渡と短期譲渡の違い

譲渡所得税の税率は、所有期間によって大きく異なります。

✅短期譲渡（5年以下の所有）：税率約39％
✅長期譲渡（5年超の所有）：税率約20％

譲渡所得税の差は非常に大きく、同じ利益でも納税額が2倍近く変わることもあります。
10年以上前に購入された投資マンションなら、多くの方が「長期譲渡」に該当するため税率面で有利といえます。
売却時期を少し調整するだけで税負担が大きく変わることもあるため、年数のカウントには注意が必要です。
 

 

その他の費用

売却時には、税金以外にもいくつかの費用が発生します。代表的なものは以下の通りです

✅仲介手数料：売却金額の約3％＋6万円（上限あり）
✅ローン繰り上げ返済手数料：ローン残債がある場合、金融機関により異なります
✅登記費用（抵当権抹消登記など）：法務局での手続きが必要

上記の費用も合計すると数十万円単位になることもあるため、事前に見積もりを取っておくと安心です。

よくある失敗と対策：こんな時どうする？

投資マンションの売却では、「もっと早く知っていれば…」と後悔するオーナー様の声も少なくありません。

思わぬ価格差や売却の長期化といったトラブルは、少しの準備と知識で回避できるケースがほとんどです。
本章では、投資マンションの売却でよくある失敗とその対策を解説し、スムーズかつ納得のいく売却を実現するためのヒントをお届けします。

相場より安い査定額を提示された

不動産会社に査定を依頼した際に、「想定よりもかなり安い」と感じたオーナー様も少なくありません。

「想定よりもかなり安い」ケースでは、売却方法の違いが大きく影響している可能性があります。
投資マンションの売却には、おもに以下の2つの手法が存在します。
• 仲介：市場に公開し、一般の買主を探す方法。
　　　うまくいけば高値売却が可能だが、売却完了まで時間がかかることも。

• 買取：不動産会社が直接買い取る方法。
　　　スピード重視で進められるが、価格は相場より低くなる傾向がある。

特に注意したいのは、最初に買取専門業者の査定額だけを見て売却を即決してしまうパターンです。

上記の場合、本来の価値より安く手放してしまうリスクがあります。
まずは仲介での相場価格も確認したうえで、複数の売却方法を比較し、オーナー様にとって最も適した手段を選ぶことが重要です。

査定額は高いのに売れない

「高い査定額を提示されたから任せたのに、まったく売れない…」
このようなご相談も少なくありません。

実際には、査定額と売却価格は必ずしも一致しないため、慎重な判断が求められます。
一部の不動産会社では、専任媒介契約を取るために相場より高めの価格を提示するケースもあります。

しかし相場より高めの価格で市場に出しても実際の買い手が見つからず、売却までに時間がかかる、あるいは売れ残ることも珍しくありません。
さらに特に注意が必要なのがサブリース契約中の物件です。

家賃保証がある反面、買い手によっては運用自由度が下がると見なされ、「管理条件が厳しい」「収益の変動が読みにくい」といった理由で敬遠される傾向があります。

専門業者に頼るメリットとは？

投資マンションの売却では、どの不動産会社に依頼するかによって、売却の成否が大きく左右されます。

とくに入居中の物件やサブリース契約付きの物件は、購入希望者から敬遠されやすい傾向があり、対応可能な不動産会社も限られるのが現状です。
その結果として売却までに時間がかかる、あるいは価格を下げなければならないといった問題が発生するケースも少なくありません。

売却の難しさに対応する手段として、投資用不動産に特化した「専門業者」への依頼が注目されています。
本章では投資マンションをスムーズかつ有利な条件で売却するために、専門業者に依頼することの具体的なメリットをご紹介します。

通常の不動産業者との違い

一般的な不動産会社はマイホームの売買や賃貸仲介を中心に取り扱っており、収益物件の売却については知識や経験が限られている場合があります。
「利回り」「空室率」「管理コスト」など、投資家が重視するポイントを十分に理解していないケースも見られます。

知識の不足により購入希望者に対して物件の魅力を適切に伝えることができず、売却のチャンスを逃してしまう結果につながることも。
一方、投資マンション専門の業者であれば投資家の視点を踏まえた的確な提案が可能です。
• 「このエリアなら、〇〇タイプの物件が人気です」
• 「この利回りなら、〇〇万円での成約が見込めます」
経験に裏付けられた戦略的なアドバイスが受けられるため、納得感のある売却につながりやすくなります。

投資家ネットワークやリストが豊富

専門業者の強みのひとつが、独自の投資家ネットワークを持っている点です。

すでに物件を探している購入希望者を多く抱えており、市場に出す前に買い手が決まるケースもあります。
とくに以下のような物件では、こうしたネットワークの活用が効果的です。
• オーナーチェンジ物件（入居中）
• サブリース契約中の物件（家賃保証付き）
これらの物件は、実需層ではなく収益目的の投資家がおもなターゲットになります。

専門業者であれば、ニーズに的確にマッチさせる販売ルートを持っているため、スムーズな売却が期待できるでしょう。

入居中のまま・サブリースつきのまま売却できる提案力

「入居者がいるから売却できないのでは…」
「サブリース契約があるせいで断られた…」
こうした不安を感じているオーナー様もいらっしゃるかもしれません。
しかし投資用不動産を扱い慣れている専門業者であれば、入居中やサブリース中といった「売りにくい条件」を前提にした売却提案が可能です。
たとえばFGHでは、サブリース契約付きのまま購入を希望する投資家を多数抱えており、これまでにも多くの成約実績があります。

無理に契約を解除したり空室にしたりすることなく、現在の状態を活かして売却できる方法を一緒に考えていける点も強みのひとつです。
 

 

無理なく売却を進めたい方へ

収益物件の売却は、「誰に相談するか」で結果が大きく変わるものです。

特に2025年は価格水準が高く、売却に適したタイミングともいわれています。
「この物件、本当に売れるのかな…？」
「少し気になっているけど、まだ迷っている…」
と感じたときは投資用不動産に強い業者に気軽に相談してみるだけでも、ヒントが得られるかもしれません。
FGHでは入居中物件やサブリース付き物件も含めて、オーナー様の状況に合わせた売却プランを丁寧にご案内しています。

【まとめ】投資マンション売却は情報とパートナー選びが全て

投資マンションを納得の価格で売却するためには、正しい情報と信頼できるパートナー選びが欠かせません。

特に2025年は、不動産価格が高水準で推移しているため売却のチャンスです。

「今が動くタイミングかもしれない」と感じたオーナー様は、まずは気軽に専門家へ相談してみることをおすすめします。

小さな一歩が、資産を守る大きな判断につながるかもしれません。
悩んでいる今こそ、未来の選択肢を広げるチャンスです。
まずは売却のために情報を集める「準備」から始めましょう！