損せず・無駄なく・スムーズにワンルームマンションを売却する方法

「保有しているワンルームマンション、そろそろ売り時かも？」と言う考えがよぎった時こそ、売るタイミングかもしれません。

将来のために保有資産を見直したいと感じている方にとって、不動産投資の出口戦略は避けて通れないテーマです。
しかし、いざ売却を検討し始めると色々な不安にぶつかることもあるはず。
 
ワンルームマンションの売却は「なんとなく」で進めると損をしてしまう可能性が高いです。
だからこそ事前に正しい知識と段取りを押さえておくことが成功の鍵なのです。
本記事では不動産初心者でも安心して取り組めるよう、売却の基本ステップから費用・税金の見通し注意点までをわかりやすく解説しています。
「損せず・無駄なく・スムーズに」売却を進め、次の投資に自信を持って進むために、今こそ準備を始めましょう。

不動産初心者でもわかる！売却の5ステップ

ワンルームマンションのような投資用物件の場合、実需とは異なるポイントに注意が必要です。
手順をひとつずつ理解して準備すれば、誰でもスムーズな売却を実現できます。
 
本章では複雑に見える売却の流れを5つのステップに分けて、やさしく解説していきます。
 

① 相場の把握と査定（1社だけでなく複数査定の重要性）
② 媒介契約を結ぶ（専任/一般媒介の違い）
③ 買主を探す（広告活動・内見など）
④ 契約・引渡し
⑤ 税金・諸費用の支払い
 
不安だった気持ちが「準備が整った」という安心感に変わるはずです。
信頼できる業者をどう選べばよいかわからない
 

① 相場の把握と査定（1社だけでなく複数査定の重要性）

今の所有物件がいくらで売れそうなのかを把握することが第一歩です。
不動産は同じエリアでも建物の状態や入居率、立地条件で価格が変わってきます。
大切なのは、1社の査定結果だけで判断しないこと。
 
複数社に無料査定を依頼して比較することで、高く売れる可能性や相場とのズレが見えてきます。
最近はネットで匿名査定もできるので、まずは手軽に相場観をつかむところから始めましょう。
信頼できる情報が集まれば、自信を持って次のステップに進めます。
 

② 媒介契約を結ぶ（専任/一般媒介の違い）

複数の不動産会社から査定を受けたあとは、実際に売却活動を依頼するために「媒介契約」を結びます。
媒介契約で選ぶ契約の種類によって、売却の進み方に差が出てきます。
 
専任媒介：1社に絞ってじっくり任せたい
一般媒介：複数社に依頼して広く募集をかけたい
 
それぞれにメリット・デメリットがありますが、営業力のある担当者がいれば専任の方が成約率は高くなる傾向です。
迷ったときは、各社の販売方針や実績を比較しながら慎重に決めましょう。
 

③ 買主を探す（広告活動・内見など）

媒介契約を結んだら不動産会社が、販売活動をスタートします。
ネット広告・チラシ・提携業者への情報共有などを通じて買主を探していきます。
買主を探していく段階では、室内写真の見せ方や内見対応の仕方が成約率に大きく関わります。
 
空室の場合の内見の際はできるだけ室内を片付け、印象を良くすることが大切です。
自分では気づきにくい改善ポイントもあるので、担当者と相談しながら準備すると安心です。
見せ方次第で購入希望者の印象が大きく変わるため、室内写真の見せ方や内見対応の仕方がひとつの勝負所といえます。
 
賃貸の場合は賃借人の方が入居している状態で売却に進むことが多いため、室内の状況が把握しづらいです。
なるべく空室時にクリーニングをしたタイミングでの写真素材は保管しておきましょう。
 
設備の交換時には資料をしっかりとっておくと売却時のプラス材料になる場合もあります。
 

④ 契約・引渡し

買主が見つかったら売却は大きく前進します。
買主と売買契約を結び、物件の引渡しに向けた準備を進めていきます。
 
【契約時に行うこと】
不動産会社から「重要事項説明書」の内容説明を受ける
契約書に署名・捺印する
買主から「手付金」を受け取る
 
契約が成立したら、引渡しの準備に入ります。
 
【引渡し前に必要な準備】
室内の家具や荷物を整理・撤去する
ローンが残っていれば、抵当権の抹消手続きを行う
必要書類（登記識別情報、本人確認書類など）をそろえる
引渡し当日には、以下のような流れで手続きが完了します。
 
【引渡し当日の流れ】
買主から残代金を受け取る
鍵を渡して物件を引き渡す
 
不動産会社が間に入ってサポートしてくれるため手続きが不安な方でもスムーズに進めることができます。
事前にしっかり準備しておけばトラブルを防ぎ、気持ちよく売却を終えられます。
 

⑤ 税金・諸費用の支払い

売却益が出た場合には「譲渡所得税」が発生します。
また、仲介手数料や印紙代・抵当権抹消の登記費用なども必要になります。
仲介手数料や印紙代・抵当権抹消の登記費用などのコストを見落としていると、手残りが思ったより少なくなってしまうので注意が必要です。
ただし一定の条件を満たせば税金の軽減措置が受けられることもあります。
事前に税金の概算や経費の確認をしておけば、売却後に「あれもこれも引かれて損をした」と感じることは避けられます。
少しでも多く手元に残すためにも丁寧に進めましょう。

ワンルームマンション売却後いくら手元に残るかを把握しておこう

ワンルームマンションを売却する際、多くの方が「いくらで売れるか」に意識を向けがちですが重要なのは最終的にいくらが手元に残るのかという点です。
 
売却には仲介手数料や税金など、さまざまな費用がかかる一方で戻ってくるお金もあります。
収支の全体像を把握しておくことで、売却後の資金計画がぐっと立てやすくなります。
本章ではワンルームマンションの売却で発生する代表的な費用・精算や控除によって戻ってくる可能性のあるお金について、初心者の方にもわかりやすく解説します。
 

売却でかかるお金

ワンルームマンションを売却すると、以下のような費用が発生します。
仲介手数料：不動産会社に支払う手数料で、売却価格の「3％+ 6万円＋消費税」が一般的な目安です。
登記費用：抵当権を抹消するための登記手続に必要な費用です。
ローンの一括返済：ローンが残っている場合は、売却代金を使って一括で返済する必要があります。
譲渡所得税：売却によって利益が出た場合、その分に対して課税される税金です。
 
譲渡所得税については以下のような節税制度が使える可能性があります。
✅3,000万円特別控除（居住用の場合）
✅長期譲渡所得の軽減税率（所有期間が5年超の場合）
制度を正しく活用すれば、支払う税金を大きく抑えられる可能性があります。
適用条件は人それぞれ異なるため、事前に税理士や不動産会社に相談しておくと安心です。
 

売却で戻ってくるお金

ワンルームマンションの売却では、売却代金以外にも「戻ってくるお金」があることをご存じですか？ 以下のような項目が代表的です。
管理費・修繕積立金の未経過分：引渡し日以降の分については、買主から日割りで清算してもらえます。
 
固定資産税の精算分：年度の途中で引渡しをする場合、引渡し日を基準に税額を分け合う形で精算されます。
 
ローン完済による利息の支払いカット：売却によってローンを完済すれば、以降の利息支払いが不要になります。
 
「見落としがちな戻り金」まで含めて考えることで、最終的な手残り額をより正確に把握することができます。
売却後の資金をどう活かすかを考える上でも、非常に大切なポイントです。

 

サブリースつきの物件は要注意

ワンルームマンションの中には「サブリース契約」がついている物件があります。
不動産会社などがオーナーから一括で借り上げ、第三者に又貸しする契約で「空室でも一定の家賃が入る」仕組みが魅力とされています。
一見すると安心できるように見えますが、売却を検討する際には注意が必要です。
サブリース契約には、３つのリスクがあるためです。
✅解約に手間や時間がかかることがある
✅家賃が実勢よりも低く設定されているケースがある
✅買主にとって不利な契約条件が残る場合がある
 
通常の不動産売却とは異なるハードルがあるためサブリース付き物件の売却を検討している方は、事前に契約内容をしっかり確認しておくことが重要です。
信頼できる不動産会社や専門家に相談しながら進めることでトラブルを未然に防ぎ、スムーズな売却につなげることができます。
 

サブリースつき物件を売却する手順

サブリース契約がある物件を売却する場合、通常の物件とは異なる対応が求められます。
以下の手順を把握しておくとスムーズに進めやすくなります。
まず最初に確認すべきなのは、現在のサブリース契約の内容です。
 
✅契約の解除が可能かどうか
✅解除にあたっての条件や違約金の有無
✅買主が契約を引き継ぐ形でも売却可能か
 
契約によっては売却前にサブリース契約の解除が必要なケースもありますし、そのまま契約を引き継ぐ前提での売却になることもあります。
どちらにしても条件によっては売却価格が相場より下がる可能性があるため、事前に見込みを立てておくことが大切です。
また対応経験がある不動産会社を選ぶことで、契約解除の交渉や買主への説明などもスムーズに進められます。
数社に査定を依頼し、比較検討するのがおすすめです。
契約書の内容を確認し専門家と一緒に売却の流れを組み立てることで、後から慌てることなく安心して進めることができます。
時間がかかるケースもあるため、余裕を持ったスケジュールを組んでおきましょう。
 

ワンルームマンション売却成功のための3ステップ

ワンルームマンションをできるだけ高く・スムーズに売却したいと考えるなら、やみくもに行動するのではなく事前の準備と明確な戦略が成功のカギになります。
不動産の知識が浅い方にとっては「何を基準に判断すればいいのか」「どのタイミングで動けばいいのか」といった疑問がつきものです。
 
本章では不動産初心者でも実践しやすい「売却成功のための3ステップ」をご紹介します。
 
① 実際に売れる価格を把握する
② 自分の中で売却のゴールを決める
③ ゴールを伝え寄り添ってくれる業者を見つける
感覚ではなくロジカルに判断し、納得のいく売却を実現するための考え方をまとめました。
 

① 実際に売れる価格を把握する

ワンルームマンションの売却でまず行うべきは「今、実際にいくらで売れるのか」を把握することです。
 
「相場は○○万円くらい」といった感覚ではなく物件の立地・築年数・管理状況・入居率といった要素をもとに、現実的な売却価格を見極めることが重要です。
投資用物件は居住用マンションとは評価基準が異なるため、複数の不動産会社に査定を依頼して比較することが大切です。
 
査定額だけでなく根拠や売却の進め方を丁寧に説明してくれる会社を選ぶことで、後悔のないスタートが切れます。
 

② 自分の中で売却のゴールを決める

「高く売りたい」という気持ちは誰にでもありますが「いつまでに・どれくらい手元に残したいか」といった自分のゴールを明確にしておくことが大切です。
「○月までに売却完了したい」
「ローン完済後に○○万円残したい」
「次の投資資金を確保したい」
自分にとって優先すべき条件を言語化することで、価格交渉や売却のタイミングに迷いがなくなります。
目先の価格だけにとらわれず資産全体の最適化を意識した判断が、納得の売却につながります。
 

③ ゴールを伝え寄り添ってくれる業者を見つける

売却活動を成功させるうえで欠かせないのが「自分の目的を理解し、真摯に対応してくれる不動産会社」との出会いです。
査定価格が高いだけで選ぶのではなく、3つの対応があるかどうかを見極めましょう。
 
✅売却の意図や希望をきちんとヒアリングしてくれる
✅契約形態や売却戦略をわかりやすく説明してくれる
✅フィードバックや提案がスピーディー
 
信頼できる担当者がいれば不安や疑問もすぐに解消でき、ストレスなく売却活動を進められます。
ゴールに寄り添ってくれるパートナー選びが成功の最終ステップです。

まとめ

ワンルームマンションの売却は資産運用の見直しを図るうえで、大きなターニングポイントになります。
運用の手応えを感じられなかった方にとっては、いかに損せず・無駄なく・スムーズに売却できるかが次の投資に進むうえでのカギとなります。
本記事では不動産初心者の方でも理解しやすいように売却の基本ステップから、かかる費用と戻ってくるお金の整理・サブリース物件の注意点・業者選びまで幅広く解説してきました。
知識が浅くても正しい情報と段取りがあれば、売却で損をするリスクは大きく減らせます。
不安を抱えたまま手続きを進めるのではなく、まずは冷静に全体像をつかんで必要に応じて専門家に相談することが成功への近道です。
次の資産形成へ向けて、納得できる売却を目指して一歩を踏み出してみてください。