【不動産投資　一棟編⑬】借入返済余裕率（ＤＣＲ：Dept Coverage Ratio）について

2021.10.25
代表取締役会長　渡邊　勢月矢

前回は、「税引き後キャッシュフロー（ＡＴＣＦ：After Tax Cash Flow）」についてお伝えしました。
 
前回のコラムはこちらになります。
 
今回は、様々な投資指標の９つ目として、「借入返済余裕率（ＤＣＲ：Dept Coverage Ratio）」についてお話したいと思います。

・借入返済余裕率（ＤＣＲ：Dept Coverage Ratio）とは？

こちらの指標は、ご存じの方も多いのではないかと思います。
 
融資が付き物の不動産投資において最も基本的な投資指標といえます。
 
お金を貸す側の金融機関がちゃんと返済できるかどうかを確認するもので、お金を借りる側にとってもきちんと返済できる借り方をしているかどうか確認することができます。
 
資金繰り指標とも言えますね。

計算式は簡単で、

年間純利益（ＮＯＩ）÷年間返済額（ＡＤＳ）＝ＤＣＲ

最低でも1.2倍、適格基準でいうと1.3倍のＤＣＲが欲しいところです。
 
金融機関は原則1.2倍以下のDCRには融資をしないと言われております。

✔以下の例題でＤＣＲを計算してみましょう。
 
年収1000万円のサラリーマンの方が以下の一棟アパートの購入を検討しております。

＜融資条件＞自己資金10%、金利1.9%、期間30年

・価　格：5800万円

・家　賃：450万円/年

・運営費：90万円/年

・返　済：228.3万円/年

・手　取：131.7万円/年

※運営費は、修繕費、管理料、固定資産税・都市計画税を指します。
家賃の20%を運営費として見込んでいます。

年間純利益（ＮＯＩ）÷年間返済額（ＡＤＳ）

ＮＯＩ→450万円－90万円＝360万円

ＡＤＳ→228.3万円

360万円÷228.3万円＝1.57　1.57＞1.3

いかがでしょうか？

融資期間が長く金利も低い融資条件で、なおかつ自己資金を10％入れているので、無理なく返済可能な借り方ができています。
 
最近は、一棟融資もスルガ問題から一定期間をおいて、また融資が戻ってきつつあるような話をあちらこちらで耳にしますが、以前のようなフルローンは出づらいようです。
 
フルローンが出たとしても自己資金は出せるがあえて出さないような資産ある高属性の方のみに出ているようですね。
 
当初はもったいない気がする自己資金ですが、中長期で投資する不動産投資においては、後々、自己資金を入れているかどうかが、ボディブローのように効いてきますし、融資条件、自己資金をクリアしていても、肝心の売買価格が相場よりも高い場合もありますので、ご注意ください。
 
やはり賃貸経営の醍醐味は安定的なキャッシュフローだと思います。

今回は、以上です。
 
次回は、損益分岐入居率（ＢＥＲ：Break Even Ratio）についてお話ししようと思っています。