不動産投資家に向いている人の特徴や平均年収は？

不動産投資家の定義とは

そもそも不動産投資家とは、どんな職種なのでしょうか？

不動産投資家とはマンション・アパート・戸建てといった収益不動産を所有し、そこから賃料収入を得て生計を立てる人のことを指します。
所有する物件の数は関係ありません。

物件の所有には２種類の形があり、建物全体を所有することを一棟所有、マンションなどの建物内の部屋を１部屋単位で所有することを区分所有と言います。

マンション1棟所有している場合とマンション1室所有する場合では、規模も年収も異なりますが、どちらのケースも不動産投資家です。
また不動産投資家は賃貸業を営むことになるので、経営者とも呼べるでしょう。

本業は会社勤務などしており、副業として不動産投資を行う兼業投資家から、不動産投資を本業にしている専業投資家までおり、取り組み方は人それぞれ。

今回は、不動産投資家にはどんな人が向いているのか、そして平均年収や、どのような仕事を行っているのかをまとめてみました。

不動産投資家に向いているのはどんな人？

✅行動力がある人
✅自ら意思決定ができる人
✅貯金のできる人
✅人付き合いの得意な人
 

行動力がある人

不動産投資家に求められる能力の一つに行動力があります。

不動産投資を行いたいと思う人は大勢いますが、実際に行動に移すのは一握り。
行動力があるか、ないかは最初のスタートラインに立つか、立たないかの線引きにもなるのです。
不動産投資を行うための活動を始めてからも、行動力がその後の明暗を分けると言っても過言ではないでしょう。

収益不動産は何万軒もありますが、その物件情報を得るにはネットで情報を検索するだけではなく、不動産会社を多数回る必要があります。
不動産会社と良好な関係を築けば、ネット未掲載物件や特別なルートで仕入れた物件の情報を掴むこともできます。
融資を受けるには金融機関を、開拓するための行動力も必要でしょう。

不動産投資を行うには、とにかく行動量の多さが大切になってくるのです。
 

自ら意思決定ができる人

自ら意思決定ができるかどうかも、不動産投資家にとって大切な素質の一つです。

実際に不動産投資を物件を探していくと、どれ一つとして同じ条件の物件がないことが良く分かるでしょう。
予算も利回りも、築年数も全てが自分の探し求めていた物件という物件に出会うことは難しいです。

また、物件を多数みるなかで、良い物件に出会えた時にすぐに買うという判断ができない人も多いのが現状。
迷っている期間が長くなるとその物件は他の人が購入してしまったり、段々不動産会社からも相手にされなくなります。
購入する物件の基準をあらかじめ定め、その基準に合致した物件があった際には迷うことなく買うべきなのです。

失敗したらどうしようという不安感と恐怖感を乗り越えなくては、不動産投資は成功しません。
失敗を不安に思うのであれば、失敗した時のリスクヘッジをできるだけ取りましょう。
あらゆるケースを想定し、あらかじめ防御策を講じることが大事です。

不安が払拭できるようになれば、不動産投資の成功に一歩近づけます。
 

貯金のできる人

あなたは貯金が得意なタイプでしょうか？
それとも浪費家で、ついついお金を使ってしまうタイプでしょうか？

不動産投資家に向いているのは、貯金ができる人です。

不動産投資は自己資金なし、0円からでも始めることはできますが、貯金もできない人が全額借金で不動産投資を行うのは、リスクが非常に高いです。

ある程度の自己資金を入れて不動産投資を行えば、月々のローン返済額を抑えることもできます。

一方、全額ローンで購入しさらに貯金がないというケースでは、一度収支計画に狂いが生じるとローンの返済ができなくなり、物件を抵当に入れられてしまう可能性もあります。

不動産投資はギャンブルではありません。

毎月の家賃収入の何割かをローンの返済に回し、修繕費の積立を行い、諸経費を支払い、残った金額が自分の収入になります。
毎月の支出入を管理し、長期的な展望を持ち、賃貸経営を行っていかなければいけないのです。

また突発的な設備故障などで、思いもよらない時に修理費が必要になることもあるので、ある程度自分でも貯金を行っておく必要があります。
家賃収入が入ればすぐにブランド品を買ってしまったり、遊びに使ってしまうような人は投資家には向いていません。
 

人付き合いの得意な人

人との繋がりが大切な不動産投資家は、人付き合いの得意な人が向いています。

収益物件の売主、不動産の管理会社、銀行、不動産仲介会社、清掃業者…投資家が仕事で関わる人間は、意外と多いもの。
もちろん販売から管理、仲介まで全て行う不動産会社もあるので、どこまで人と関わるのかはそれぞれ違いますが、人付き合いが全くなくなることはありません。

特に不動産業者は良い物件を仕入れたとして、誰に最初に紹介するのか決める時に、嫌な顧客から優先的に紹介するということはしないでしょう。
不動産会社も動かすのは結局人なので、良い顧客から先に優良物件を紹介するのは当然のこと。

そのため、不動産会社といい関係を作ることも不動産投資の仕事のひとつなのです。

不動産投資家のイメージと実態

不動産投資家は不労収入を獲得し、毎日遊び回り、悠々自適な生活を送っているというのが世間のイメージでしょう。

しかし前述した通り、投資家は副業として行い本業を持っている兼業投資家と、不動産投資を本業にしている専業投資家がいます。

専業投資家と専業投資家の比率は9対1と言われており、圧倒的多数が専業投資家なのです。
そして兼業投資家のうち約半数はサラリーマンのため、投資家と言えど普通に会社勤務をしている人が多くいます。

専業投資家のうち、家賃収入が特別に多い方の中には遊んでばかりの投資家もいるかもしれませんが、他にも物件を所有したいと考えている投資家はそうではありません。

資産を拡大するために次の物件の選定をしたり、資金を調達したりといった仕事を行っています。
また、支出を減らすために自主管理を行っている場合は、日々の物件管理業務も意外と負担が大きいものです。

「悠々自適な生活」を送っているという投資家はほんの一握りなのかもしれません。
 

大家と不動産投資家の違い

不動産投資家も大家も不動産を所有し、賃料収入を得ているという点は共通しています。

あえて違いを追求するのであれば、大家は先祖代々の土地や建物を所有しており、その管理を行うことで生計を立てているケースがほとんどです。

一方で不動産投資家はゼロからのスタート。
土地も建物も持っていない状態から自分で、物件を探し、購入し、運営していくので、ビジネス的感覚を持って、不動産投資を行っています。

自分でリスクを取り一から不動産投資を行うのが、不動産投資家なのです。
 

アパート経営・マンション経営者の不動産年収は？

国税庁が発表した申告所得税標本調査結果によると、不動産所得の平均額は512万円です。

全国で不動産所得を得ている人は、約110万人います。
その中でも所得分布として最も多いのは、年収300万円超500万円以下と500万円超1,000万円以下です。

以上のことから推測すると、アパート経営１棟で得られる年収は300万円超500万円以下で、マンション１棟経営の場合は500万円超1,000万円以下です。
アパートに比べマンションは規模が大きく、部屋数も多いので利益が出やすいため、このような結果になっています。

マンション経営の場合、ワンルームマンション経営なのか、区分所有なのか、ファミリー向けマンション1棟なのかによって、利益に大きな違いが出ます。
立地条件や建物のグレード、管理形態（自主管理・管理委託）など利益に差が出るポイントは他にも多数あります。

不動産投資家になるメリット

不動産投資家になると、どのようなメリットがあるのでしょうか？
 

本業を辞めることができる

不動産投資家の中には副業で投資を行い、本業として別の事業を行っていたり、会社勤務をしている人もいます。
しかし家賃収入のみで生活を立てることができるようになれば、本業を辞めて不動産投資だけで生活できる可能性もあります。

完全に辞めるのは難しい場合でも、セミリタイアというかたちをとることもできるでしょう。
 

不労所得が獲得できる

不動産投資家にとって最大にメリットとも言えるのが、不労所得の獲得です。

お金に働かせることによって、労働力をかけずに収入を得ることができます。

不労所得があると何かあったときも安心です。
病気や怪我、親の介護などで働きたくも働けない状況に陥ることもあります。
そのような時にも毎月通帳に家賃収入が入るのは、とても心強いことでしょう。

不動産投資家になるデメリット

不動産投資はメリットだけではなく、デメリットももちろんあります。
 

リスクが大きい

不動産投資の一番のデメリットは、リスクの大きさです。

投資用不動産を購入する際は利回りも購入の指針になりますが、利回りはあくまでその不動産が満室だった時の数字です。

人気の物件でも退去者が出ると、ルームクリーニングなどでどうしても1ヶ月間は使えない状態になります。
空室の間は収入がなくなるので、利回りも悪くなってしまうのです。

また、不動産価値の下落もリスクのひとつ。不動産は築年数の経過に応じて、価値が下がっていきます。
リノベーションなどで価値を維持していくこともできますが、周りに環境の変化が起きるとリノベーションだけでは価格を維持することができません。

人口減少、街の衰退や学校の閉鎖などさまざまな理由で、所有する不動産物件の環境が変わる可能性があります。

不動産価値の下落リスクを防ぐには、購入前に区役所などで再開発計画がないか調べたり、将来性についても確認しておきましょう。
 

万が一のときの即現金化が難しい

不動産は一般的に流動性が低いです。
流動性とは現金化するまでの期間の長短を表し、流動性の高い資産は即現金化できます。

株などは数日あれば現金化可能ですが、不動産の場合は、売れるまでに時間がかかります。
仮に買い手が見つかったとしてもすぐに現金にはならず、現金化までに早くても３ヶ月ほどかかります。

すぐに現金に変換できないので、急に多額の資金が必要になっても対応することができません。
 

管理会社が倒産し、家賃が振り込まれないことも

賃貸管理を管理会社に委託する場合、管理会社は入居者の家賃を代わりに集め、管理手数料を引いた金額を投資家に振り込みます。

しかし管理会社が倒産してしまうと、家賃の振り込みすら踏み倒される可能性があるのです。

入居者はきちんと家賃を支払っているので、管理会社が倒産したからといってもう一度家賃を徴収することはできません。

賃貸管理だけならまだしも、管理会社とサブリース契約を結んでいて倒産に至った場合、解決するまでにさらに時間を要する可能性もあります。
トラブルが解決するまで家賃が支払われないとなると、その間は管理費修繕積立金などの維持コストのみがかかる状態になります。

赤字に耐えられず物件を手離さざるを得なくなるケースもあるようです。

このようなことにならないように、管理会社の選定は慎重に行いましょう。
 

成功するまでに時間がかかる場合が多い

不動産投資を行えばすぐに成功できる！という訳ではなく、成功には数年を要することもあります。

もちろん初めから大きな物件を購入することができれば初年度から年収1千万円を超える人も中にはいますが、それはほんの一握り
1戸の区分所有から始めた場合の年収は、ほとんどの場合は100万円にも満たないです。

しかし買い増しを行い、実績を作ると、銀行から多額の融資を受けられるようになります。

そして1棟単位で物件を購入できるまでに成長すると、年収が数百万円から1千万円を超えるまでになっていきます。

これが不動産投資家の成長モデルのため、不動産投資をしたから言って、無条件に成功を手にできる訳ではありません。

収入を増やす方法は？

アパート・マンション経営の平均年収は512万円というお話をしましたが、当たり前ですがそれを下回ることもあれば上回ることもあります。
賃貸経営をすでに行なっている方や今から始める方も収入を増やす方法を知っておくと、更に儲けを出すことができます。
 

管理会社の変更で収入アップ

最も手軽で簡単な収益アップ方法は、管理会社をかえることです。
管理会社の変更はリフォームのように多額の費用も必要としないので、比較的簡単に行うことができる点も魅力です。

管理会社により管理費はさまざまです。そのため管理会社を比較し、より安く充実したサポートを受けることができる会社にシフトしましょう。

また、費用が変わらなくてもよりサポート体制の整った管理会社に変更することで、空室リスクを下げ結果的に収支向上につながることもあります。
賃貸仲介を得意とする会社にかえるだけで、空室が埋まり満室経営に繋がったというケースもあります。

入居者募集に積極的な管理会社はオーナー様への連絡や相談もしっかり行なってくれます。
例えば内見に結びついたのに、契約に至らなかった際には何が悪かったのかなどフィードバックしてもらえることもあります。
こうした生の入居希望者の声を取り入れることで、次回は成約に結びつけることができます。

ただし管理会社との契約によっては、簡単に会社が変更できないような内容になっているかもしれません。
まずは管理会社との契約内容を見直してみてください。
 

自己資金を増やす

投資をこれから始めたいと考えている方は、少しでも自己資金を増やしましょう。

銀行からの借り入れが少なければ少ないほど収入が高くなります。
なぜなら、借り入れが少ないと支払う利息も少額なので、早く借り入れを返済することができるからです。
銀行からの借り入れが増えれば増えるほど、返済が減らず最初はただただ利息を払い続ける結果となり、思ったように儲けが出ません。

投資してるけど儲からないとボヤいている方は、自己資金が少なく、多くを借り入れに頼っているケースが殆どです。

同じ物件に投資したとしても自己資金と借り入れの割合により、儲けは大きく変わるのです。
 

節税対策に力を入れる

不動産所得は累進課税のため、儲かれば儲かるほど重い税率がかかるという話をご紹介しましたが、節税対策になるという側面もあります。

所得税は不動産収入と本業収入の合算で課税されるので、本業の収入が多くても不動産収入が赤字であれば、支払う税金を安く済ませることができます。

また、「減価償却」という節税方法も忘れてはいけません。
物件の市場価値にかかわらず、税務上はその価値が減っていくという考え方です。
価値が減った分は赤字として計上できるため、家賃収入だけでみると黒字の場合でもトータルで赤字にできる場合もあります。

収入が多い投資家の中には、減価償却のインパクトが大きい物件、という視点で物件選びをする方もいらっしゃいます。
 

収入を増やそうとしたときに投資家が陥りがちなこと

不動産投資に慣れてきた投資家は、その収入を増やしていくことを考え始めます。
しかし不動産投資は全てがうまくいくとは限りません。
安易に動かず、次のようなポイントをおさえておきましょう。
 

棟数を増やせば収入も増えるが、リスクも増える

収入を増やすために棟数を増やすことも一つの手です。
経営するマンションやアパートの棟数が増えるほど、家賃収入が増え、年収が上がります。

しかし棟数を増やせば増やすほどリスクも高まります。というのも、経営するアパートが２倍になったからといって必ずしも収入が２倍にはなるとは限らないからです。

悪質な収益不動産販売会社では物件を購入させるために、棟数を増やせば儲かるなどと甘い言葉で誘い、リスクについてはほとんど言及しません。

現状所有している物件で不動産投資がうまくいっているからといって、次の物件も必ずうまくいくとは限りません。
不動産業者の言葉をうのみにせず、自分自身で良い物件を見極められるようよく下調べしましょう。

今の収益物件で儲かっていないから、他の物件を買ってカバーするという選択肢をとる投資家がいます。
しかし、新しく購入した物件にも入居者が集まらなかった場合、損失だけがどんどんと膨らむ結果になり、最悪の場合自己破産してしまいます。

安易に棟数を増やすのではなく、現状の課題を分析し、どうすれば入居者が増えるのかさまざまな手を打っていく方が大切です。
 

不動産収入が多すぎると、思ったより手元に残らない

あたりまえですが、家賃収入が全て収入になるわけではありません。
例えば家賃が6万円のアパート10室が満室になった際、単純計算すると60万円が収入ですが、不動産所得ではこの60万円から必要経費を差し引いたものが収入になります。

必要経費の内容は多岐に渡ります。

まずは固定資産税、償却資産税、不動産取得税、登録免許税、印紙税、事業税と行った各種諸税です。
建物にかかる火災保険、地震保険といった各種保険料も必要です。

その他修繕費・メンテナンス費用、管理会社への管理委託料、不動産会社への仲介手数料、広告宣伝費、事業に要した通信代、消耗品費、減価償却費、借入金利子、ローン保証料、青色事業専従者給与、従業員がいる場合の給料・賃金、建て替えで発生した取り壊し費用、立ち退き料が必要です。

こうした必要経費を家賃収入から引いたものが収入で、その必要経費がどこまでかかってくるのかは物件、管理形態により違います。

また、不動産収入には、所得税や住民税といった各種税金がかかります。

不動産所得の税金は、給与所得と合算して税率が決まります。
そのためサラリーマン大家のように他に所得があり不動産の所得もある方は、本業の所得と合算されて税率が決まるので注意しましょう。

不動産の所得税は、所得が増えれば増えるほど税率が高くなる累進課税です。
税率は最低5％、最高で45％です。所得が4000万円を超えると約半分は税金で持っていかれてしまうのです。

順調に不動産を拡大していったとしても、かなり税金対策に力をいれないと手元にあまり残らなくなります。
 

満室経営にこだわりすぎてしまう

年収を増やすために満室経営を目指している大家は多いです。
しかし満室経営が目的になってしまい、何のために賃貸経営を始めたのかという最初の目的を忘れる大家が多数います。

確かに長期の安定した満室経営は誰しもが目指すところです。
しかし満室経営に捉われ、大切な時間を入居者募集や管理経営に取られてしまうと、何のための不労所得か分かりません。
一時的に年収が増えても時間がなくなり、労力と手間が増えてしまえば意味がありません。

そのように客付に苦労するような物件であれば、また空室が出た際には同じ苦労が続くことになります。

満室経営にこだわらなくとも収支がとれるような物件に入れ替えることも検討したほうがよいでしょう。

コラム監修　山丸 慎太郎

資格

宅地建物取引士 / 賃貸不動産経営管理士 / 住宅ローンアドバイザー

プロフィール

株式会社FGH 代表取締役社長

株式会社アーバンフォース 代表取締役社長

2007年2月フォースグループ創業以来、投資用不動産仲介の第一線でキャリアを積む。

中古ワンルームマンションはもちろん、不動産全般に関する多岐にわたる経験と知識でお客様からの信頼も厚い。

   

これまで400名以上のお客様の資産形成のお手伝いをしている。