サブリースの賃料相場は？

サブリース賃料は、物件の収益性とオーナーの安定した経営を左右する重要なポイントです。特に、契約時の賃料設定や更新時の値下がりリスク、会社選びの基準など、押さえておきたい注意点が多く存在します。
この記事では、サブリースの基本や賃料の決まり方、リスクの回避策まで、総合的に解説します。収益を最大化しながら安全な不動産経営を行うために、ぜひ参考にしてください。

サブリースとは？仕組みと特徴をおさらい

まずはサブリースの基本である「一括借り上げ」や「家賃保証」の仕組みを理解しましょう。
 

サブリースは管理会社を入居者とする「転貸」契約

転貸契約では、サブリース会社がオーナー様の物件をまとめて借り上げ、空室の有無にかかわらず一定の賃料を支払うのが一般的です。
これによりオーナー様は物件の管理や入居者募集にかかる手間を大幅に削減できます。
ただし、提示されるサブリース賃料は通常の家賃よりも低めになることが多いため、その差をどの程度許容できるかが判断のポイントとなります。

サブリース賃料の相場と設定方法

物件の賃料をどのように設定し、どのレベルが相場なのかを理解することが重要です。
サブリース賃料の相場は、一般的に満室時の家賃収入の80～90％程度といわれています。
実際には物件の立地条件や需要、築年数などで大きく変動するため、相場を把握するには周辺物件の情報収集が不可欠です。
周辺の賃貸市況を踏まえて提示賃料が妥当かどうかを見極めることが、適正な利益確保につながります。
 

保証水準をできるだけ上げるには？

この保証水準はサブリース会社にとっての利益確保と、オーナーへの安定的な賃料支払いのバランスから生まれています。
賃貸需要が高いエリアでは、90％以上の保証水準でもサブリース会社が十分な収益を見込める場合があります。
逆に築年数が経過している物件や立地条件に難がある場合は、保証率が下がりやすい点に注意が必要です。

賃料の設定では、建物のグレードや設備、管理状態も評価ポイントになります。
もし高いサブリース賃料を維持したいのであれば、定期的なリフォームや設備投資も視野に入れるのが効果的です。
物件の品質を維持・向上し、需要を絶やさないことでサブリース会社との交渉を有利に進めることができます。
 

固定型と実績連動型の賃料設定

サブリース賃料には、契約期間中一定額を支払う固定型と、入居率や実際の収益に応じて賃料が上下する実績連動型があります。
固定型は収入が安定するというメリットがある一方で、相場上昇時にも賃料は据え置かれるデメリットがあります。
実績連動型は相場変動に柔軟に対応できる反面、入居率が下がった場合に賃料が落ち込むリスクがあるため、オーナーのリスク選好や物件の需給状況に合わせた選択が重要です。

サブリース賃料が適切か判断する方法

サブリース賃料の妥当性を見極めるためには、周辺相場や複数の業者比較が欠かせません。
サブリースの契約を結ぶ前には、周辺の家賃相場や類似物件の状況を丹念に調べ、自分の物件の実力を客観的に把握することが大切です。

一社の提案だけでなく、複数のサブリース会社から見積もりを取って比較検討することで、相場とかけ離れた賃料を提示されるリスクを下げられます。
また、あまりにもかけ離れた賃料だと分かった場合はサブリース会社の切り替えや管理形態の変更を考えなければいけません。
交渉を有利に進めるためにも、相場データの根拠を持っておくことが重要です。
 

周辺物件の相場を調べる

相場はエリアによって大きく異なるため、近隣の賃貸情報サイトをチェックするだけでも参考になります。自分の物件と似た築年数や間取りの物件を複数比較すると、より正確な相場を把握することができます。これらの情報をサブリース会社との交渉材料として示すことで、適正なサブリース賃料につなげやすくなります。
 

複数のサブリース会社から情報を得る

一社だけの見積もりに頼ると、提示賃料が相場に比べて適正かどうか判断しにくくなります。複数社に物件を査定してもらえば、条件の違いやサービス内容が明確になり、よりベストな契約を選びやすくなります。比較する際には総合的なサポート体制や将来的な改定ルールも含めて検討しましょう。
 

サブリース会社に根拠を提示してもらう

さまざまな項目を算定に含めるサブリース賃料の提示には、それなりの根拠が存在します。例えば、賃貸需要や周辺相場、設備の更新計画など、具体的な説明を求めることで納得感を得られるでしょう。万一説明が不十分であれば、その会社が信頼できるかどうか慎重に見極める必要があります。

サブリース賃料の値下がりリスク

多くのサブリース契約では、数年ごとの更新時に賃料の改定が行われることがあります。
物件の老朽化や地域の需要変動などを理由に、サブリース会社から賃料の減額提案を受けるケースは珍しくありません。
賃料が下がる度合いは物件のコンディションによっても左右されるため、建物のメンテナンス状況が悪い場合には建物管理会社に指摘しましょう。

また、実績連動型の場合は、入居率が下がったタイミングで受け取れる賃料自体が低くなることも想定しておく必要があります。
こうしたリスクを考慮したうえで、賃料減額にならないように過度な楽観を避け、契約時の更新条件を細かくチェックすることが重要です。
 

契約更新時の賃料変更条件をチェック

賃料変更の条件や通知時期、具体的な改定率などが契約書に明記されているかどうかを確認してください。
サブリース会社が一方的に賃料を下げることができる仕組みになっている場合、オーナーは後々想定外の収益減に悩まされる可能性があります。
契約更新の際には複数社の提案を改めて比較し、必要ならば乗り換えを検討するのも一つの選択肢です。
 

減額交渉への対処法と交渉材料の探し方

賃料の見直し時期は、契約から5年や10年で設定されることが多く、ある程度の家賃下落は仕方ないでしょう。
しかし、大幅な賃料変更は不動産投資家の収支計画を大きく狂わせる原因になりかねません。

決してサブリース会社の言いなりになる必要はないのです。
周辺の賃貸相場や物件の改修計画を根拠にすることで、サブリース会社の減額提案を抑制できる可能性があります。
客観的なデータや物件改善の実績があれば、サブリース会社との話し合いを有利に進められるでしょう。
 

注意しなければいけないのが、サブリース会社からの改修の提案です。
特に、提携のリフォーム会社などを紹介し高額な紹介料を得ようとする業者や自社がかかえるリフォーム部隊に利益を上げさせようとする業者には要注意です。
減額回避のために大きいリフォームを実施したが想定より家賃が上がらず、「改修代金が回収できない」なんてことにならないように適切な修繕を心がけましょう。
 

サブリース契約のその他のリスクと対策

賃料以外にも、契約上のさまざまなリスクが存在します。事前にしっかり確認しておきましょう。
サブリース契約にありがちなリスクとして、免責期間や中途解約違約金などがあります。免責期間中は賃料が支払われないため、想定していた収益が得られない可能性があります。ある程度の資金的余裕がないと、思わぬ出費にもろに影響を受けるため、契約内容を吟味しておくことが必要です。
 
さらに、トラブルが起きた場合の対処フローや解約条件の明確さも重要です。途中で契約を解約したい場合の違約金や、修繕費用をどちらが負担するのかなどの詳細を確認しておくと安心です。不測の事態に備えることで、後悔のないサブリース契約へとつなげられます。
 

免責期間・解約条件の締結前チェック

免責期間がどのタイミングで設定され、どれほどの期間賃料が発生しないのかを事前に把握することは極めて重要です。解約条件も含め、負担が大きい契約条項がある場合は、二次的なリスクを検討して対処アイデアを練っておきましょう。事前に納得のいく条件を引き出すことで、後のトラブルを未然に防ぐことが可能です。
 

トラブルが起きた際の相談先

契約内容をめぐってトラブルが発生した場合は、不動産会社や弁護士などの専門家に早めに相談することが大切です。自治体や消費生活センターの相談窓口も存在するため、問題の規模や内容に応じて選択しましょう。状況に応じて適切なアドバイスを得ながら、円滑に解決できる体制を整えておくことが、リスクへの備えとなります。

信頼できるサブリース会社を選ぶためのポイント

賃料や契約条件だけでなく、会社の経営状況やサポート体制も含めて総合的に判断しましょう。
信頼できるサブリース会社とは、オーナーにとって有利な契約と安定した経営を両立できるパートナーといえます。賃料保証の根拠や更新時の対応、管理業務の快適さなど、長期的な目線で比較検討することが大切です。万が一のトラブルや収支の変動にも迅速に対応できる体制やサポート力があるかどうかも確認しましょう。
また、会社の財務状況や過去の実績について調べると、経営の安定度合いを把握しやすくなります。短期的な賃料の高さだけを求めるのではなく、契約継続後も安定的にサポートを提供してくれる企業かどうかを見極めることが重要です。十分な検討を経て選ぶことで、長期的な物件経営の安心につなげることができます。
 

複数社の見積もりと賃料査定の根拠確認

まずは複数のサブリース会社から見積もりを取り、提示されたサブリース賃料の差や算定根拠をじっくり比較することが有効です。周辺相場と比べて極端に高い、または低い場合は慎重に理由を確認しましょう。公正な根拠に基づいて設定されているかどうかを把握することで、契約後のトラブルを減らすことにつながります。
 

契約更新時の条件や改定ルールをしっかり把握する

一度契約を結んでも、更新時に大きく条件が変わるケースは少なくありません。特にサブリース賃料の減額リスクや更新手数料、条件変更の告知タイミングなど、更新時に発生し得る要素を事前に確認しておくと安心です。将来的な収益安定のためには、更新ルールを正確に理解した上で契約することが必要です。
 

経営が安定しているか調べる

サブリース契約を長期的に継続するには、サブリース会社自体の経営基盤が安定していることが欠かせません。財務諸表や業界での評判などをチェックすると、経営方針や会社の信頼度をある程度把握できます。万が一、会社の経営が悪化すると賃料の支払いに影響が出る可能性もあるため、慎重な見極めが大切です。

コラム監修　山丸 慎太郎

資格

宅地建物取引士 / 賃貸不動産経営管理士 / 住宅ローンアドバイザー

プロフィール

株式会社FGH 代表取締役社長

株式会社アーバンフォース 代表取締役社長

2007年2月フォースグループ創業以来、投資用不動産仲介の第一線でキャリアを積む。

中古ワンルームマンションはもちろん、不動産全般に関する多岐にわたる経験と知識でお客様からの信頼も厚い。

   

これまで400名以上のお客様の資産形成のお手伝いをしている。