【2025年最新】東京都港区のワンルームマンション売却事情｜相場・売り時・注意点を徹底解説
【目次】
資産性やステータスで選ばれる、港区
港区は、東京湾に面した都心の一等地でありながら、ビジネス・外交・住宅・観光のそれぞれの魅力がある多面的なエリアです。
六本木・麻布・芝・汐留・お台場といった毛色の違うエリアが独自の個性を放っています。
ワンルームマンション市場においては都内でも屈指の高価格帯で、中古価格・賃料相場ともに非常に高水準で推移しています。
一方で、都心回帰や再開発の恩恵を長く受けてきた港区は、新築供給も多く、築年数の経過とともに物件間の競争は年々激化しています。
とくに築古かつ駅距離のあるワンルームでは、周辺の新築・高級物件に押され、空室リスクへの対策が課題となりつつあります。
港区の中古ワンルームマンション売却相場市場動向
※本グラフは、国土交通省 不動産情報ライブラリよりFGHが作成したものです。（1R,1K成約価格中央値）
港区のワンルーム価格は、この10年で約1.7倍に上昇していますが、それは単なる相場の流れではなく、
✅再開発による価値向上（虎ノ門ヒルズ、ウォーターズ竹芝、麻布台ヒルズなど）
✅インバウンドニーズの増加
✅リスクコントロールのしやすさ
というメリットから、この円安・インフレ環境下で資産防衛手段として注目されていることにあります。
港区のワンルームは単なる「住まい」ではなく、“資産”や“ステータス”としての側面が強く、”港区特有の地力の強さ”を感じさせます。
価格上昇の余地は限定的かもしれませんが、安定的な資産としての魅力は依然高いエリアです。
港区のワンルームマンション賃料相場推移
港区のワンルームマンション賃料平均は 15.8万円でした。
※本グラフは、Yahoo!不動産 東京都の家賃相場よりFGHが作成したものです。（数値は2025年6月24日時点のもの）
港区のワンルームマンション賃料は売却相場と同様堅調に価格が上昇しています。
この賃料上昇は、①インバウンド需要の本格回復と②再開発による高付加価値化によるものとみています。
富裕層を中心に高価格帯の新築・築浅物件が人気となり、それに引っ張られるかたちで一般的な中古物件の賃料も引き上げられています。
短期的には「上昇トレンドは継続」の見通し。ただし今後も新築供給が続けば、築年数が進んだ物件や駅距離のある立地では空室リスク・賃料下落リスクが高まる可能性もあります。
港区の人口動向と将来予測
※本グラフは、国立社会保障・人口問題研究所 将来推計人口・世帯数 日本の地域別将来推計人口 令和５(2023)年推計よりFGHが作成したものです。
港区では、他の都心区と異なり2050年以降も人口が増加する見込みです。
この要因として挙げられるのは、再開発による居住人口の受け皿拡大があります。
麻布台ヒルズ、虎ノ門ヒルズなど、近年の再開発では大規模な住宅供給も伴っているのが特徴です。
一方で、15〜64歳の生産年齢人口については、2035年を前後して頭打ちとなり、その後は緩やかな減少傾向に転じると予測されています。
これは全国的な高齢化・少子化の流れを港区も逃れられないことを意味しますが、港区の場合、その影響は比較的「緩やか」です。
高所得層・外資系企業の雇用創出が持続しており一定の若年〜中年層の流入が続くため、ある程度生産年齢人口も安定するとみられています。
＼ FGHにおまかせ ／
港区の外国人割合
2025年4月1日現在の住民基本台帳人口269,376に対し、外国人住民数は23,148と
外国人割合は8.59%です。
東京23区の中で4番目に外国人割合が多いエリアとなっています。
港区の主要駅と乗降者数ランキング
| 順位 | 駅名 | 乗降者数（人/日） | 主な路線・運営会社 |
|---|---|---|---|
| 第1位 | 新橋駅 | 141,665人 | JR東海道線・京浜東北線・山手線・横須賀線 東京メトロ銀座線・浅草線/ゆりかもめ |
| 第2位 | 泉岳寺駅 | 67,990人 | 都営浅草線/東急本線 |
| 第3位 | 浜松町駅 | 46,360人 | JR京浜東北線・山手線/東京モノレール |
JR各線や地下鉄・ゆりかもめまで複数路線が集中する交通ハブ。
サラリーマンの聖地として知られ、居酒屋・立ち飲み店・ガード下の飲食街が充実しています。
都営浅草線・京急線が乗り入れ、羽田空港方面へのアクセスが良好です。
周辺は高輪・白金高輪エリアに近く、閑静な高級住宅地の雰囲気で、駅周辺は混雑が少なく隠れた利便性を持ちます。
JR山手線・京浜東北線と、東京モノレールの接続駅であり、空港アクセスの起点として機能しています。
旧世界貿易センタービルの再開発や「浜松町二丁目プロジェクト」など、大型再開発が進行中です。
港区の主要施設・主要大学
港区の主要施設
日本最大級の歓楽街で、「眠らない街」として世界的にも有名です。飲食店、バー、映画館、カラオケ、ホテルなどが密集しており、特に夜間は国内外からの観光客や若者でにぎわいます。
近年は東急歌舞伎町タワーなどの再開発が進み、ファミリー層や訪日観光客も増加しています。
参考：東急歌舞伎タワー
新宿西口の高層ビル群に位置する東京都の行政中枢。1991年に現在の新都庁舎に移転し、都政の中心として機能しています。
地上243mの展望室からは新宿副都心や富士山、東京湾まで一望可能です。
広さ約58ヘクタール、桜・紅葉の名所としても人気の自然公園です。
フランス式整形式庭園・イギリス風景式庭園・日本庭園などが調和して配置されており、四季折々の風景が楽しめます。
参考：新宿御苑（環境省）
港区の主要大学と都外出身者数（推定）
港区内にある大学を含めると、港区内の都外出身学生は 少なくとも40,000人規模以上と推定されます。
| 順位 | 大学名 | 在学生数 | 都外出身者割合 | 都外出身者数 |
|---|---|---|---|---|
| 第1位 | 慶應義塾大学 三田キャンパス （田町駅） |
約29,000人 | 約40% | 約11,500人 |
| 第2位 | 明治学院大学 白金キャンパス （白金台駅） |
約6,000人 | 約30% | 約1,800人 |
| 第3位 | 東海大学 高輪キャンパス （白金高輪駅） |
約2,000人 | 約30% | 約600人 |
注：都外出身者割合は、各大学の公開情報や地域特性を基にした推定値です。
港区の再開発情報
港区では、六本木・虎ノ門地区や高輪ゲートウェイ駅周辺で都市再生整備計画がたてられ、着々と都市機能の更新が進んでいます。
場所：「麻布十番」駅付近
概要：地上42階建ての住宅A棟を中心とし、3棟から構成される約1,400戸の共同住宅と、オフィス・店舗・保育園等のミクストユースプロジェクト。
竣工予定：2028年度
特徴：共同住宅には多様なライフスタイルを叶え、日々のくらしをより豊かにする多彩な共用施設を配置予定です。
参考：「三田小山町西地区第一種市街地再開発事業」権利変換計画認可のお知らせ
場所：東京都港区北青山一丁目、北青山二丁目新宿区霞ヶ丘町 他
概要：既存スポーツ施設のバリアフリー未対応や老朽化に対応し、敷地内の各施設の整備や新設備の新築を順次進める。
整備後は新たにオフィスビル・サービスアパートメント・ホテルが開業予定です。
完成予定：2036年
参考：神宮外苑地区まちづくり
場所：東京メトロ日比谷線「神谷町駅」直結
概要：超高層タワーが3棟。低層部には商業施設や緑地機能が融合しています。
元々このエリアは「麻布飯倉町」「我善坊谷」と呼ばれる細く複雑な坂道と住宅の谷間で、約300人の権利者との協議が30年超にわたり継続した大規模なプロジェクトでした。
参考：麻布台ヒルズ
港区の人口10万人あたりの刑法犯認知件数
港区の刑法犯認知件数は6,025件（2024年01月～12月計上件数）です。
人口10万人あたりの件数は約3,188件です。
東京23区内で6番目に人口あたりの認知件数が多い区です。
港区のワンルームマンション関連の条例
港区においては、「港区ワンルームマンション等の建築及び管理に関する条例」が平成16年4月1日に施行されました。
ワンルーム形式の住戸（専用面積が37㎡未満の住戸等）が7戸以上含まれる共同住宅、寮、寄宿舎、長屋
・25㎡以上を確保
※ただし、用途地域が商業地域の場合は、総戸数の2分の1未満の戸数を20㎡以上とすることができます。
・ワンルーム形式の住戸が30戸以上の場合、用途地域により一定の割合で家族向け住戸（専用面積50㎡以上の住戸）を含めなければならない
・合計で総住戸分を設置する。
・総住戸が30戸以上の場合、規模に応じて適切な管理を行う
出典：単身者向け共同住宅等（ワンルームマンション等）を建てるとき（港区）
港区に似ている日本国内の主要エリア
特徴：西の中心エリア。梅田駅の一日あたりの乗降客数は全国2位（新宿に次ぐレベル）で、アクセス抜群
共通点：再開発の中心のエリアで、ビジネス・商業・居住が共存している
＞＞大阪市北区のワンルームマンション売却事情について詳しくみる
特徴：ビジネス・商業・住まいが共存した地方都市。港区に比べると規模は小さいが、都市機能が充実している
共通点：富裕層エリア（大濠）とオフィス・商業（天神）を併せ持つ
港区のワンルームマンション売却成約事例（体験談）
港区のワンルームマンションをご売却いただいたお客様からの口コミを一部ご紹介します。
T様（レガリス愛宕御成門 ご売却）
「簡潔で良かったです。ありがとうございました。」
