【不動産投資 一棟編⑫】税引き後キャッシュフロー(ATCF:After Tax Cash Flow)について

公開日2021/10/11
更新日2021/10/11

2021.10.11
代表取締役社長 渡邊 勢月矢

前回は、「税引き前キャッシュフロー(BTCF:Before Tax Cash Flow)」についてお伝えしました。
前回のコラムはこちらになります。
今回は、様々な投資指標の8つ目として、「税引き後キャッシュフロー(ATCF:After Tax Cash Flow)」についてお話したいと思います。

 

・税引き後キャッシュフロー(ATCF:After Tax Cash Flow)とは?

 

キャッシュフロー(CF)には2つあります。

税引き前と税引き後ですね。前回、私は法人で購入しているため、税引き前のCFを重視しているとお伝えしました。

税引き前のキャッシュフローは属性に基づく融資条件によって変わりますが、税引き後のキャッシュフローは個人の所得税率または法人税率によって変わります。税引き後キャッシュフローも属性によって変わるということが言えます。

 

物件購入するにあたり、法人化するメリットは様々ですが、税務申告コスト等のデメリットも

ありますので、まずは、個人で購入される方がほとんどだと思います。

個人のサラリーマンの方の場合、給与所得と不動産所得との合算で税率が変わってきますので

注意が必要です。

 

✔以下の例題で税引き後キャッシュフローを計算してみましょう。

年収1000万円のサラリーマンの方が以下の一棟アパートの購入を検討しております。

 

<融資条件>自己資金10%、金利1.9%、期間30年

・価格:5800万円

・家賃:450万円/年

・運営費:90万円/年

・ローン返済金(元金):130.3万円/年

・ローン返済金(利息):98.0万円/年

・減価償却費:168万円/年

 

まず、税引き前キャッシュフローです。これは簡単に出せると思います。

税引き前キャッシュフロー

=[家賃]-[運営費+ローン返済金合計]

=[450万円]-[90万円+(130.3万円+98.0万円)]

=131.7万円

 

※運営費は、修繕費、管理料、固定資産税・都市計画税を指します。
家賃の20%を運営費として見込んでいます。

 

続いて、税引き後キャッシュフローを計算します。

税引き後キャッシュフローは税引き前キャッシュフローから「不動産所得に掛かる税金」を

引いて出すことが出来ます。

 

  • 税引き後キャッシュフロー(ATCF)

=[税引き前キャッシュフロー]-[不動産所得に掛かる税金]

 

不動産所得に掛かる税金を計算するためには、不動産所得と税率を算出する必要があります。

 

  • 不動産所得

=[家賃]-[運営費+ローン返済金(利息)+減価償却費]

=[450万円]-[90万円+98万円+168万円]

=94万円

 

上記の94万円に、所得税と住民税の税率を掛けて税金を算出します。

国税庁の所得税の税率によると、年収1000万円につき課税される所得金額9,000,000~17,999,000円の税率33%のゾーンとなります。

 

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2260.htm

 

住民税は一律10%ですので、税率は43%となります。

 

  • 不動産所得に関わる税金

=[不動産所得]×[税率]

=94万円×43%

=40.4万円

 

  • 税引き後キャッシュフロー(ATCF)

=[税引き前キャッシュフロー]-[不動産所得に掛かる税金]

=[131.7万円]-[40.4万円]

=91.3万円

 

如何でしょうか。税引き後キャッシュフローは減価償却や税率によって大きく変わります。

所得税が900万円を超えてくると税率が一気に上がりますので、法人税の税率が概ね20%台であることを考慮すると、法人購入の方が税制面では優位性があります。税率は高くても個人所得の節税をしたい、規模を拡大したい等、お客様によって目標は様々ですので、目的に合わせた選択が良いと思います。

 

今回は以上になります。

次回は、借入返済余裕率(DCR:Dept Coverage Ratio)についてお話ししようと思っています。

このコラムを書いている人

渡邊 勢月矢

渡邊 勢月矢

株式会社FGH代表取締役社長 宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、CPM ® (米国不動産経営管理士)徳島県生まれ、広島県育ち。 大学卒業後、中小企業の営業支援を行う会社に就職。「個人投資家の目線に立った不動産売買仲介事業をしたい」との想いを抱き2007年2月、株式会社アーバンフォースを設立。その後、賃貸・売買部門を独立させ、株式会社FGHを設立・ホールディングス化。年間1000件以上の仲介案件を手掛け、通算8000件以上の適正な流動化を実現し、不動産所有者、購入希望者双方のニーズを満たすサービスを提供し続けている。

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