【初心者向け】不動産投資に必要な事業計画書の作り方を徹底解説!

公開日2020/08/12
更新日2021/07/31

不動産投資の事業計画書はなぜ必要か


不動産投資目的で銀行に融資を申し込む場合には、事業計画書を作る必要があります。
金融機関は事業計画書をもとに融資の可否を決定するため、しっかりと事業計画書を作りこんでから融資面談をしなければいけません。
しかし、事業計画書には決まった様式がないため、どのように作ればよいかわからないとお悩みの方も多いはず。
今回は、不動産投資における事業計画書の作り方について解説していきます。
 

不動産投資における事業計画とは?


事業計画書とは、これからはじめる事業の内容を細かくまとめた書類のことです。
不動産投資においては、「不動産賃貸事業がどのくらい収益をあげることができるのか」「どのように収益をあげていくのか」などの戦略をまとめる必要があります。
事業計画書の利用目的は、金融機関の融資審査書類だけではありません。
物件を購入して本当に収益をあげていけるのかを、自分自身で検証する意味でも重要です。
頭の中では整理できていても実際に事業計画書に書いてみると、想定していた数値と違ったというケースも少なくありません。
そのため、頭の中の計画は事業計画書という形で実際に書いてみた方が効率的に事業の検証ができます。
 

事業計画書のテンプレートは日本政策金融公庫でダウンロード可能

事業計画書のテンプレートは、日本政策金融公庫のホームページでダウンロードできます。
エクセル・ワード・パワーポイントなどさまざまな様式がありますが、不動産投資では数字を多用するので、エクセルを利用するのが好ましいといえるでしょう。
事業計画書の作成に時間が取れない方は、インターネット上からテンプレートをダウンロードして、積極的に活用していくことをおすすめします。
 

事業計画書をエクセルやパワーポイントを活用して自作

事業計画書は、エクセルやパワーポイントを活用して自作しても問題ありません。
自分で作成する場合は、ベースをパワーポイントにして、数値部分だけエクセルを貼り付けることで中身が見やすくなります。
事業計画書を自作する場合は、ページが多くなりすぎないように注意しましょう。
ページが多くなりすぎると読み手が疲れてしまい、要点が分からなくなってしまうためです。
事業計画書は多くても8ページ程度、なるべくなら6ページ前後でまとめることをおすすめします。
 

不動産投資で事業計画書が必要とされる理由


不動産投資において事業計画書が必要とされる理由は、下記の3点です。
 金融機関の定性評価が良くなりやすい
 金融機関の稟議がしやすくなる
 面談がスムーズに行く
 

定性評価が良くなりやすい

事前に金融機関の知りたい事項を盛り込んだ事業計画書を用意しておくと、金融機関は「しっかりと経営者意識を持って経営している」と評価し、定性評価が良くなりやすいです。
もちろん、金融機関は決算書だけをみて融資の可否を判断しているわけではありません。
人柄も融資を決める重要な要素となるので、面談の際は丁寧な受け答えを心がけましょう。
 

金融機関内での稟議がしやすくなる

事業計画書を提出すると、金融機関内での稟議がしやすくなると言われています。
最初の融資面談をする金融機関の担当者は、原則として融資実行の決裁権限はありません。
融資面談で得た情報をもとに、課長や支店長などの上司に報告し、最終的に上司が融資実行の可否を決めます。
そのため、担当者も上司に対する報告書を作成する必要があるのです。
事業計画書を面談時に渡しておくと、担当者は上司に対して説明がしやすくなります。
また、アピールポイントも事前に準備ができるため、面談のときに言い忘れたという失敗もなくなります。
担当者だけではなく、その上司に見せるための書類としても事業計画書は重要だと言えるでしょう。
 

面談がスムーズに進む

事業計画書を事前に作成しておくと、融資面談がスムーズに進みやすくなります。
金融機関が聞きたいことを事業計画書に記入しておくと、金融機関の担当者が無駄な質問をする必要がなくなります。
また、面談も事業計画書に基づいて行われるため、想定外の質問をされにくいというメリットもあります。
「面談が大得意で自信がある」という方以外は、事業計画書をあらかじめ作成し、事前に面談に備えておくことをおすすめします。
 

事業計画書を作るときのポイント


不動産投資において事業計画書を作成する際、必ず抑えておきたいポイントは下記の2点です。
 数字を使う
 5W2Hを意識して書く
 

不動産投資の事業計画書は現実的な数字を使う

不動産投資の事業計画書には、なるべく現実的な数字を盛り込んで作成しましょう。
現実的な数字を用いることで、金融機関は客観的・具体的な視点で事業計画を判断できます。
正しく数字を使うだけで、資料の信ぴょう性は大きくあがります。
適当に計算した不確実な数字ではなく、明確な根拠をもって説明できるようにしておきましょう。
 

不動産投資の事業計画書は5W2Hを意識して書く

事業計画書が抽象的な内容すぎると、逆にマイナス評価になってしまう可能性も。
事業計画書を作成するときは、5W2H(だれが・だれに・何を・いつまでに・なぜ・どのように・いくらくらいで)を意識して、要点を簡潔に伝えられるよう意識しましょう。
 

不動産投資における事業計画書の作成手順

1.自己紹介

まずは、自分自身を金融機関に紹介するための資料が必要です。
「氏名」「年齢」「住所」「生年月日」はもちろんのこと「職業」「勤務先」「勤続年数」「家族構成」「配偶者がいる場合は配偶者の状況」など詳しく説明しましょう。
一般的に、勤続年数は長ければ長いほど評価につながると言われています。
特に転職したばかりで勤続年数が1年以下の場合、融資面談の前に門前払いされるケースも少なくありません。
少なくても3年以上は同じ職場に勤めてから、融資面談に臨むことをおすすめします。
また、将来相続になる可能性もあるため、家族構成も忘れずに記入しておいた方が良いでしょう。
親・子ども・配偶者までの簡単な家族構成図を作成して、将来どのように資産が移るのかをイメージしておいてください。
 

2.事業の内容

以下の3点を基軸として、不動産賃貸事業の展望を洗い出します。
 不動産賃貸事業をする目的
 現在の事業内容
 将来の目標

 不動産賃貸事業をする目的

不動産賃貸事業をする目的は、なるべくポジティブな理由にしましょう。
例えば、「地域活性化のため」「事業拡大のため」「退職後も現役として仕事につきたい」など、事業に社会性や必要性があることをアピールするのが良いでしょう。
反対に、ややネガティブなイメージがあるため「不労所得を得たい」という理由はおすすめできません。

現在の事業内容

現在の事業内容は、「誰をターゲットにして」「どんな物件を購入し」「どのような戦略で不動産投資をしているのか」を明確に説明しましょう。
自分ではうまく説明できない場合は、不動産会社や不動産投資に明るい人に相談するのもオススメです。

将来の目標

不動産投資における将来の目標を、しっかりと説明できるように記載しておきましょう。
「いつまでに」「どのくらいの棟数を購入して」「どのくらいの家賃収入をめざしていくのか」ということを説明し、そのための手段として融資を受けたいと説明すると説得力が高まります。
 

3.資産・負債の状況

個人事業主の場合、資産・負債の状況も事業計画書に記載しておく方が良いでしょう。
ポイントは「資産は様々な資産を入れること」と「負債は絶対に漏れがないようにしておくこと」の2点です。
現金・預金はもちろんのこと、株式や債券の金融資産、積立型の生命保険、自宅がある場合は住宅と土地の固定資産税評価額など流動資産だけではなく、固定資産も記入し、あらゆる資産を明記しておいた方がプラス評価に働きます。
負債は絶対に漏れがないようにしておきましょう。
金融機関は負債の総額を共有しているため、他社からの借入金額を把握しています。
そのため、事業計画書の金額が実際の金額より少なかった場合、金融機関からの信用を失うことになりかねません。
他社からの借入金額については残高を明確に記載しておきましょう。
 

4.収入・支出の状況

不動産投資用の事業計画書では、収入と支出の状況を明確にしておく必要があります。
金融機関は昇給率と年収の安定性に注目するため、収入の状況が客観的に見て順調であれば、年収は過去3年分の推移を記載しておいた方が良いでしょう。
昇給率が良く、年収が安定していた場合はプラス評価に働く一方で、年収が歩合制で年によって大きく差があったり、昇給率が低い場合は不利になること可能性も。
また、年収の記載とは別に、3年分の源泉徴収票も準備しておくことをおすすめします。
金融庁の調査によると、8割以上の金融機関が必ず源泉徴収票の原本やコピーを確認しているとのことでした。
二度手間を防ぐためにも、事業計画書の提出時には源泉徴収票も同時に提出しましょう。
支出の状況では、住宅ローンや車のローンなどを月々いくら支払わなければいけないのかを明確にしておく必要があります。
いくら年収が高くても、住宅や車の支出が多すぎる方は融資審査においてマイナス評価になります。
収入・支出の状況を確認し、一時的に赤字が出たとしても、給与で補てんできる旨を説明できるようにしておきましょう。
 

5.購入しようとしている物件

不動産投資用の事業計画書には、原則購入しようとしている物件の詳細について説明を記載が必要です。
特に以下の10点は物件の重要な要素のため、必ず記載しておくことをおすすめします。
・構造
・築年数
・総戸数
・用途地域
・延床面積
・土地面積
・路線価
・実際の地図
・固定資産税評価額
・積算評価額
特に、周辺と比較した物件の売買価格は金融機関が重要視するポイントです。
周辺の入居率や家賃相場、物件価格などを事業計画書に盛り込んで、物件価格は妥当であるということを説明しましょう。
また、事業計画書を作成する前に実際に周辺を歩いてみて、物件を確認することをおすすめします。
駅や周辺スポットへの距離は、不動産会社の情報と異なるケースがあります。
物件を購入するときには内覧だけではなく、周辺環境を確認しておくことが大切です。
 

6.収支のシミュレーション

不動産投資における事業計画書のメイン事項とも言えるのが、この収支のシミュレーションです。
物件を購入すると将来にわたり、しっかりと利益が得られることを金融機関にアピールしましょう。
特に、物件価格・表面利回り・実質利回り・返済比率・キャッシュフロー比率・キャッシュフロー推移は重要な経営指標となるので、明確な根拠を用いて説明していきましょう。
また、収支のシミュレーションの際は、空室リスクを考えておくことも重要です。
「どのくらい空室になったら赤字になるのか」「空室になった場合の対策はどうするのか」という点は、面談までに回答を用意しておきたい所です。
 

不動産投資に必要な事業計画書の作り方まとめ


今回は不動産投資で重要な書類である事業計画書の作り方について解説してきました。
特に意識すべきポイントは、下記の3点です。
 事業計画書をしっかりと作ることで融資の審査に通過しやすくなる
 数字や説明事項を記入して、客観的な視点で作成する
 事業計画は物件のシミュレーションだけではなく、自分や物件の情報も記入しておく
事業計画書は金融機関の融資審査を通過しやすくするための重要な書類です。
本記事を参考にして事業計画書を作りこみ、融資を勝ち取りましょう。

このコラムを書いている人

マンション経営ラボ 編集者

マンション経営ラボ 編集者

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