不動産投資オーナー必見！物件を上手に売却する方法

はじめに

「投資用不動産を売却したいけれど、どこに相談すればいいのかわからない…」とお悩みではありませんか？
知人の勧めで購入したものの、思ったより収益が出ず、今後の運用に不安を感じている方も多いでしょう。
売却を決めたものの、いざ調べてみると専門用語が多く、混乱してしまうこともあります。

実は、不動産売却は「どの方法を選ぶか」「どの業者に依頼するか」で結果が大きく変わります。
安易に決めてしまうと、相場より安く売れてしまったり、思わぬ手数料や税金で損をしてしまったりすることも。

本記事では、投資用不動産をスムーズに、かつできるだけ高く売るための方法を分かりやすく解説します。

投資用不動産を売却する理由とタイミングは

なぜ今、投資用不動産の売却を考えるオーナー様が増えているのでしょうか。また、大切な資産を少しでも有利に売却するためには、どのようなタイミングを見極めるべきなのでしょうか。投資用不動産の売却理由として考えられる状況、および最適な売却時期を判断するための具体的なポイントやチェックリストについて解説します。

なぜ売却を検討するオーナー様が増えているのか

投資用不動産の売却を検討するオーナー様が増えている背景には、不動産価格の上昇が挙げられます。国土交通省が発表している不動産価格指数を見ると、近年は住宅の価格が着実に上昇傾向にある状況です。そのため、高値のうちに売り抜けようという投資家心理が働いていると考えられます。

また、金利が上昇傾向にある点も無視できません。ローンが利用しにくくなって買主の需要が低下する前に売却しようと考えている投資家も一定数いると考えられます。

その他、大規模修繕への懸念など、様々な要因が考えられます。

長期保有を前提としていても、空室率の上昇や賃貸トラブルなどが発生すると、収益性は悪化しやすくなります。

また、金利上昇や税負担の増加によってランニングコストがかさみ、当初見込んでいた利益が得られなくなることも、売却を考えるきっかけになるでしょう。

たとえ需要が見込めるエリアの物件であっても、一度空室が発生し長引けば、家賃収入の減少に加え、ローン返済や管理費・修繕積立金、固定資産税といった支出ばかりが増え、収支が赤字に転落する懸念も出てきます。

このような状況が改善しない場合、損失が拡大する前に早めに売却し、資産を整理しようと判断するのはオーナー様としてやむを得ない判断といえるでしょう。

売却すべき5つのタイミング

投資用不動産の売り時を逃さないためには、いくつかの重要なタイミングを知っておく必要があります。

タイミングを誤ると、売却価格が下落しやすい局面で売ることになったり、税金の負担が想定外に増えたりするリスクがあります。築年数やローン残債の状況など、複数の要素を総合的に検討して、ご自身にとって最善の時期を選ぶことが大切です。

以下、売却を検討するべきタイミングとして代表的なものを5つ紹介します。
✅空室が増えたとき
✅築年数が経過しすぎる前
✅利回り低下
✅ローン完済前
✅金利上昇局面

空室が増えたとき

空室率が高まると家賃収入が不安定になり、ローン返済が苦しくなりがちです。とくに一棟アパートや複数戸を保有している場合、入居者が減ると収益性が急激に低下するかもしれません。こうした局面を回避して別の投資に資金を回す方法として、売却による現金化も検討してみる必要があります。

築年数が経過しすぎる前

建物の耐用年数が経過すると修繕費や管理費がかさみ、利回りが下がりがちです。さらに、古い物件は購入希望者が減りやすく、価格交渉で不利になる傾向があります。

高値で売れるうちに早めの売却を決断するのも一つの戦略といえるでしょう。

利回り低下

周辺の賃料相場が下がっていたり、入居者がなかなか見つからない状態が続いたりすると、想定より利回りが低下する恐れがあります。

十分な収益が得られなくなった段階で売り抜けるのも、不動産投資の戦略の一つです。

ローン完済前

ローン残債が多い場合、売却しても返済額に届かない可能性があります。ただし長期で保有するよりも、途中で売却したほうがリスクを抑えられるケースもあるため、金融機関と相談しながら決断することが大切です。

金利上昇局面

金利が上昇すると毎月の返済額が増えるだけでなく、買主も融資を受けにくくなるため市場の流動性が下がるおそれがあります。

その結果、需要が弱まり売却金額が落ちるリスクが高まります。早めに手放すべきか慎重に検討が必要です。

これらのポイントを総合的に考慮し、保有期間やローン返済額を確認した時点で最適な売り時を判断すると、納得できる価格で売却しやすくなるでしょう。

「今が売り時」かどうかを見極めるチェックリスト

投資用不動産の売り時を判断するには、客観的データや市況の動向を正確に把握することが大切です。

なぜなら、適切なタイミングを逃すと価格が下落しやすくなり、希望の売買代金を得にくくなる可能性があるからです。仲介手数料や税金などのコストにも影響が及ぶため、チェックリストを作成して、定期的に確認しておくことをおすすめします。

たとえば以下の項目をチェックしてみましょう。

✅周辺エリアの相場や路線価の推移を調べているか
✅ローンを借りている金融機関と相談し、残債や返済額をしっかり把握しているか
✅短期譲渡か長期譲渡かで税率がどう変わるか理解しているか
✅大規模修繕工事が必要となる時期を把握しているか
✅賃貸借契約や賃料相場を確認し、空室リスクを考慮しているか

こうしたリストを作成し、定期的にチェックしておけば、売り時を逃しにくくなります。市場状況やローン返済などの条件が整っているタイミングを見極めれば、より高い金額での売却が目指せるでしょう。

投資用不動産売却の方法「仲介」と「買取」の違いを知ろう

ワンルームマンションなどの投資用不動産を売却する際、「仲介」と「買取」のどちらの方法を選ぶかは、非常に重要な選択です。

両者の基本的な仕組みや特徴について、わかりやすく解説します。

仲介と買取の仕組みをわかりやすく解説

不動産会社に買主探しを依頼し、市場で売却活動を行うのが仲介、不動産会社自身が直接買主となって物件を購入するのが買取です。

仲介の場合は、買主が見つかり売買契約が成立した際に、成功報酬として仲介手数料を支払う必要があります。

一方、買取は不動産会社が直接買い取るため、買主を探すための販売活動や内覧対応といった手間がかからず、比較的短期間で現金化できるケースが多い点が特徴です。

たとえば、仲介では購入希望者への対応や価格交渉が発生しますが、買取ではそうしたプロセスを省略して、よりスピーディーに契約・決済まで進められるのが一般的です。

それぞれのメリット・デメリット

仲介と買取を比較した場合、主なメリット・デメリットは以下のようになります。

 
仲介で高値を狙うには計画的な準備が求められ、買取でスピードを優先する場合は価格面での妥協が必要になる点を理解しておきましょう。

高く売りたい人が選ぶべき方法は？

少しでも高い価格での売却を希望するオーナー様にとっては、基本的に仲介を選ぶほうが有利といえるでしょう。なぜなら、市場で広く買い手を探すことで価格競争が起こる可能性があり、相場以上の価格で売却できるチャンスも生まれるからです。

とくに、築年数が浅い、立地が良いなど、条件の整った物件であれば、仲介を通じて高値での成約が期待しやすくなります。ただし、仲介には価格交渉や内覧対応などで時間と手間がかかる側面もあることを理解しておきましょう。

最終的にどちらの方法を選ぶかは、資金計画や希望する売却期間などを総合的に考慮して判断することになります。

よくある失敗とその回避策

投資用不動産の売却では、予期せぬ失敗に見舞われることも少なくありません。しかし、事前にどのような失敗が起こりうるのかを知り、対策を講じておくことでリスクは大幅に軽減できます。ここでは、よくある失敗例とその具体的な回避策について見ていきましょう。

相場より安く売ってしまう

投資用不動産を手放す際に、本来売れるはずだった相場よりも安く売却してしまうのは、避けたい失敗の一つです。

価格設定を誤ると、得られるはずだった利益を失うだけでなく、その後の資金計画にも影響が及ぶ恐れがあります。逆に、高値での売却を狙うあまり相場からかけ離れた価格を設定すると、買い手が見つからず、かえって売却の好機を逃してしまうかもしれません。

対策としては、路線価や周辺の取引事例などを参考に相場観を養い、複数の不動産会社に査定を依頼して比較検討する方法が有効です。客観的なデータに基づいて適正な価格を見極めることで、より有利な条件での売却を目指しやすくなるでしょう。

ローン残債が売却価格を上回るケース

ローンの残債額が売却価格を上回ってしまう、いわゆるオーバーローンの状態は、不動産売却を進めるうえで大きな障害となります。

オーバーローンは、売却代金だけではローンを完済できないため、不足分を自己資金などで補填しなければならない状態です。どのように残債を返済する予定なのか、金融機関との話し合いも必要になるでしょう。

抵当権の抹消にはローン完済が前提となるため、自己資金での補填が難しい場合は、任意売却といった通常とは異なる手続きを検討する必要が出てくるかもしれません。

オーバーローンが疑われる場合は、自己判断せずに、なるべく早い段階で不動産会社や金融機関、債務整理が必要な場合は、弁護士などの専門家へ相談しましょう。

契約トラブル

投資用不動産の売却、とくに賃貸中の物件（オーナーチェンジ）では、提出すべき書類や確認事項が多岐にわたるため、契約に関するトラブルが発生するリスクがあります。

例えば、家賃収入の引き継ぎや預かっている敷金の清算方法、修繕積立金や管理費の負担割合といった引き渡し条件について、買主へ正確に伝達・合意形成ができていないと、後々大きな問題に発展しかねません。

レントロール（賃貸条件一覧表）※の記載内容に誤りがあった場合、契約不適合責任を問われ、損害賠償請求や契約解除、場合によっては訴訟にまで発展する可能性もあります。

こうした契約トラブルを回避するためには、管理会社や司法書士などの専門家とも連携しながら、契約内容や物件に関する情報を正確に整理することが求められます。そして、売買契約書や重要事項説明書といった書類に不備がないよう、細心の注意を払うことが重要です。

※マンションやアパートなど、収益物件の賃貸条件を部屋ごとに一覧にした資料のことです。各部屋の家賃、共益費、敷金・礼金、契約日、契約期間といった契約条件が記載されています。

税金の申告漏れ

不動産の売却によって得た利益（譲渡所得）や関連経費の計算を誤り、確定申告でミスが生じるケースもあります。

譲渡所得税や住民税などを正しく計算・申告しないと、後から追徴課税されるリスクがあります。予期せぬ税金の追徴は、その後の資金計画を大きく狂わせてしまうかもしれません。

適用される税率は、不動産の所有期間が5年を超えるか否か（長期譲渡所得か短期譲渡所得か）によって大きく異なります。また、様々な特例や控除が利用できるかどうかも納税額に影響するなど税額計算は複雑です。

税金の計算や確定申告の手続きに不安がある場合は、事前に税理士などの専門家へ相談し、アドバイスを受けることで、申告ミスや意図しない追徴課税といったトラブルを回避できるでしょう。

投資用不動産売却を成功させる不動産会社選びのポイント

投資用不動産の売却には、居住用とは異なる知識やノウハウが求められます。

売却を成功させるためには、不動産会社選びが重要なプロセスといえるでしょう。ここでは、投資用物件の売却に強く、信頼できる会社を見極めるための3つのポイントを紹介します。

査定額だけで判断しない

不動産会社を選ぶ際に、提示された査定額の高さだけを基準にするのはリスクを伴います。相場からかけ離れた高額な査定額を提示して媒介契約を結び、その後、売れないことを理由に大幅な値下げを迫ってくる、といったケースも考えられるためです。

なぜその査定額になったのか、その根拠を明確に説明してくれる会社を選ぶことが大切です。現実的な売却価格を提示して、スムーズな売却を実現できる販売力やサポート体制を持っている不動産会社かどうかを確認しましょう。

投資物件に強い業者を見極めるチェックリスト

投資用不動産の売却は、居住用の売却とは異なる専門知識が求められます。例えば、賃貸借契約の引き継ぎ手続き、減価償却の考え方、効果的な入居者募集（空室対策）といった、不動産投資ならではのノウハウが必要です。

売却を依頼する会社が投資用物件に本当に強いかどうかを見極めるために、以下のような点をチェックしてみることをおすすめします。

✅どの程度の売買実績があるか
✅担当者が投資物件の経営や税金について理解しているか
✅所有エリアでの取引事例を多く持っているか

このような観点から、投資用物件の売買実績やノウハウが豊富な会社を選ぶことが、売却を成功させる可能性を高めることにつながるでしょう。

複数社比較の重要性とその方法

不動産会社は、それぞれ得意とする物件種別やエリア、販売戦略、場合によっては仲介手数料の体系なども異なります。そのため、1社だけに相談するのではなく、複数の会社から話を聞き、比較検討することが重要です。

情報収集のやり方としては、不動産一括査定サイトを利用したり、直接いくつかの会社に問い合わせたりする方法があります。一括査定サイトなどを活用すれば、一度の入力で複数の会社へ査定を依頼でき、おおよその売却相場を効率的に把握することが可能です。

各社の査定額だけでなく、提案される売却戦略や担当者の対応なども含めて比較することで、ご自身にとって最適な不動産会社や売却計画を見つけやすくなるでしょう。

「購入した不動産会社に再度依頼」は正解？

購入時にお世話になった不動産会社に、売却もそのまま依頼すべきか悩むこともあるでしょう。しかし、関係性があるからと安易に決めず、慎重に検討することが大切です。ここでは、購入した会社に売却を依頼する際の注意点や、セカンドオピニオンの重要性について解説します。

購入時と売却時の業者は分けるべき？

不動産会社は、購入時と売却時で必ずしも同じ会社に依頼する必要はありません。むしろ、分けて検討することも重要といえます。

なぜなら、購入者向けの提案が得意な会社が、売却時の営業活動も同様に得意とは限らないからです。それぞれの業務で求められるノウハウやネットワークが異なる場合があります。

とくに、購入後のフォローが十分でなかったと感じる会社の場合、売却時の対応にも不安が残るかもしれません。

売却を依頼する際は、購入時にお世話になった会社に限定せず、複数の業者を比較検討することをおすすめします。そうすることで、ご自身の物件の売却に最も適したパートナーが見つかる可能性が高まるでしょう。

フォローがなかった業者に任せてもよいのか

購入後のフォローがなかった不動産会社に売却を任せるのは、リスクが高いといえます。

売却では継続的な営業活動や買い手への細やかな説明、定期的な進捗報告などが欠かせません。フォロー体制に不安を感じる場合は、セカンドオピニオンとして他社へ相談してみることをおすすめします。複数社の意見を聞くことで、より信頼できる売却パートナーが見つかるかもしれません。

セカンドオピニオンとして他社に相談するメリット

複数の業者から査定や提案を受けるセカンドオピニオンは、価格や販売戦略に対する客観的な視点を得るために役立ちます。

投資用物件に強い会社の意見を取り入れれば、想定外の高値で売れる可能性があります。

また、購入した業者が提示した金額と他社の査定額に大きな差がある場合、価格設定の妥当性を検証できます。比較検討を通じて納得のいく判断ができれば、最終的に満足度の高い売却につながるでしょう。

不動産売却は知識をつけることで成功する

投資用不動産の売却では、知識がないばかりに損をしてしまうケースもあります。そうした事態を避け、ご自身の資産価値を最大限に活かすためには、売主様自身が主体的に知識を得て、売却プロセスに関わることが重要です。ここでは、知識不足による損失を回避するポイントをお伝えします。

知らなかったことで損しないために

売却における情報収集のポイント

正確な情報を得るためには、インターネット上の情報だけでなく、不動産会社はもちろん、必要に応じて税理士や司法書士といった専門家の意見も参考にすることが有効です。

また、物件の種類や所在地によって売却に適した時期や価格相場は異なるため、国土交通省や各種調査機関が公表している統計データ、あるいは対象地域の人口動態なども有益な情報源となります。

このように、情報源を一つに偏らせず幅広く確保しておくことで、適切な売り時を見極め、より有利な条件での売却を実現できる可能性が高まるでしょう。

不動産会社への相談は“準備した質問”がカギ

不動産会社へ売却の相談に訪れる際は、事前に質問したいことをリストアップするなど、整理しておくと打ち合わせがスムーズに進みます。

聞きたいことが明確になっていないまま相談に臨むと、仲介手数料の計算方法、媒介契約の種類による違い、売却代金の入金タイミングといった重要な確認事項を聞き逃してしまうかもしれません。

例えば、「自分の物件の場合、仲介と買取のどちらが適しているか」「媒介契約の種類（専任、一般など）は何が違うのか」「売却した場合、最終的に手元にお金が入るのはいつ頃か」など、ご自身が疑問に思う点や確認したい点を具体的にまとめておくと、比較検討がしやすくなります。

よくあるQ&A

投資物件の売却に関する、よくある質問と回答をまとめました。売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

Q1. 買い手が見つかるまでどれくらいかかる？

投資用不動産の売却にかかる期間は、一般的に3ヶ月から半年程度が目安といわれます。これは、購入検討者が主に個人投資家や不動産事業者となり、居住用物件を探す層とは異なるためです。

もちろん、都心部の人気エリアにある物件など需要が高ければ、1ヶ月程度で成約に至るケースもあります。

一方で、地方の物件や条件によっては半年以上かかる場合もあるでしょう。

もし、早期の売却を希望する場合は、買取という方法を検討したり、仲介であっても価格設定や販売活動について不動産会社とよく相談したりする必要があります。

Q2. 賃貸中でも売却できるの？

賃貸人が住んでいる状態のままでも売却は可能です。投資家にとっては家賃収入がすでに確保されている点が魅力になりやすく、むしろ好条件と捉えられることがあります。

ただし賃貸借契約が継承される関係上、レントロールの内容や敷金の扱いなどを正確に伝えないとトラブルになりかねません。内覧が難しいケースも想定されるため、買主に理解を得られるよう準備しておきましょう。

Q3. 今後の市況が心配。売却は待った方がいい？

不動産市況の動向だけで売却時期を判断するのは早計といえます。ご自身のローン返済状況や今後の資金計画などと合わせて、総合的に判断することが大切です。不動産市場は、景気や金利の変動、さらには国内外の投資家の動向など、様々な要因の影響を受けやすいという特徴があります。

例えば、今後の金利上昇が予想される局面では、ローンを利用する買い手の購入意欲が低下し、結果的に不動産価格が下落に転じる可能性もあるでしょう。そのような場合は、早めに売却を決断したほうが有利となるケースも考えられます。

ただし、一概にはいえません。ご自身の経済状況や、不動産投資に対する将来的な方針なども含めて、慎重に検討しましょう。

Q4. 売却後の確定申告はどうやってやる？

売却による譲渡所得や減価償却費などを正しく計算し、翌年の確定申告で申告する必要があります。長期譲渡か短期譲渡かで税率が変わり、控除の適用の有無でも税額に差が生じるため、十分な知識が欠かせません。

不安な場合は税理士や税務署に相談して、必要書類や具体的な計算方法を確認するとよいでしょう。間違った申告をすると追徴課税を受けるリスクがあるので、注意が必要です。

Q5. 仲介と買取、やっぱりどっちがおすすめ？

高く売りたいなら仲介、短期間で現金化したいなら買取と考えるのが分かりやすいでしょう。仲介は手間と時間はかかりますが、市場価格に近い条件を期待できます。一方買取は売却額が下がりやすい反面、早期に資金を確保できるメリットがある方法です。

ただし近年では、仲介も不動産テックの活用や専門的なノウハウを持つ会社のサポートにより、以前よりも効率的かつスムーズに進められるケースが増えています。必ずしも時間がかかると決めつけず、まずは仲介、買取のメリット・デメリットを把握したうえで判断しましょう。

まとめ

投資用不動産の売却を成功させるには、オーナー様自身が相場やローン残債、税金などの知識を得てタイミングを見極めることが大切です。

仲介・買取の特性を把握し、複数の不動産会社を比較して最適な戦略を立てれば、有利な条件での売却が期待できるでしょう。

また、賃貸借契約の引き継ぎや減価償却の計算など投資物件特有のポイントを理解することで、契約トラブルや税金面のミスを防ぎやすくなります。不安なときは、早めに専門家に相談すると良いでしょう。