【JR・都電】大塚駅のワンルームマンション売却事情｜査定相場・売り時・仲介と買取の注意点を徹底解説

都電の走るノスタルジーと、再開発が描く洗練された都市生活が交差する街

大塚駅は、JR山手線の北側に位置しながら、どこか懐かしい「昭和の東京」の空気感を色濃く残す稀有なエリアです。都内で唯一残る路面電車・都電荒川線が街を縦断し、のどかな景色と山手線特有の機動力が共存する、独特の魅力を持った街として知られています。

池袋駅の隣という至近距離にありながら、大規模な繁華街とは一線を画す落ち着きがあり、近年は星野リゾートの進出や駅ビルのリニューアルなどの再開発により、感度の高い若者やクリエイターからも「新しい感性が芽吹く街」として注目を集めています。

大塚駅前・都電荒川線が交差する景色の景色

駅周辺には、地元住民の台所として活気を見せる商店街が広がり、昔ながらの銭湯や行列のできるおにぎり専門店など、日常の中にささやかな楽しみが溢れています。深夜まで営業する飲食店も豊富ですが、一歩路地に入れば静かな住宅街が広がっており、単身者からファミリーまで幅広い層が安心して暮らせる生活基盤が整っています。

大塚三業通り周辺の景色

また、かつての花街としての名残を感じさせる「三業通り」や、四季折々の祭りに賑わう神社など、歴史的な奥行きもこの街の魅力です。新しく誕生したモダンな空間と、代々受け継がれた伝統が自然体で混ざり合う景観は、都会にいながらにして人間味のある温かさを感じさせてくれます。

主要駅へのアクセスを確保しつつ、流行に流されすぎない自分らしい生活のリズムを大切にしたい。大塚駅周辺は、そんな「地に足のついたアーバンライフ」を求める方にとって、非常に心地よい選択肢となるはずです。

大塚駅周辺のワンルームマンション売却相場動向

※本グラフは、国土交通省　不動産情報ライブラリよりFGHが作成したものです。（1R,1K,1DK成約価格中央値）

2015年当時に1,700万円からスタートした大塚駅周辺のワンルームマンション相場は、JR山手線沿線という極めて高い利便性を背景に,10年間にわたって安定した資産価値を維持してきました。2010年代後半にかけては2,000万円前後での取引が定着し、大きな下落を見せることなく着実な推移を見せていたことが分かります。

2020年から2021年にかけては2,100万円台で一定の横ばい期間が続きましたが、2022年以降に再び上昇局面を迎えます。2024年に入ると上期・下期ともに2,400万円という統計期間内での最高値を記録。池袋駅への隣接性や駅前再開発による街並みの刷新、さらには都電荒川線も含めた多角的な利便性が再評価され、相場水準が一段引き上げられました。

直近の2025年上期・下期においては、2,300万円での成約推移となっています。前年のピーク時と比較するとわずかに調整が入っていますが、2015年の開始時点と比較すれば約35%の上昇を遂げており、依然として高値圏での安定したマーケットを形成しています。急激な乱高下が少ない点も、大塚エリアの不動産市場における信頼感の強さを表しています。

総括すると、大塚駅周辺は10年を通じて「手堅い資産性」を証明し続けているエリアです。山手線ブランドという強力な下支えに加え、安定した賃貸需要を背景とした底堅い売却相場が続いています。今後も劇的な変動リスクを抑えつつ、着実なリターンが見込める安定資産としてのポジションを維持していくことが予想されます。

大塚駅周辺のワンルームマンション賃料平均は10.1万円です。（2026年4月時点）

※本グラフは、Yahoo!不動産　大塚駅の家賃相場よりFGHが作成したものです。（数値は2026年5月時点のもの）

大塚駅周辺のワンルームマンション賃料相場は、2024年9月の8.7万円から2026年4月の9.9万円へと、約13.7%の着実な上昇を遂げています。このエリアの推移で特徴的なのは、他の都心エリアに見られるような急激な乱高下が少なく、段階的に底値が切り上がっている点です。2025年半ばまでは9.0万円前後で推移していましたが、同年10月に9.7万円へ急伸して以降は、9.5万円を下回ることのない新しい相場レンジが形成されています。山手線沿線でありながら親しみやすい街並みを残しつつ、近年の駅前再開発による利便性向上が、単身層の需要を強力に牽引しています。

直近の動きを見ると、2026年3月にはついに大台となる10.0万円に到達しました。4月は9.9万円と僅かに落ち着きを見せているものの、依然として高水準を維持しています。現在の平均賃料が10.1万円であることを踏まえると、供給される新築・築浅物件が全体の相場をさらに押し上げていることが伺えます。特に、隣接する池袋駅へのアクセスの良さと、それに比して相対的に抑えられた賃料設定という「値ごろ感」が、結果として賃料上昇の余地を生んでいると考えられます。

大塚エリアは、都電荒川線の情緒と駅ビルなどの近代的な機能が融合し、幅広い層から安定した支持を得ています。2025年秋以降の上昇基調が定着している現状を鑑みると、今後も空室リスクを低く抑えながら、安定したインカムゲインが期待できるマーケットと言えます。築年数が経過した物件であっても、現在の市場ニーズに合わせたリノベーションを行うことで、さらなる賃料改善が見込める有望な投資エリアです。

豊島区の人口動向と将来予測

※本グラフは、国立社会保障・人口問題研究所　将来推計人口・世帯数　日本の地域別将来推計人口　令和５(2023)年推計よりFGHが作成したものです。

豊島区は2045年頃をピークに総人口は減少局面に入るとされています。池袋を中心に商業・交通の結節点として発展してきたものの住宅用地が少なく大規模な人口流入が直近で起きなかったため、高齢者の自然減と連動し人口が減少していきます。

ワンルームマンション需要の中心である単身の社会人層（＝生産年齢人口）は、2035年からゆるやかに減少していきます。

豊島区の外国人割合

2026年1月1日現在の住民基本台帳人口294,312に対し、外国人住民数は25,488と外国人割合は8.66%です。東京23区の中で4番目に割合が多いエリアとなっています。

大塚駅周辺の主要施設

大塚駅は、古き良き商店街や都電の風景に加え、近年はスタイリッシュなホテルや商業施設が誕生し、再開発によって「レトロとモダン」が融合した魅力的なエリアとなっています。

豊島区の主要大学・専門学校と自宅外通学者数（推定）

大塚駅に似ている東京都内の鉄道駅

駒込駅（東京都豊島区・北区）

大塚駅と同じくJR山手線の北側に位置し、大規模ターミナル駅（駒込は上野、大塚は池袋）に隣接しながらも、一歩駅を離れると非常に落ち着いた住宅街が広がっています。山手線沿線でありながら賃料相場が比較的安定しており、単身者の居住満足度が高い点が共通しています。

巣鴨駅（東京都豊島区）

大塚駅の隣駅であり、JR山手線と都営三田線が交差する利便性の高いエリアです。地蔵通り商店街に象徴される下町情緒と、駅ビルの開発による現代的な利便性が共存している点が、大塚駅周辺の「新旧が混じり合う雰囲気」と非常に近く、投資対象としても似た性格を持ちます。

田町駅（東京都港区）

山手線の南側に位置しますが、大塚駅と同様に近年大規模な再開発（ムスブ田町など）が進み、街のイメージが大きく刷新されました。古い飲食店街や地域密着のコミュニティが残りつつ、最新の商業施設やオフィスが融合していく過程にあり、資産価値の向上が期待されるエリアとしての立ち位置が類似しています。

豊島区のワンルームマンション関連の条例

豊島区においては、ワンルームマンションの開発に関する条例として「豊島区中高層集合住宅建築物の建築に関する条例」が適用されます。

参考：豊島区中高層集合住宅建築物の建築に関する条例

大塚駅周辺の再開発情報

場所：東京都豊島区北大塚2丁目付近 概要：北口駅前広場の再整備により、歩行者優先のゆとりある空間が創出されました。現在はこれに連動し、周辺の老朽化した建物の共同化や、民間主導によるホテル・商業複合ビルの建設が進んでおり、夜間景観の向上による街のイメージ刷新が行われています。

場所：東京都豊島区南大塚3丁目付近 概要：駅ビル「アトレヴィ大塚」の開業以降、南口エリアでは都電荒川線との結節機能強化が進められてきました。駅前広場のバリアフリー化に加え、耐震性の高い住宅・商業複合ビルの誘導が進んでいます。

大塚駅周辺のワンルームマンション売却成約事例（成約価格）

FGHの2023年3月～2026年2月までの成約事例の一部です。

株式会社FGHでは大塚駅周辺のワンルームマンション売却実績が豊富です。その他の成約価格については個別にお問い合わせください。

大塚駅周辺の取扱物件一覧

大塚駅徒歩15分圏内のワンルームマンションの取り扱い実績です。査定価格については個別にお問い合わせください。

大塚駅周辺にあるマンションシリーズごとのワンルームマンション事情をみる

大塚駅周辺の取扱物件を地図でみる

大塚駅周辺のワンルームマンションについてよくある質問

大塚駅周辺の物件を売却するなら買取がおすすめ？仲介がおすすめ？

大塚駅周辺のワンルームマンション売却は、高く売るなら仲介がおすすめです。「即現金化したい」「築年が古すぎる」などのご事情がある場合は買取がおすすめです。

サブリース中・管理委託中の物件でも売却できますか？

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＞＞サブリース物件の売却方法　コツがわかれば高値で売却可能！