【徹底解説】借地借家法が適用されるサブリース契約の基礎と解約のポイント

サブリース契約は、物件オーナー様がサブリース会社に貸し出した上で、サブリース会社が第三者に転貸するという仕組みです。
一見すると安定収入を得られるメリットがあるように見えますが、借地借家法の適用や正当事由をめぐって解約が困難となるケースも存在します。

サブリース契約というものは決して気軽な契約ではなく、サブリース会社を「入居者」と同等の重い立場に置くという契約なのです。
オーナー様自身が自由に契約を終了できないというリスクも頭に入れておきましょう。

本記事では、サブリース契約と借地借家法の基本から、メリット・デメリット、解約に至る正当事由や判例などを幅広く解説し、トラブルを防ぐための注意点を紹介します。
借地借家法の改正やサブリース新法によるポイントに触れながら、解約の難しさと対策についても詳しく解説します。ぜひ契約前後の参考にしてみてください。

サブリース契約と借地借家法の基本をおさえよう

まずは、サブリース契約と借地借家法それぞれの基礎を理解して、全体像を把握することが重要です。
サブリース契約では、貸手から物件を一括して借りたサブリース会社が、さらに第三者へ転貸する形で家賃収入を得ます。
オーナー様にとっては、入居者の管理や家賃集金などを代行してもらえる手間の軽減が大きな魅力です。

しかし、同時に契約書に定められた内容に縛られ、賃料改定や解約の自由な行使が難しくなる場合もあります。
特に借地借家法によって借り手が強く保護されるため、貸し手側の意図だけで契約を終了させることは簡単ではありません。
 

サブリース契約とは

サブリース契約は、建物の所有者である貸主がサブリース会社に物件を一括貸しすることで、管理や転貸を委ねる仕組みです。家賃保証が組み込まれることが多く、空室リスクを負わずに安定収入を得られる点が特徴といえます。

一方で、契約書に定められた家賃保証額が市場変動によって見直される可能性もあり、将来的な減額リスクがある点には注意が必要です。加えて、業者の経営状況や説明内容によっては、思わぬトラブルに発展する例も報告されています。
 

サブリース契約の割合は？

国土交通省が令和6年に賃貸住宅管理業団体の会員を対象に実施した調査によると、会員が管理する物件のうち53.9%がサブリース契約で管理中の物件でした。

※本グラフは、令和６年度賃貸住宅管理業に関する調査（国土交通省）よりFGHが作成したものです。

 

借地借家法とは

借地借家法は、住宅や建物を貸し借りする際に借り手の権利を保護するための法律で、契約期間や更新拒絶、解約の手続きなどを厳格に規定しています。
普通借家契約であれば、正当事由がない限り貸主側から解約できない仕組みとなっており、長期的に借り手の居住や使用を保障します。

サブリース契約も転貸という形で実質的に賃貸借の枠組みに入るため、借地借家法の対象となり、通常の賃貸契約と同様に正当事由や期間満了時の更新手続きが問題となります。

サブリース契約と借地借家法の関係は？

サブリース契約は借地借家法の適用範囲にあり、法的にも通常の賃貸借契約に近い扱いを受けます。特に注意すべき条文や、改正点を確認しましょう。
転貸であるサブリース契約も、借地借家法の規定に沿って契約の更新や解約が行われます。家賃の増減請求や貸主からの契約終了が制限されるなど、一般的な賃貸借契約と同等のルールが適用されることを理解しておきましょう。

さらに、2021年12月に施行されたサブリース新法によって、サブリース業者の説明義務や契約内容の透明化が強化され、貸主とサブリース会社の関係性はより厳格に見直されています。
 

借地借家法第32条：借賃増減請求権

借地借家法第32条は、経済事情の変動や周辺相場の変化など正当な事由がある場合、賃料の増減を請求できるという内容を定めています。

第三十二条　建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

出典：借地借家法（平成三年法律第九十号）

 

借地借家法第28条：建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件

また、第28条は解約や更新拒絶における正当事由を詳細に規定しており、貸主が物件を取り戻すためには、家賃滞納や老朽化など客観的に合理性が認められる理由が必要です。
サブリース契約でも同様にこれらの条文が準用されるため、簡単には契約を打ち切れない点に留意する必要があります。

第二十八条　建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

出典：借地借家法（平成三年法律第九十号）

 

サブリース新法（改正借地借家法）について解説

2021年12月に施行されたサブリース新法では、サブリース業者に対する説明義務や誇大広告の禁止などが明確化されました。
この改正により、貸主は契約締結前に十分な情報を得られるようになり、不当な家賃保証の打ち切りや過度な減額リスクを未然に防ぎやすくなっています。
ただし、契約内容への注意や業者の経営実態の確認は依然として不可欠で、オーナー様側も主体的に情報を収集し、リスクヘッジを行うことが大切です。
 
✅誇大広告の禁止（法第28条）
✅不当な勧誘の禁止（法第29条）
✅契約締結前における契約内容の説明及び書面交付（法第30条）
✅契約締結時における書面交付（法第31条）
✅書類の閲覧（法第32条）
 
国土交通省が実施した令和６年度不動産管理業に関する実態分析に係る調査検討業務の報告書によると、今回の調査で賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（サブリース新法）の見直しに関する検討課題が挙げられました。

※本グラフは、令和６年度賃貸住宅管理業に関する調査（国土交通省）よりFGHが作成したものです。

調査対象が賃貸住宅管理業団体の会員（=賃貸管理業を営む不動産業者）であるため、一番目立ったものは事業者の事務負担の軽減についてでした。

しかし、第2位・第3位とサブリースについての課題が続きます。
不動産業者の中でも、現在の制度ではサブリース業者による不正や事故への対応が不十分であるという考えがあるということがお分かりいただけるでしょう。

まっとうに営業しているサブリース業者にとっては、「悪徳」といわれるサブリース業者の存在は業界を不健全に見せてしまう厄介者なのです。

サブリース契約のメリット・デメリット

サブリース契約には安定性や管理コスト削減などのメリットがある一方、借地借家法上の制限やリスクも存在します。
契約前にメリット・デメリットの両面を把握することが重要です。

貸主がサブリース契約を結ぶ最大の利点は、家賃保証と空室リスク回避にあります。入居者募集や契約管理などの業務負担が軽減されるため、不動産投資が比較的安定しやすい点は大きな魅力です。ただし、借地借家法が適用されることで解約が難しくなる可能性や、中長期的な視点で見ると賃料減額交渉が起こりうる点を見逃してはいけません。メリットを得るためには、契約期間や家賃改定の条件などをしっかりと精査する必要があります。
 

サブリース契約を利用するメリット

サブリース契約では、貸主は常に安定した家賃収入を得られます。
例え物件に空室があっても保証家賃が支払われるケースが一般的で、急な空室リスクを気にしなくてもよいという安心感があります。
また、物件管理や集金などの手間をサブリース会社が一手に引き受けるため、オーナー様にとっては不動産運用がシンプルになり、本業に集中できることも利点の一つです。
 

サブリース契約に潜むデメリット

表面的に魅力的なサブリース契約ですが、途中解約の難しさや予想外の家賃引き下げリスクが大きな懸念点です。
サブリース会社の提案する家賃が市場相場より高い場合でも、将来的な経済情勢の変化で賃料減額を要求される可能性は否定できません。
さらに、契約期間が長期に及ぶ場合、サブリース会社の経営状況の悪化や倒産リスクも考慮する必要があり、オーナー様が望むタイミングで契約を打ち切れないケースも考えられます。
 

借地借家法適用下で考えるリスクと注意点

サブリース契約は単なる管理委託ではなく、借地借家法に基づく賃貸借契約として扱われる点が最も大きな特徴です。
正当事由がなければ契約解消が困難になるだけでなく、家賃の増減請求権も法的に認められているため、想定外の収支変動が発生する場合があります。
契約締結時には、これらの制度を十分に理解するとともに、契約書の条項を弁護士や専門家とともに確認することでリスクを最小限に抑えることが大切です。

 

サブリース契約が解約できない理由とは？

いざ解約しようと思っても、借地借家法の正当事由などの壁があり、容易に契約解除できないケースが多く見られます。
多くのサブリース契約は、貸主とサブリース会社の間で長期的な賃貸借関係を前提としています。

つまり、貸主の一方的な都合で更新を拒絶したり、中途解約したりすることは原則として困難です。借地借家法により、物件を借りているサブリース会社側が大きく保護されるため、貸主が財務上や個人的事情で解約を望んだとしても、正当事由が認められない限り契約終了は厳しくなります。
 

契約期間と更新拒絶における正当事由のハードル

普通借家契約の場合、借地借家法に基づき、契約期間が満了しても正当事由がないと更新拒絶はできません。
正当事由が求められるハードルは高く、単なる事業方針の変更や利回り低下のような理由では十分とみなされないことが多いです。
オーナー様側が解約を希望する場合は、生活に直結する自宅利用など、客観的に相応の妥当性が求められます。
 

違約金や損害賠償が発生するケース

契約途中で貸主が一方的にサブリース契約を打ち切ろうとすると、契約書に違約金や損害賠償条項が含まれている場合があります。
家賃保証を前提としていたサブリース会社にとっては突然の契約終了は大きな経済的損失になるため、貸主に違約金の請求をするケースも少なくありません。
こうしたコスト面の負担が大きいことも、簡単に解約へ踏み切れない理由の一つになっています。
 

サブリース会社の同意を得る必要性

サブリース契約を円満に解消するには、サブリース会社の合意が不可欠です。
貸主側が正当だと思う事由があったとしても、実際に解約手続きを進めるには双方の意見調整が必要で、補償内容や退去時期など交渉に時間や手間がかかります。
特に大手のサブリース会社ほど契約書が詳細に作り込まれ、解約条件が複雑になることが多いため、粘り強い協議が求められます。

サブリース解約を可能にする正当事由とは

正当事由があれば裁判所などに認められ、契約を解消できる可能性があります。代表的な正当事由の例を挙げます。
正当事由とは、貸主が理にかなった理由で物件の返還を求める場合に必要とされる要件です。

例えば、オーナー様やその親族が実際に建物に居住する必要がある場合や、老朽化・再開発といった普通借家契約でも解除が妥当と判断される場面が代表的です。
ただし、実際の運用では、裁判所が具体的な事情や証拠を慎重に検討するため、十分な書面や証拠の準備が必要となります。
 

貸主や親族の居住を目的とする場合

物件を自己使用のために利用したいときは、正当事由として認められることが少なくありません。
ただし、単なる口頭の主張だけではなく、実際に居住する計画書や住民票の移動予定など具体的な証拠があるとより説得力が増します。
裁判所は本当に居住が目的なのかを厳しく見るため、真剣な意思表示が必要です。
 

老朽化・再開発などで取り壊しが必要な場合

建物が物理的・経済的に修繕不可能なほど老朽化している場合や、再開発計画によって建物の撤去が不可避な場合は正当事由と認められることがあります。
特に立ち退きの補償金を提示するなど、サブリース会社や転貸人の居住者に配慮する姿勢が確認できれば、解約の可能性は高まります。
 

ローン返済が困難などやむを得ない事情がある場合

物件のローン返済が深刻な状況に陥り、売却を前提とした解約が必要になるケースもあります。
たとえば、失業や収入減により資金繰りが限界を迎え、物件を手放さざるを得ない場合などが該当します。
ただし、単なる経営方針の転換という程度では不十分で、切迫した経済事情を客観的に立証することが重要です。

 

実際の判例から見るサブリース解約の成否

過去の裁判例では、正当事由の有無やその内容によって解約の可否が分かれています。どのような背景があったのか、学んでおきましょう。
サブリース契約の解約をめぐる争いは、借地借家法の保護を盾にサブリース会社が契約継続を主張するケースが多いです。
一方で、貸主には真に物件を利用するやむを得ない事情が存在し、立退き料の提示など相応の措置を行った事例では、解約が認められた判例もあります。
補償の有無や事由の具体性などが、解約の可否を大きく左右しているのです。
 

正当事由が認められた判例とその背景

正当事由として認められた判例では、貸主が居住や家族の生活を真剣に考慮していることを具体的に示し、かつ転借人に対しての経済的補償を検討していました。
建物の現状が老朽化しており、取り壊しが相当と判断されるケースも同様に解約が認められる傾向にあります。
こうした事例では、証拠としての計画書や建築士の診断書などが効果的に活用されています。
 

正当事由として認められなかった判例とその背景

逆に、利回りを向上させたい、より高値で売却したいといった経済的動機のみが理由の解約は、正当事由と認められない場合が圧倒的多数です。
また貸主が実際に居住する意思がないにもかかわらず、形式上の書類を用意して裁判所を説得しようとしたケースなどでは、その虚偽性が指摘されて解約が却下されることもあります。
 

判例から学ぶトラブル回避のポイント

正当事由を主張する際には、具体性のある書面を用意し、法的根拠に基づいた立退料などの条件を提示することが重要です。
また、解約手続きに入る前に弁護士や専門家の意見を募り、万が一トラブルが生じた場合にも迅速に対応できる体制を整えておく必要があります。
結局のところ、事前のリスクマネジメントがサブリース契約の解約成功率を高めるカギとなります。

サブリース解約手続きの流れ

実際に解約する際は、契約書の内容確認から通知書の送付、サブリース会社との交渉までステップを踏む必要があります。
契約書には解約可能な期間や違約金に関する項目が明記されている場合が多いため、まずはそこをしっかり確認することが最初のステップです。
次に、解約理由を整理し、正当事由があるのであれば必要な証拠や書類を準備しておきます。

その後、サブリース会社へ解約通知書を送り、交渉を進める流れとなりますが、立退料などの条件交渉に入ると弁護士など専門家の協力が不可欠になるケースもあるでしょう。
 

契約書の条項確認と解約通知書の作成・送付

契約書には契約期間や更新条件、違約金、解約に関する特記事項などが詳細に記載されているため、解約を検討する際には必ず一つひとつ確認する必要があります。
その上で、借地借家法に準拠した形で解約理由を明示する解約通知書を作成し、内容証明郵便など確実な方法でサブリース会社に通知することが重要です。
 

サブリース会社との交渉ポイント

サブリース会社との交渉では、貸主側の正当事由を具体的に示すとともに、必要ならば立退料や損害賠償の点について話し合います。
会社側にも収益を失うリスクがあるため、条件交渉が長期化することも珍しくありません。
弁護士など専門家を交えて交渉することで、法律面でのリスクを減らし、円滑に合意形成へと進められる可能性が高まります。
 

解約後の管理会社選定と賃貸借契約の引継ぎ

サブリースを解約した後は、新たに管理会社を選定するか、貸主自身が直接入居者と賃貸借契約を結ぶかといった運営方法を検討する必要があります。
既存の入居者がいる場合は契約条件の変更や家賃の再設定など、引継ぎの過程での混乱を避けるためにも十分な説明と手続きが重要です。

サブリース契約時にトラブルを防ぐための注意点

サブリース契約の導入前に情報を集め、慎重に契約内容や運用計画を検討することで、不測のトラブルを回避できます。
サブリース契約は魅力的な面も多い反面、やはりオーナー様側にとって大きなリスクが潜んでいることを忘れてはいけません。

契約締結前に複数の業者から見積もりや契約内容を取り寄せ、賃料保証の仕組みや将来的な想定リスクを比較検討するのが望ましいでしょう。
さらに、契約した後も定期的に会社の経営状況や周辺の賃貸相場などをチェックし、問題が顕在化しないよう早めに手を打つ工夫が必要です。
 

契約前に情報収集を徹底し、複数社を比較する

サブリース契約は一社とだけ話を進めるより、必ず複数の企業から提案を受けて条件を比較する方がリスクを低減できます。
家賃保証率や初期費用、契約更新時の条件変更など、会社ごとに異なる見積もりをしっかりと確認しておくと、あとで解約したくなるような不満を回避する一助となるでしょう。
 

長期的な視点で物件運用計画を立てる

サブリース契約は長期にわたる関係となるため、建物の老朽化や将来の賃貸需要などを含めた運用計画を考慮することが大切です。
必要に応じて中途での建替えや大規模修繕を行う可能性がある場合は、その際の費用負担・手続きがどうなるのかも契約書で確認しておくべきです。
市場変化に合わせ柔軟に対応できるかどうかは、サブリース契約の成否を左右します。
 

弁護士や専門家への相談でリスクを減らす

契約内容が複雑な場合や、既に家賃減額交渉が始まっているようなシビアな状況では、弁護士や不動産専門家への相談が有効です。
契約書に潜むリスクを的確に指摘してもらえるため、トラブルが大きくなる前にリスクを把握できるでしょう。

とくに解約を検討している場合は、専門家の意見をもとに適切な手順で正当事由を afirm することが重要です。

サブリース契約と借地借家法を正しく理解し、リスクを回避しよう

サブリース契約には安定収入を得る魅力がある一方で、借地借家法の下で契約解約が難しくなるなどのリスクも抱えています。契約内容の精査や正当事由の理解を深め、専門家の助言を活用してトラブルや損失を回避しましょう。

サブリース契約を円滑に活用するには、借地借家法の仕組みやサブリース新法のポイントを正確に把握し、契約書の細かな条項まで丁寧に確認することが大切です。
特に解約を検討する際には、正当事由の立証やサブリース会社との交渉が必須となるため、弁護士など専門家のサポートを受けながら進めるのが望ましいでしょう。契約前に情報収集を徹底し、将来のリスクに備えることで、安心して物件運用を続けることができます。