【会長ブログ　第4回】テキサス不動産売却後、元本18万ドルが返済された！

2021.4.20
代表取締役会長　渡邊　勢月矢

第2回のブログの続編になります。
 
なんと、18万ドル（約1850万）が早期に返済されました！
 
まん延防止措置が東京にも適用されるとささやかれている最中の2021年4月8日に経理担当のＳ氏に1通のメールが届きました。
 
Ｓ氏「社長にｃｃついてないのですが、米国会計士のＭ氏からメールがきておりまして・・斯く斯く然然・・・」とりあえず、メールを転送してもらいました。
 
何と、8月に返済予定の18万ドルを5/31までに返済しますという内容でした。
 
ただ、利息は4/12までの日割り計算で支払うという事です。
 
経理担当者の手前、「お、そうなんだ」的な平然を装った口調で社長の威厳を保ちましたが内心、めちゃくちゃ安堵と嬉しさが入り混じった、何ともいえない高揚感です。
 
これは、昔、初めて成約をした時のような感じです。
 
ただ、腑に落ちない点もありました。
 
18万ドルを2年間、5％の年利で貸付していたので、早期に元金が返済されることは有難いのですが、約3か月半の金利分は？という感じです。
 
先方に質問したところ、またもや、聞いていない話が出てきました。
 
Buyer may prepay the Note in whole or in part at any time without penalty. Any prepayments are to be applied to the payment of the installments of principal last maturing and interest will immediately cease on the prepaid principal.
 
（訳）買主は手形元本のうち全部もしくは一部を罰金なしで先払いをすることができます。一切の先払い金は元本に充当され先払いされた部分の元金の利子は停止されます。
 
つまり買主は本契約に基づき、米国時間4/12/2021に全ての元金と未払い利子を罰金なしで支払い可能で、返済された元金に対する利子は返済後は発生しないということから8/1/2021までの利子は支払う義務がないということになります。
 
本契約、つまり売買契約書に上記事項が記載されているということです。
 
全てを翻訳して理解していなかった自己責任ですが、常識的に仲介業者ってこれ説明しません？というのが、またしても米国不動産売買の落とし穴です。
 
今後、海外不動産を売買する際の教訓をまとめました。ご参考までに。
 
・日本の親切な仲介業者と比べない
・現地の不動産取引の慣行を学ぶ
・契約書は面倒でも全て翻訳して各項目を理解する
・語学力を身につける
・無理に海外不動産に投資しない
 
こんなところでしょうか、ただ元本が返済されて本当にラッキーだったと心から思います。
今回は、以上になります。
 
で終わるところだったのですが、またもや一波乱ありました（笑）
 
4/12を過ぎても一向に元金が着金確認できないのです・・・
 
経理担当のＳ氏から再度、確認のメールをしたところ、
 
We will fund once we receive the originals and funding authorization. So if we receive on Friday, then we will fund on Friday.
We collected through the 20th just to be on the safe side to ensure we collected enough interest to payoff the loan.
 
（訳）タイトル会社のエスクロー口座（一時的に入金する口座）に元本+利子を受領次第、御社の口座へ送金手続きを行うということです。
アメリカ時間の明日金曜(4/20)にエスクロー口座に着金すれば即日御社へ送金を行うということです。
 
また、返金までの日数分の利子が十分補償されるよう4/20まで分の利子を送金してもらう手はずになっているということですので利子額が少々増額されると思われます。
 
要するに、4/12で確定していたものが何の連絡もなく4/20に変更されていたということです。
 
もう慣れましたが、こちらからの連絡で変更していたことが判明するという感じですね。
 
無事に着金確認はとれました。
 
最後までお付き合いくださいまして、ありがとうございます。
 
今回は、以上になります。