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投資用マンション・不動産の売却のタイミングは?


 
投資用マンションは長期的な運用が前提になりますが、様々な事情から売却を検討する時期が訪れます。いざ売却しようと思ったタイミングで、想定していた金額で売却できなかったり、スムーズに売却できなかったりすると大きな損失につながります。そのため、投資用マンションを購入する段階から「どのタイミング売却を検討するのか?」という出口戦略をイメージしておかなければいけません。
 
今回は、投資用マンションを売却するタイミングや、売却する際の流れや費用などについて解説していきます。今、投資用マンションの売却を考えているオーナーなら誰もが気にかけている新型コロナウイルスや東京オリンピックの影響にも触れていますので、ぜひご一読ください。
 

■投資用マンションの売却を検討するタイミング


 
投資用マンションを売却するタイミングは、投資の目的や物件の状況などによって変わってきます。そのため、売却する時期に正解はありませんが、一般的に売却を検討すべきだと言われてるのは以下のタイミングです。
 

●大規模修繕の前に売却を検討!

投資用マンションは通常、10~20年に1回のペースで大規模修繕をおこないます。大規模修繕はマンションの性能を維持し、老朽化を防止するためにおこなわれる工事のことで、具体的には外壁塗装や鉄部塗装、屋上の防水工事や給排水管などの修繕工事が含まれます。
 
大規模修繕は多額の費用を要するため、投資用マンションのオーナーは毎月、修繕積立金を積み立てていきますが、マンションを売却するからと言って、積み立てた修繕積立金が返還されることはありません。別の見方をすると、マンションを売却する場合、買主(新しいオーナー)は前オーナーが積み立ててきた修繕積立金も含めてマンションを購入することになります。それゆえ、積み立てられた修繕積立金の金額を上乗せして売却することも可能です。特に、大規模修繕を間近に控えている場合、新しいオーナーとしては、自分はほとんど修繕積立金を出していないのに大規模修繕の恩恵を受けることができるわけで、多少は売却価格が高くても買主が見つかる可能性は高くなります。
 
また、修繕積立金はマンションの老朽化にともなって値上げされるのが一般的です。さらには、実際に大規模修繕をおこなうとき、積み立てられた修繕積立金だけでは足りないために、オーナーが不足分を負担するケースも少なくありません。このような理由から、大規模修繕の前に投資用マンションを売却するのはよくあるパターンです。
 

●入居者が付いているときに売却を検討!

投資用マンションを売却すべきタイミングとして、入居者が付いている時期もおすすめです。入居者が付いている状態で不動産を売却することを「オーナーチェンジ」と言い、その物件のことを「オーナーチェンジ物件」と言います。
 
空室の状態で投資用マンションを購入した買主は通常、入居者を募集することから不動産経営をスタートします。この場合、すぐに入居者が決まる保証はなく、投資計画が立てにくいのがデメリットです。もし空室が長引くようであれば、リフォームが必要になるなど想定外の支出が発生するケースもあるでしょう。一方で、オーナーチェンジ物件はすでに入居者が付いているため入居者募集の手間やコストがかからず、買主はすぐに家賃収入を得られます。当面の収益を確定できるので、投資計画も立てやすくなります。
 
ただし、オーナーチェンジ物件は買主が内覧することができない(物件の状態を確認することができない)ので、空室の場合より売却価格が安くなることがあります。とはいえ、「売りどきを逃したくない」「早期に売却して現金化したい」といった場合は、入居者が付いている状態で売却するのがいいでしょう。
 

●空室が長引きそうなときは売却を検討!

投資用マンションの空室がある程度続いている場合、物件の競争力や周辺の賃貸需要が低下している可能性があります。
 
その場合、物件の付加価値を高めるためにリフォーム・リノベーションをするという選択もできますが、周辺の賃貸需要が低下しているのであれば、一時的に入居者が付いたとしても長期的な効果は期待できません。家賃を下げるという手段もありますが、家賃を下げると売却価格も安くなってしまうので安易に家賃を下げるべきではありません。家賃を下げるくらいなら、築年数が新しいうちに売却したほうがトータルでプラスになる可能性が高いでしょう。
 
賃貸需要が低下しているかどうかは、周辺の投資用マンションの空室率や家賃などから推し量ることができます。賃貸需要が低下している兆しがあり、空室が長引きそうであれば、早めに売却するのも一つの手です。
 

●周辺環境が変わったときは売却を検討!

投資用マンションの売却価格は周辺環境によって大きく左右されます。たとえば、近くにあった企業や大学が移転したり、商業施設やショッピングモールが閉店したりすると、エリア全体の賃貸需要が低下します。そうなると、今は入居者がいても将来的な空室リスクが高くなり、結果として売却価格も安くなってしまいます。このようなケースでは早めの売却が得策です。
 
逆に、物件周辺の再開発が進んだり、新しい商業施設やショッピングモールがオープンしたりすると賃貸需要が高くなります。この場合は家賃相場が上がりやすく、賃貸経営を続けていてもキャッシュフローは良くなりますが、高値が付きやすいので売却を考えるうえでも好機だと言えます。
 

●路線価が上がっているときは売却を検討!

投資用マンションの売却を検討すべきタイミングの一つが、路線価が上がっているときです。路線価は土地の公的価格の一つで、年に1回発表されるもの。国税庁のWebサイトにある「路線価図・評価倍率表」(https://www.rosenka.nta.go.jp/)で確認できます。路線価が上がっているときは相場より高値で売却できる可能性があるので、投資用マンションも売りどきだと言えます。
 

●賃貸経営が赤字になったときは売却を検討!

投資用マンションは、入居者が付いていても毎月の収支がマイナスに転じることがあります。要因としては、築年数が経過するにつれ家賃が下落することや、管理費・修繕積立金が値上がりすること、またローンの金利が上昇して返済額が増えることや所得税・住民税などの負担が増えることなどが考えられます。賃貸経営が赤字になったときは、売却も視野に入れて今後の投資戦略を考え直すタイミングです。
 

●デッドクロスに陥る前に売却を検討!

投資用マンションの売却を検討すべきタイミングの一つが、「デッドクロス」に陥ったときです。デッドクロスとは、年間のローンの元金返済額が減価償却費を上回る状態のことを言います。
 
ローンの元金返済は、キャッシュが出ていきますが経費として計上できません。一方で、減価償却費はマンションの購入費用を取得した年に一括で計上せず、耐用年数に応じて毎年、経費計上していきます。実際にキャッシュが出ていくわけではありませんが、経費として計上できます。
 
投資用マンションを運用していると、デッドクロスに陥るタイミングが訪れます。デッドクロスは「経費にできない元金返済 > 経費にできる減価償却費」の状態なので、減価償却費を上回った分の元金返済額は経費計上できない現金支出となり、キャッシュフローが悪化します。この状態が続くと、ローンの返済や税金の納付が厳しくなり、いわゆる「黒字倒産」をしてしまうこともあるので要注意です。
 
デッドクロスに陥った投資用マンションは収益性が大幅に低下するため、持ち続けるメリットは小さくなります。そのため、デッドクロスに陥る前に売却するのはよくあるパターンです。
 
デッドクロスについては、以下の記事でも詳しく解説しています。
>> 不動産投資におけるデッドクロスとは?
 

●築20年を迎える前に売却を検討!

投資用マンションは、築年数によって評価額が変わってきます。築20年以内のマンションであればまだ評価額が高いため、買主は長期のローンを組んで購入することができます。一方で、築20年を超えた投資用マンションは、買主がローンを組める期間が短くなり、月々の返済額も大きくなります。そのため、ある程度、利回りの良いマンションでなければ売却は難しくなるでしょう。また、築35年を超えたマンションは買主がローンを組めないケースもあり、ローンを利用できたとしても短期間・高金利になりがちです。
 
このように、築20年を超えた投資用マンションは評価額が下がって売却するのが難しくなってきます。売却を検討するなら、築20年を迎える前が一つのタイミングになるでしょう。
 

●大きなイベント・事象の際は売却を検討!

投資用マンションの評価額は大きなイベントや災害などの事象によって上下するため、そのときも売却を検討すべき一つのタイミングになってきます。オリンピックや万博などの国際的なイベントが控えているときは、事前に再開発がおこなわれるなどして、近隣エリアの不動産価格が上がる傾向にあります。一方で、地震や台風・大雨による河川の氾濫などがあると、被害が大きかったエリアの不動産価格は下落します。
 
特に今、投資用マンションのオーナーが注視しているのが、新型コロナウイルスや東京オリンピックによる影響でしょう。この点については、次項で解説していきます。
 

■投資用マンションは今、売却すべきか?持ち続けるべきか?


 
投資用マンションの売却を検討しているオーナーが、今もっとも気にしているのは「コロナ禍で売却しても損をしないだろうか・・・」「オリンピックが終わるとマンションの価格が暴落するのではないか・・・」といったことです。新型コロナウイルスの感染拡大や東京オリンピックの開催が、投資用マンションの売却にどのような影響を与えるのか見ていきましょう。
 

●投資用マンション市場におけるコロナの影響

新型コロナウイルスの感染拡大によって、不動産マーケットは大きな影響を受けました。ここ数年、中古マンションの成約件数は上昇傾向にありましたが、東日本不動産流通機構(東日本レインズ)の調査によると、新型コロナウイルスが流行した2020年は首都圏のすべてのエリアにおいて成約件数が前年を大きく下回っています。特に、1回目の緊急事態宣言が出ていた2020年4~6月期は顕著であり、前年同期比を30%以上下回るエリアも少なくありませんでした。成約m2単価を見ても、2020年4~6月期は前期比を下回っていることが分かります。
 
▼首都圏地域別の中古マンション成約件数・m2単価(東日本レインズ)


※参照:季報 Market Watch サマリーレポート 2021年1~3月期|レインズデータライブラリー | REINS TOWER
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/sf/sf_202101-03.pdf
 
しかし、緊急事態宣言が解除されてからは、中古マンションの成約数もm2単価も回復傾向にあります。2021年1~3月期、首都圏における中古マンションの成約件数は11,295件と、前年比プラス12.2%となり、3期連続で前年同期を上回りました。成約m2単価は58.14万円/m2と前年比で5.9%上昇し、こちらも3期連続で前年同期を上回っています。
 
新型コロナウイルスの影響として緊急事態宣言中は中古マンションの取引が減少したものの、宣言解除後は再び取引が活発化しており価格の下落も見られません。新型コロナウイルスの影響が限定的なものになっている要因としては、以下の3点が考えられます。
 
▼中古マンションは経済低迷の影響を受けにくい
リーマンショックによって経済が低迷したとき、不動産売買の成約件数は減少し、成約単価の下落が起きました。大きな要因としては、購入物件を新築マンションから中古マンションに切り替えた投資家が多かったことが挙げられます。リーマンショック後、新築マンションは需要回復までに一定の時間を要しましたが、中古マンションは比較的短期間で以前の水準まで回復しました。
 
このように、中古マンションは新築マンションに比べると経済低迷の影響を受けにくいと考えられています。そのため、新型コロナウイルスによる影響も限定的なものになっています。
 
▼超低金利が続いている
2013年4月、アベノミクスの目玉政策として異次元金融緩和がおこなわれました。それ以来、住宅ローンや投資用ローンは超低金利状態が続いています。新型コロナウイルスの感染拡大によって経済が停滞する日本においては、今後も超低金利状態が続いていくと考えられています。
 
言うまでもありませんが、金利が低いほど投資家には有利であり、投資用マンションを購入するには好機となります。コロナ禍においても、物件の調査・購入を進める投資家は少なくありません。
 
▼住まいに対するニーズは不変
新型コロナウイルスの感染拡大によって、私たちの生活様式は大きく変わりましたが、生活の拠点が住居であることはこれまでと変わりません。コロナ禍において商業用のテナントやオフィスビルは空室が目立つようになっていますが、住居はこれまでと変わらず需要を保っています。「安定した家賃収入」はマンション投資の大きなメリットですが、コロナ禍においてもこのメリットが失われることはありません。この先も、投資用マンションのニーズが低下することは考えにくいでしょう。
 
ただし、ステイホームの時間が長くなり、テレワークを導入する企業が増えていることなどから、「どこに住む?」「どんな家に住む?」という入居者ニーズは多様化しています。この点は、投資用マンションの物件選びに少なくない影響を及ぼすはずです。
 

●投資用マンション市場における東京オリンピックの影響

新型コロナウイルスの感染拡大によって開催が延期された東京オリンピックは、未だに開催されるのかどうか不透明な状況が続いています(2021年4月現在)。本項は、東京オリンピックが開催されることを前提にお話を進めていきます。
 
一般的にオリンピック開催前は、いわゆる「オリンピック特需」によって開催国に好景気の波が押し寄せます。特にインフラ整備のために建築業界が好景気になり、不動産価格も上昇トレンドに入ります。しかし、その反動で「オリンピックが終わると一気に不動産価格が暴落するのでは・・・」という懸念を持つ方は少なくありません。
 
実際に、2016年のリオデジャネイロオリンピックでは、終了後に開催国・ブラジルの不動産価格は下落しています。しかし、1996年のアトランタオリンピック、2000年のシドニーオリンピック、2004年のアテネオリンピック、2012年のロンドンオリンピックの4大会においては、オリンピック終了後に不動産価格が下落することはなく、むしろ上昇傾向が続きました。リオデジャネイロオリンピックの場合、2014年のサッカーワールドカップと連続したため、開催費用が負担となり悪化した経済を立て直せなかったのが不動産価格下落の要因だと見られています。このように、オリンピック(特需)が終わったからという理由だけで不動産価格が暴落するとは考えにくく、それよりは開催国の状況によって左右されると言えるでしょう。
 
2020年の東京オリンピック開催が決まった2013年から、日本の不動産マーケットは上昇傾向にあります。ですが、この要因としてはオリンピックの開催より、アベノミクスによる金融緩和政策の影響のほうが大きいと考えられています。そのため、東京オリンピックが終了しても金融緩和政策が続く限り、不動産マーケットは活発で、投資用マンションのニーズも継続するものと考えられます。
 
不動産業者のなかには、「東京オリンピックが終わると不動産価格が暴落するからその前に売却しましょう」と、売却を促す業者もあるかもしれません。しかし、これを鵜呑みにすると後悔することになりかねません。オリンピックどうこうというより、お持ちの不動産の現状や今後の収支シミュレーションに目を向けたほうが、最適な売却時期を判断できるはずです。
 

■投資用マンションの売却の流れ


投資用マンションを売却する際の一般的な流れは以下のとおりです。
 

●Step01:査定依頼

不動産業者に投資用マンションの売却査定を依頼します。このとき、一社だけでなく複数の業者に依頼するのがポイントです。一括査定のサービスも便利ですが、利用した後、しつこく営業されるケースが絶えません。営業電話を煩わしいと感じる人は、一括査定は避けたほうが良いでしょう。
 

●Step02:媒介契約

不動産業者に投資用マンションの売却活動を依頼するためには、媒介契約を交わす必要があります。売却査定の結果をもとに業者を選び、媒介契約を結びましょう。なお、媒介契約には以下の3つの種類があります。
 
▼一般媒介契約
一般媒介契約は、複数の不動産業者に重ねて売却依頼ができます。売主が自分で見つけた購入希望者と直接、売買契約を締結することも可能です。
・レインズへの物件登録の義務:無し
・業務状況の報告義務:無し
 
▼専任媒介契約
専任媒介契約は、特定の1社に売却を依頼する媒介契約です。他の不動産業者に重ねて売却依頼をすることはできませんが、売主が自分で見つけた購入希望者と直接、売買契約を締結することは可能です。
・レインズへの物件登録:7日以内
・業務状況の報告義務:14日に1回以上
 
▼専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、特定の1社に売却を依頼する媒介契約で、別の不動産業者に重ねて売却依頼をすることはできません。また、売主が自分で見つけた購入希望者と直接、売買契約を締結することもできません。
・レインズへの物件登録:5日以内
・業務状況の報告義務:7日に1回以上
 

●Step03:内覧対応

売却のために広告宣伝をおこない、購入希望者が見つかった場合は物件の内覧に対応します。なお、入居者が付いているオーナーチェンジ物件の場合は、内覧対応はありません。
 

●Step04:売買契約

購入希望者と売買の条件を擦り合わせ、双方が合意に至ったら売買契約を締結します。不動産業者が用意する契約書類に記名・捺印をします。
 

●Step05:決済・引き渡し

残金の決済をおこない、物件の鍵を引き渡します。その後、名義変更の登記(所有権移転登記)をおこなったら手続きは完了です。
 

■投資用マンションの売却にかかる費用


投資用マンションを売却する際には、以下のような費用が必要になります。
 

●仲介手数料

仲介手数料は不動産業者に支払う手数料で、「(売却価格 × 3%)+ 60,000円」で計算します。投資用マンションの売却価格が1,000万円であれば、仲介手数料は360,000円(税込396,000円)となります。
 

●印紙税

投資用マンションを売却する際は、売買契約書や売買代金の領収書に印紙税が課せられます。印紙税額は、売買金額や領収金額によって変わってきます。たとえば、2,500万円で不動産を売却する場合は、売買契約書の印紙税が10,000円、領収書の印紙税が6,000円になります。
 
印紙税額の詳細は、以下をご覧ください。
>>No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置|国税庁

>>No.7141 印紙税額の一覧表(その2)第5号文書から第20号文書まで|国税庁
 
●登記費用(登録免許税+司法書士の手数料)
投資用マンションを売却するとき、売主の住所に変更がある場合は「登記名義人表示変更登記」を、抵当権を抹消する場合は「抵当権抹消登記」をおこないます。これらの登記をする際には、登録免許税が必要です。登記名義人表示変更登記も抵当権抹消登記も、登録免許税は不動産1つにつき1,000円です(土地と建物は別々の不動産としてカウントします)。
 
たとえば、2筆の土地の上に建っている投資用マンションの一部屋を売却する場合、登記名義人表示変更登記の登録免許税として3,000円、抵当権抹消登記の登録免許税として3,000円がかかります。さらに、これらの登記手続きは司法書士に依頼するのが一般的であり、その際の手数料として10,000~20,000円ほどかかります。
 
なお、所有権の名義を変更する「所有権移転登記」の登録免許税は買主が負担します。
 

●ローン一括返済の手数料

ローンの残債を一括返済する場合は、手数料が発生します。金額は金融機関によって異なりますが、10,000~30,000円程度が一般的です。
 

●譲渡所得税

投資用マンションを売却する際、売却価格が購入価格を上回って利益(譲渡所得)が出た場合は、譲渡所得に対して譲渡所得税(所得税・住民税)が課せられます。
 
譲渡所得税も含め、不動産を売却する際に発生する税金については以下の記事で詳しく解説しています。
不動産売却にかかる税金について
 

■投資用マンションの売却時の注意点


投資用マンションを売却する際に注意したい点について解説します。
 

●複数の不動産業者に査定依頼をする

投資用マンションを売却する際は、事前に不動産業者に売却査定を依頼します。その際、「不動産業者なんてどこでも一緒」と考えて一社にしか依頼しない方もいますが、それでは後悔することになりかねません。
 
不動産業者によって得意な物件種別やエリアが異なります。たとえば、東京の投資用不動産に強い業者もあれば、神奈川の居住用不動産に強い業者もあります。それゆえ、業者によって査定額が20~30%程度変わってくることも少なくありません。
 
「早く売却したい」「面倒だから」という理由で一社にしか査定依頼をしないと、相場の比較ができず、損をしてしまうかもしれません。満足のいく売却をしたいなら、複数の不動産業者に売却査定を依頼するようにしましょう。
 

●購入してから5年経つまでは売却しない

投資用マンションは、保有年数に応じて譲渡所得税(所得税・住民税)の税率が変わってきます。これが、「長期譲渡所得」「短期譲渡所得」と呼ばれるものです。以下のように、投資用マンションの保有期間が長いほうが、売却したときに課せられる譲渡所得税の税率が低くなります。

保有年数 譲渡所得税の税率
長期譲渡所得 5年超 20.315%
所得税15.315%
住民税5%
短期譲渡所得 5年以下 39.63%
所得税30.63%
住民税9%

 
保有年数が5年に近い場合などは、長期譲渡所得が適用になるまで売却を遅らせるのも有効な節税対策になります。
 
●残債がある場合は自己資金が必要になることも
投資用マンションを売却する際、ローンの残債がある場合は一括返済をして物件に設定されている抵当権を外してもらう必要があります。基本的に、抵当権が付いたままの不動産を売却することはできません。
 
「売却価格>ローンの残債」の場合は売却代金で一括返済ができますが、「売却価格<ローンの残債」の場合は、売却代金では足りない分を自己資金から持ち出す必要があります。ある程度の蓄えがないと、「買主が見つかったのに売却できない・・・」ということになりかねません。
 

■投資用マンションの売却査定はFGHへ


収益不動産に特化した総合不動産グループ「FGH」は、投資用マンションの売却査定を承っております。弊社の売却査定の特徴は、独自のネットワークを生かした高額査定です。
 
創業以来、収益不動産だけにこだわって築き上げてきた独自のネットワークにより、弊社の顧客だけでなく、優良顧客を多数抱える同業他社のお得意様に対してもスピーディーなご紹介が可能です。個人・法人を問わず、また国内・海外を問わず、幅広いネットワークを有しており、ただ広告を出して問い合わせを待つだけでなく、主体的な提案営業によって高値で売却できる可能性を追求しています。高額査定には自信がありますので、ぜひ他社の査定額と比べてみてください。
 

■まとめ


投資用マンションを売却する際は、投資物件の売却実績が豊富な不動産業者に頼るのが賢明です。FGHは、収益不動産に特化した総合不動産グループ。これまで数多くの投資用マンションの売却をご支援してまいりました。
 
特にオーナー様に好評なのが、弊社独自の投資指標である「売却運用率®」「リスクパーセンテージ®」を用いた分析です。売却運用率®は、「今」と「数年後」、どちらのタイミングで売却すればお得かを数値化するもので、リスクパーセンテージ®は、物件を持ち続ける「所有リスク」を数値化するもの。この2つの指標で分析することで、お持ちの物件が「富動産」なのか「負動産」なのかが分かり、運用・売却の最適な判断が可能になります。
 
投資用マンションを持ち続けるべきか、売却すべきかでお悩みのオーナー様は、ぜひFGHにご相談ください。
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マンション経営ラボ 編集者
投稿者マンション経営ラボ 編集者
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