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不動産投資のリスクと回避方法


 
不動産投資は高額な投資商品だけに、株やFXのように気軽な気持ちで始めることはできません。不動産投資に興味はあるけど、リスクが気になって躊躇している方は少なくないと思います。不動産投資の成否は、「いかにリスクを回避・軽減できるか」にかかっています。まずは想定されるリスクを把握し、リスクを回避するために最適な対策を講じることが重要です。
 
今回は、不動産投資において考えられるリスクと、その対策について解説してきます。
 

■不動産投資の不安について


 
不動産投資に興味はあるけど、同時に不安も大きく、一歩目を踏み出せずにいる方も多いと思います。その不安の正体は何でしょうか?
 
私たちが不安を抱える原因として大きいのは、「知らないから」「分からないから」です。特に初心者の方は、不動産投資に関する知識が少ないことが不安の原因になっていることが大半です。このような不安は、情報を集めたり経験を重ねたりして「知ること」で解消されます。不動産投資の始めの一歩を踏み出せないでいる方は、セミナーなどで情報収集をして、分からないことをなくしていくのが近道になるでしょう。
 
ですが、不安がゼロになることはありません。なぜなら、未来のことは誰にも分からないからです。予知能力でもない限り、未来に対する不安はなくなりませんが、これはどんな投資でも同じこと。不動産投資の不安を克服するには、将来起こりうる様々なリスクを知り、然るべき対策を講じることが重要です。幸い、不動産投資は他の投資よりもリスクを予測しやすいので、対策を講じるのはそれほど難しくはありません。まずは、不動産投資にどんなリスクがあるのかを知ることから始めましょう。
 

■不動産投資の8つのリスクと対策について解説


 
不動産投資の代表的なリスクとしては、以下の8つが挙げられます。それぞれがどんなリスクで、どのような対策をすべきかをご説明します。
 

 ●不動産投資のリスク01:空室リスク

不動産投資の最大のリスクとも言えるのが、空室リスクです。不動産投資は家賃収入というインカムゲインを狙うのが基本なので、空室が発生してしまうと家賃収入が得られず、収益に大きな影響が及んできます。
 
  ▼対策01:長期的な需要が見込める物件を選ぶ
不動産投資の初心者の方は、販売価格や利回りだけで物件の良し悪しを判断しがちですが、いくら初期投資を安く抑えられても、どれだけ利回りが高くても、空室が生まれてしまったら本末転倒です。ローンを利用していれば返済が滞るおそれもあり、収益どころか損失を被る可能性もあります。空室リスクを避けるには、長期的に需要が見込まれる物件を選ぶことがもっとも重要です。
 
  ▼対策02:サブリース契約をする
空室リスクを軽減する方法としては、サブリース契約を結ぶという選択もあります。サブリースとは、不動産会社(サブリース会社)が物件を一括借り上げし、それを転貸する仕組みのことです。サブリース契約ならサブリース会社が借主になるため、空室が発生しても家賃が入ってきます。ただし、サブリース契約は手数料がかかるため、キャッシュフローが悪化するケースがあることは認識しておきましょう。
 

 ●不動産投資のリスク02:家賃滞納リスク

入居者の家賃滞納リスクも想定しておく必要があります。入居者が入っていても、家賃を回収できなければ空室が生じているのと変わりません。
 
  ▼対策:保証会社や連帯保証人を付ける
オーナー自身が家賃滞納に対応するケースは少なく、多くの場合は管理会社に対応を委託します。対策としては、入居者に保証会社を利用してもらうのが一般的です。そうすることで、万が一入居者が家賃を滞納した場合も保証会社が支払いを保証してくれます。また、入居者に連帯保証人を付けてもらうケースもあります。
 

 ●不動産投資のリスク03:自然災害リスク

日本の不動産は、地震や津波の被害を受けるリスクがあります。また近年は、台風や大雨などの自然災害も増えており、不動産が浸水被害に遭うケースも少なくありません。
 
  ▼対策:自然災害リスクの少ないエリアを選ぶ
自然災害リスクを予測するのは困難ですが、物件を選ぶときは、少なくとも行政のハザードマップを確認してそのエリアの災害リスクを把握するようにしましょう。地盤の弱いエリアや、河川や海に近いエリアは注意が必要です。
 
  ▼対策:新耐震基準の物件を選ぶ
地震に備えるなら新耐震基準の物件を選ぶのが重要です。新耐震基準は1981年に作成された耐震基準で、震度6強・震度7の地震に耐えられることを想定しています。新耐震基準をクリアした物件なら、地震が起きても被害を最小限に抑えられるでしょう。
 
  ▼対策:火災保険や地震保険に加入する
物件購入の際に火災保険に加入することで、自然災害リスクに備えられます。また、地震保険に加入しておけば地震による損害を補償してもらえます。もちろん保険料がかかるので、補償範囲と天秤にかけて検討する必要があります。
 

 ●不動産投資のリスク04:金利上昇リスク

変動金利のローンを使って投資用不動産を購入した場合、返済中に金利が上がる可能性を考慮しなければいけません。金利が上がると支払総額が増えるので、キャッシュフローにも影響が及びます。
 
  ▼対策:借入期間を短くする
ローンの借入期間を短くしておけば、金利が上昇してもリスクを抑えられます。もちろん、借入期間を短くすれば月々の返済額は増えるので、無理のない範囲でシミュレーションする必要があります。
 
  ▼対策:固定金利を選ぶ
ローンを組む際に固定金利にしておけば、金利上昇リスクはなくなります。ただし、固定金利は変動金利よりも金利が高くなります。また、そもそも不動産投資ローンを固定金利で提供している金融機関は多くはありません。
 

 ●不動産投資のリスク05:流動性リスク

流動性リスクとは、簡単に言うと「売却しようと思ったときにすぐに売れない」リスクです。不動産投資をやめようと思ったときや、他の物件に買い換えようと思ったときにすぐに売れないのはリスクになります。
 
  ▼対策:好立地の物件を選ぶ
好立地の物件を購入することが、流動化リスクに対する最適な対策です。投資物件の設備や内装は後から手を加えることができますが、立地だけは変えることができません。その意味で立地は重要であり、将来、売却することになったときも好立地の物件は買い手が付きやすくやすくなります。
 

 ●不動産投資のリスク06:不動産価格の下落リスク

将来、投資物件を売却するとき、物件の価格が大幅に低下していると売却損が膨らみ、トータルの収益も悪化してしまいます。また、売却金額でローンを完済できない場合は、売るに売れないという状況に陥ります。
 
  ▼対策:需要が見込める物件を選ぶ
不動産価格が変動する要因の一つとして、外的要因があります。再開発がおこなわれたり、新駅ができたりすると周辺の不動産価値は上昇しますが、エリアの魅力が低下して人口が流出したりすると不動産価値も低下します。不動産価格の下落リスクを最小限に抑えるには、そのエリアの開発計画などを調べたうえで、長期的に賃貸需要が見込める物件を選ぶことが重要です。
 

 ●不動産投資のリスク07:老朽化・家賃下落リスク

不動産は経年劣化していき、築年数とともに家賃も下落していきます。そうなると、キャッシュフローも低下していきます。
 
  ▼対策:定期的にメンテナンスをする
老朽化リスクへの対策は、定期的な修繕が基本です。設備の交換や内装のリフォーム、外壁塗装などで物件価値を維持できるように努めましょう。そのためには、日頃から修繕費を積み立てておく必要があります。
 

 ●不動産投資のリスク08:手間と時間のリスク

自分一人で不動産投資をしようと思ったら、物件の購入手続きや物件の管理・修繕、また賃貸借契約などの入居者対応や退去時の手続きなど、膨大な手間と時間がかかります。
 
  ▼対策:信頼できるパートナーを選ぶ
投資用物件を購入する際は、信頼のおける不動産業者を選んでうまくサポートしてもらいましょう。また、賃貸経営をスムーズに進めるには管理会社の力が必要です。優良な管理会社に委託できれば、オーナーはほとんど手間をかけずに賃貸経営ができます。
 

■不動産投資のメリット


不動産投資の代表的なメリットとしては、以下の5つが挙げられます。
 

 ●不動産投資のメリット01:年金代わりになる

不動産投資は物件が空室にならない限り、長期的に安定した収益を得ることができます。年金不安が叫ばれる時代ですが、公的年金を補う私的年金として不動産投資を始める人が増えています。老後の安定収入を見込むことができるのは、不動産投資の大きなメリットと言えるでしょう。
 

 ●不動産投資のメリット02:所得税・住民税を節税できる

不動産投資は所得税・住民税の節税効果があります。投資物件を購入した初年度は何かと諸経費が発生するため、賃貸経営が赤字になりがちです。この場合、給与所得などがある方は、賃貸経営の赤字分を給与所得から差し引くことができます(損益通算)。また、物件購入時にローンを使う場合、借入金の利息も経費計上することができます。そのため、所得税や住民税の節税につながるのです。
 

 ●不動産投資のメリット03:相続税対策ができる

不動産投資は相続税対策にも有効です。資産を現金で保有している場合、その100%が相続税の課税評価額になりますが、不動産で保有している場合、評価額は時価の3分の1程度まで下がります。たとえば、時価3,000万円の不動産の課税評価額は約1,000万円になります。つまり、資産を現金で持っているより不動産で持っていたほうが相続税が非課税になる可能性も高くなりますし、課税される場合も、納税額を軽減できるわけです。
 

 ●不動産投資のメリット04:レバレッジ効果を効かせられる

レバレッジ効果を効かせられるのも、不動産投資のメリットの一つです。レバレッジ効果とは、小さなお金で大きなお金を動かして収益性を高めること。不動産投資は自己資金が少なくても、ローンを利用することで高額な物件を購入できるため、レバレッジ効果が高い投資だと言われます。たとえば、200万円の自己資金で融資を受けて2,000万円の物件を購入したら、レバレッジ効果は10倍ということです。
 

 ●不動産投資のメリット05:専門家のアドバイスをもらえる

不動産投資を始めるにあたっては、エリア選定や物件選定、家賃設定など様々な判断が必要になりますが、初心者の方が最適な判断をするのは難しいかもしれません。ですが、世の中には不動産投資の専門知識を有する不動産業者があります。知識・ノウハウを持たない初心者の方も、専門家のアドバイスを受けながら不動産投資を進めることで成功を収められる可能性は高くなるはずです。
 

■不動産投資を成功させるには


 
不動産投資が成功するかどうかは、確実に家賃収入を得られるかどうかにかかっています。確実に家賃収入を得るためには、空室を作らないことが重要です。空室を作らないようにするには、賃貸需要を見極めてエリア・物件を選ばなければいけません。
 
ここまでは当たり前のことですが、最適なエリア・物件を選ぶのは決して簡単なことではなく、やはり不動産投資に関する知識やノウハウが欠かせません。初心者の方は不足する知識・ノウハウを補うため、専門家のアドバイスを受けながら不動産投資を進めていくのが賢明です。豊富な実績を有する不動産業者をパートナーにできれば、それだけで成功する確率はグンと高まります。
 
最初の不動産投資で成功できれば、その経験からさらに深い学びや気付きを得られるため、2件目、3件目と事業を拡大していけるでしょう。
 

■まとめ

 

 
初心者の方が不動産投資を成功させるには、経験豊富な不動産業者のアドバイスが必要です。
 
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マンション経営ラボ 編集者
投稿者マンション経営ラボ 編集者
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