【チェックリストつき】ワンルーム売却のタイミング判断の全知識

「ワンルームマンションを今売るか保有するか」は、売却益や次の投資に直結する重要な判断です。
 
売り時を見誤れば、想定よりも安く手放すことになったり、売却が長引くリスクもあります。
本記事では、宅地建物取引士・FP2級の専門家監修のもと、2025年の不動産市況をふまえた売却の最新ノウハウを、投資用・自宅用それぞれの視点から解説。
 
さらに不動産会社に査定を出す前に知っておくべき注意点や、高く・早く売却するための実践的な戦略もご紹介します。
本記事を読むことで、あなたの物件に合ったベストな売却タイミングと方法が明確になるはずです。

なぜ今、ワンルームマンションの「売却」が注目されているのか

近年ワンルームマンションの売却を検討するオーナー様が増えている背景には、金利や物価・不動産市場の変化があります。
将来的な金利上昇を懸念し「今のうちに手放しておきたい」と考える方が目立つようになりました。
 
さらに物価高騰を受け、老後資金や相続を見据えた「資産整理」の動きも加速しています。
一方で中古ワンルームの需要は都市部を中心に高まりつつあり、利便性の高い立地や築浅物件には好条件での買い手がつくケースも。
 
今は「高く売れる可能性のあるタイミング」だからこそ、売却を意識するオーナー様が増えているのです。

ワンルームマンション売却の基本

ワンルームマンションを売却する際は、基本的な仕組みや流れを理解しておくことが大切です。
投資用として所有している場合は、自宅用とは異なるポイントが多く注意が必要です。
築年数や立地・賃貸状況などの条件によって、売却価格や売れやすさが大きく左右されます。
 
本章ではスムーズかつ有利に売却を進めるために、以下の3つの視点から基本事項をわかりやすく解説していきます。
✅売却方法は「仲介」と「買取」の2種類
✅所有形態（居住用／投資用）で売却の流れが違う
✅築年数・立地・賃貸中かどうかが価格に影響する
 

売却方法は「仲介」と「買取」の2種類

ワンルームマンションの売却方法には、「仲介」と「買取」の2つがあります。
「仲介」は不動産会社が買い手を探してくれる一般的な売却方法です。
市場価格に近い金額で売れる可能性がある一方で、売却までに時間がかかることもあります。
じっくりと相場かそれ以上の金額でマンションを売りたい方に向いている方法です。
 
「買取」は不動産会社が直接物件を買い取ってくれる方法です。
手続きが早く現金化までのスピードが魅力ですが、価格は相場より低くなることが一般的です。
急いで売却したい方や、内覧対応が難しい方に選ばれています。
 
「仲介」と「買取」のどちらを選ぶにしてもメリット・デメリットを理解した上で、自分にとって最適な売却方法を見極めることが成功への第一歩です。
 

所有形態（居住用/投資用）で売却の流れが違う

ワンルームマンションの売却は、所有している目的が「居住用」か「投資用」かによって、売却の進め方や購入希望者が重視するポイントが大きく変わります。
「居住用」と「投資用」それぞれのワンルームマンションの特徴と違いを理解しておくことが、スムーズで納得のいく売却につながります。
 
居住用マンションを売却する場合は自分のスケジュールに合わせて内覧や引き渡し時期を調整しやすく、買い手も実際に住むことを前提として検討するため、室内の清潔さや内装の状態・リフォーム歴などが判断材料になります。
 
投資用マンションは入居者がいることが多く「オーナーチェンジ物件」として売却されるのが一般的です。
オーナーチェンジ物件の場合、家賃収入の安定性・管理状況・入居者の属性といった収益性に関わる要素が重視され、購入者も投資目的の買い手が中心になります。
「居住用」「投資用」のいずれのワンルームマンションであっても、不動産会社に物件の情報を伝えて自分の目的に合った売却プランを提案してもらうことが、納得のいく取引を実現するための重要なポイントです。
 

築年数・立地・賃貸中かどうかが価格に影響する

ワンルームマンションの売却価格で影響が大きいのは次の3つです。

築浅の物件は設備が新しく、修繕の必要も少ないため、購入希望者からの評価が高くなります。
結果として価格も安定しやすく、売却しやすい傾向があります。
 

都心部や駅近といった利便性の高い立地は、投資目的でも自宅用でも人気が高く、相場より高く売れる可能性があります。
立地の良さは売却価格に直結する大きな要因です。
 

入居者がいる物件（オーナーチェンジ物件）は、継続的な家賃収入が見込めるため、投資家にとっては魅力的です。
ただし、自分で住むことを目的とする買い手からは敬遠されることもあるため、売り出し時にはターゲットを見極めることが重要です。
 
3つの条件を整理し自分の物件がどのような買い手に合っているかを把握しておくことで、売却戦略に明確な方向性を持たせることができます。
結果的に、スムーズで納得のいくワンルームマンションの売却につながりやすくなります。

どんな時に売却を検討すべき？判断チェックリスト

ワンルームマンションの売却を考えるタイミングに迷ったときは、判断材料を整理することが大切です。
感覚だけで決めてしまうと損をするリスクもあるため、客観的にチェックできるリストを活用し適切な判断につなげましょう。

✅いますぐチェック

□家賃が下がってきた
□空室期間が長引いている
□管理費・修繕積立金が上がった
□築15年以上経過している
□税金や相続のことが気になっている
□他の投資に資金をまわしたい
□不動産価格が高止まりしている
□管理会社に不満を感じている
 
もし3個以上当てはまるものがあれば、売却を検討し始める時期といってよいでしょう。
 

周辺相場よりも家賃が下がってきた場合、エリアの需要が弱まっている可能性があります。
競合物件が増えたり築年数が経って魅力が薄れた物件は、価格競争に巻き込まれがちです。
今後家賃がさらに下がる恐れもあるため、早めの判断が有利な結果につながることもあります。

以前はすぐに入居が決まっていたのに、最近では1ヶ月以上も空室になることが増えてきた場合、投資効率が悪化しているサインです。
空室リスクが高まると収益性が下がるだけでなく、売却時の評価にも影響が出やすくなります。

築年数の経過とともに、管理費や修繕積立金の負担が大きくなっていくケースは少なくありません。
コスト増により利回りが悪化し、長期保有のメリットが薄れてしまうこともあります。
今後の支出見込みと合わせて判断しておくと安心です。

築年数が15年を超えると、物件の価値や見た目の老朽化が目立ち始めます。
買い手の選別も厳しくなり価格交渉で不利になりがちです。
売却するならリフォーム前や大規模修繕前に検討することで、より良い条件で手放せる可能性があります。

ライフプランを見直す中で税金や相続について不安を感じ始めた場合は、ワンルームマンションの売却を検討する良いタイミングです。
不動産は現金のように分割ができないため、相続の際に家族間でトラブルが発生する原因になることがあります。
所有者が事前に売却して資産を現金化しておけば、相続時の手続きを円滑に進めやすくなり家族の負担を減らすことにもつながります。

不動産よりも魅力的な投資先を見つけた場合、資金を移動させて投資効率を高めることも選択肢です。
現物資産に資金を固定しておくことに不安を感じている方は、一度売却のシミュレーションをしてみると方向性が見えてきます。

不動産価格が高止まっている状況であれば、今が売却の好機かもしれません。
市場全体が好調なときに手放せば、想定以上の売却益が期待できるケースもあります。
ワンルームマンションの価格のピークを逃さないためにも、相場の動きには敏感になっておきましょう。

管理会社の対応が悪かったりトラブルが続くと精神的な負担になります。
長期的に見てストレスが多いと感じるなら、売却という選択も十分現実的です。
ストレスから解放されることで、資産運用の方向性も前向きに見直せるかもしれません。

査定価格の見方と「適正価格」を知る方法

ワンルームマンションを売却する際に確認すべきなのが「査定価格」です。
不動産会社が提示する金額が適正とは限らず、根拠があいまいなまま高めの価格を提示されることもあります。
 
根拠があいまいなまま高めの価格をうのみにすると、売却が長引いたり結果的に値下げをするケースも少なくありません。
後悔のない売却を実現するためには複数の情報を比較しながら、自分でも価格の目安を把握しておくことが重要です。
以下の3つの視点から、査定価格の正しい見方と適正価格の調べ方を解説します。
 
✅一括査定サイトのメリット・デメリット
✅「高すぎる査定」に注意すべき理由
✅査定価格が適正か自分でも調べてみよう！
 

一括査定サイトのメリット・デメリット

一括査定サイトは、複数の不動産会社に一度で査定依頼ができる便利なサービスです。
相場感をつかむにはとても有効で各社の見積額や対応の違いを比較することで、自分に合ったパートナーを選びやすくなります。
また無料で利用できる点も魅力です。
数多くの業者から連絡が来ることもあるため、やや煩雑に感じることもあります。
高めの査定で引きつけて契約を狙う会社も存在するため、「高い＝良い」とは限りません。
最終的には金額だけでなく、根拠や説明の丁寧さにも注目して判断することが重要です。
 

「高すぎる査定」に注意すべき理由

査定価格が思った以上に高かった場合、嬉しい気持ちになる一方で、慎重に判断する必要があります。
不動産会社の中には媒介契約を取りたいがために、実際の相場よりも高めの金額を提示してくるところもあります。
相場からかけ離れた価格で売り出すと長期間売れ残ってしまうリスクが高まり、最終的には値下げせざるを得ないケースも多いです。
結果、相場よりも安く売却してしまうことにもなりかねません。
高すぎる査定には、しっかりと「根拠」があるかどうかを必ず確認しましょう。
 

査定価格が適正か自分でも調べてみよう！

不動産会社の査定価格が適正かどうかを見極めるためには、ご自身で価格の目安を確認しておくことも大切です。
ポータルサイト（SUUMO、HOME’Sなど）で似た条件の物件がいくらで売りに出されているかをチェックしてみましょう。
また実態に近い成約価格を知るには「レインズデータライブラリ」といった公的データベースの活用がおすすめです。
公的データベースを使えば過去の実績に基づいた相場感をつかむことができ、売却戦略を立てる際の大きな参考になります。
自分自身でも情報を把握しておくことで不動産会社の提案に流されず、冷静に判断できるようになります。

売却時にかかる費用と税金

ワンルームマンションを売却する際は、売却価格そのままが手元に残るわけではありません。
実際にはさまざまな費用がかかり、利益が出た場合には税金も発生します。
売却時にかかる費用と税金を正しく理解していないと、思っていたよりも手残りが少なくなってしまう可能性があります。
注意したいのが、「仲介手数料」「登記費用」「ローンの一括返済手数料」などの売却に伴う諸経費と、「譲渡所得税」と呼ばれる売却益に対する税金です。
売却前に売却に伴う諸経費や税金のしくみを把握しておくことで、損のない計画的な売却が実現しやすくなります。
本章ではそれぞれの費用と税金について解説していきます。
 

仲介手数料、登記費用、ローンの一括返済手数料

ワンルームマンションを売却する際には、売却価格からさまざまな費用が差し引かれます。
差し引かれる費用の内容を事前に把握しておくことで、想定外の出費を防ぐことができます。
 
代表的なものは以下の3つです。

不動産会社に売却を依頼する場合、成功報酬として仲介手数料がかかります。
一般的な計算式は以下の通りです（売却価格が400万円を超える場合）
売却価格 × 3％ ＋ 6万円（＋消費税）
例）2,000万円で売却した場合
2,000万円 × 3％ ＋ 6万円 ＝ 66万円（＋消費税）

司法書士による「抵当権抹消登記」などの手続きにかかる費用です。
司法書士報酬：1万〜3万円程度
登録免許税など：1,000円前後

ローンが残っている場合は、売却時に残債を一括返済する必要があります。
残債の確認は事前に金融機関に問い合わせましょう
金融機関によっては「繰上げ返済手数料」が発生する場合もあります
売却金額がローン残高を下回る「オーバーローン」の状態でも売却自体は可能ですが、不足分を自己資金で補う必要があるため資金計画は慎重に立てましょう。
 

譲渡所得税の計算式と、保有年数による違い

ワンルームマンションを売却して得た利益には「譲渡所得税」がかかります。
譲渡所得税は売却によって生じた利益に対して課される所得税と住民税のことで、事前に税額を把握しておかないと思わぬ出費になることもあります。
譲渡所得は、

という計算式で求められます。
 
ポイントは「保有期間」によって税率が変わることです。
5年以下の保有：短期譲渡所得となり税率は約39％
5年超の保有：長期譲渡所得となり税率は約20％
 

長期保有のほうが税率が大幅に低くなるため、あと数ヶ月で5年を超えるというようなケースでは、タイミングを少し調整するだけで手取りが大きく変わることもあります。
事前に売却シミュレーションを行い、税金面での損を避ける工夫もしておきましょう。

スムーズに売却するための3つのポイント

ワンルームマンションをできるだけ高く・スムーズに売却するには、事前の準備と判断力がカギになります。
不動産会社にすべてを任せるのではなく売主として必要な情報を把握し、売却の目的や戦略をしっかり持っておくことで有利に進められる可能性が高まります。
 
本章では初めての売却でも失敗しにくくなる3つの基本ポイントを紹介します。
 
✅売却前に自身の物件と特徴をよく知る
✅売却のゴールを決める
✅実績ある不動産会社に相談する
 

売却前に自身の物件と特徴をよく知る

最初にやっておきたいのが「自分の物件を客観的に知ること」です。
築年数・立地・間取り・現在の入居状況・管理状態・過去のリフォーム履歴など、売却に関わる基本情報はすべて把握しておきましょう。
また似た条件の物件が市場でいくらで売り出されているかも調べておくと、不動産会社の提示する査定額が高いのか低いのか、判断がつきやすくなります。
物件を知ることは、不動産会社の提案に対して冷静な目を持つことにもつながります。
 

売却のゴールを決める

売却を進める前に「何を優先するか」を自分の中で明確にしておくことが大切です。
できるだけ高く売りたいのか、それとも早く現金化したいのか。
あるいは、他の投資への切り替えをスムーズにしたいという目的もあるかもしれません。
ゴールが定まっていないと不動産会社とのやり取りでも軸がブレてしまい、後悔の残る結果になりやすくなります。
スケジュール感や希望価格など、自分なりの着地点を考えたうえで売却活動をスタートさせましょう。
 

実績ある不動産会社に相談する

ワンルームマンションの売却は、物件の種類やエリアによっても適した販売戦略が変わってきます。
投資用マンションやオーナーチェンジ物件の扱いに慣れている不動産会社を選ぶことが大切です。
実績が豊富な会社であれば適切なターゲットに向けた販売計画や、価格設定のアドバイスを受けられます。
また対応が早く説明も丁寧な担当者であれば売却中の不安や疑問も解消されやすく、信頼して任せることができます。
情報収集の段階から、複数の会社に話を聞いてみるのもおすすめです。

ワンルーム売却で手残りを増やすための3つのポイント

ワンルームマンションを売却する際は「高く売る」だけでなく「最終的にどれだけ手元に残るか」が非常に重要です。
投資用物件の場合は利回りや管理条件が買い手の判断材料になるため、少しの工夫で評価が変わります。
 
以下の3つのポイントを押さえることで、売却後の手残りをより多く確保できる可能性が高まります。
✅サブリースを解除してから売却する
✅空室であれば入居者をつけてから売却する
✅家賃交渉し、利回りを上げてから売却する

サブリースを解除してから売却する

サブリース契約中の物件は「実質的に運用の自由度が低い」と見なされることが多く、買い手から敬遠されやすい傾向にあります。
サブリースとは管理会社などが一括借上げして転貸する仕組みで安定収入が魅力ですが、家賃が相場よりも低かったり契約内容に制限があったりするケースもあります。
売却時にはサブリースを解除しておくことで、買い手にとって柔軟な運用ができる物件として評価されやすくなります。
サブリースの解除には事前通知が必要なことが多いため、売却を決めた段階で早めに契約内容を確認しておくことが大切です。
 

空室であれば入居者をつけてから売却する

空室のまま売却に出すと「すぐに家賃収入が得られない」という点で、投資家からの魅力が下がってしまうことがあります。
収益用物件として購入を考えている買い手にとっては「すでに入居者がいて、収益が確定している状態」の方が安心して購入しやすくなります。
もし売却前に時間の余裕があるなら適正家賃で新たな入居者を募集し、入居が決まったタイミングで売却を進めるのもひとつの戦略です。
運用実績を見せることができれば、価格交渉で有利になる可能性も高まります。
 

家賃交渉し、利回りを上げてから売却する

ワンルームマンションの価格は「利回り」で判断されることが多く、収益性が高いほど投資家からの評価も高くなります。
つまり同じ立地・築年数であれば、家賃が高い物件の方が当然高く売れるということです。
長期間家賃が据え置きのままなら、管理会社を通じて家賃交渉を検討してみても良いでしょう。
無理のない範囲で賃料を上げることができれば、物件の「利回りアップ」につながります。
たった数千円の違いでも年間・利回りベースで見れば売却価格に大きな影響を与えることがあります。
 
このように、売却までに手をかけられる状況であれば手元に残る資金を最大化できる可能性があります。
ご自身で動くことが難しい場合は、ワンルーム売却がを得意としている不動産業者にフォローを頼みましょう。

ワンルーム売却でよくある質問

ワンルーム売却の際によく寄せられる質問についてお答えします。
 

サブリース中でも売れますか？

サブリース中でも問題なく売れることが多いです。
しかしサブリース物件の取り扱いに不慣れだったりノウハウがない不動産業者は、そういった物件の取り扱い自体を嫌がります。
または、業者によっては足元をみて安く売却する提案を持ちかけたりといったケースもあるため注意してください。
 

実際に売却代金が手元に入るまでにどれくらいかかりますか？

株式会社FGHでの大阪府の物件の平均売却期間は93.6日でした。
※売却活動開始から決済日までの日数を算出しています。
 

売却活動にお金はかかりますか？

不動産取引は成約報酬の形態のため、売却活動自体に金銭がかかることはありません。
また、2024年7月に売却活動ではなく、「空室対策」や「相続の相談」などの周辺業務に関して不動産コンサルティング業務費用を請求できることになりました。
しかし、それはあらかじめ媒介契約とは別に業務内容と報酬額について依頼者に説明し、それを記載した契約書を媒介契約とは別に依頼者と不動産会社の両者間で締結、成果物がある場合は書面等で交付する必要があるとされているため突発的に費用を請求されることはありません。
 

査定だけでも可能ですか？

むしろ、半年に1度くらいの頻度で無料査定を利用することをおすすめします。
不動産相場は常に変動しています。
特にここ数年の動きは著しいため、ご自身の物件の価値は常に気にかけたほうがよいでしょう。