空き家はどのように対処すべき？

5年に一度総務省が実施する「住宅・土地統計調査」によると、全国には約849万戸もの空き家があります（2018年時点）。
 
また総住宅数に占める空き家の割合も、13.6％と過去最高の数字となっています。
 
先日、年々増え続ける空き家への対策を強化するため国土交通省が「空家対策特別措置法」を改正する方針を固めたとのニュースが報じられました。
 
そもそも住宅が建っている土地には固定資産税が最大6分の1に減額されるなどの優遇装置があり、これが老朽化した空き家を解体せずに放置する原因のひとつといわれています。
 
今回の改正では、管理が不十分な空き家を「管理不全空き家」とし、行政による改善指導に従わなければ固定資産税の優遇措置を解除するという方針になるようです。
 
空き家を所有している方や、今後空き家を相続する予定がある方はどのように対処したら良いのでしょうか。

不動産の三極化

日本の不動産市場については「コロナウイルス蔓延の影響で価格が下がる」「東京オリンピックが終わったら価格が暴落する」など、これまでさまざまな予測がされてきました。
 
しかし、現在のところは不動産価格が暴落することはなく、特に都心の好立地物件では引き続き価格の高騰が続いています。
 
　巷では今後も不動産価格は高い水準で推移していくといわれていますが、その一方で「不動産市場では三極化が加速している」という主張を聞いたことがある方もいらっしゃるのではないでしょうか。
 
不動産の三極化の内容は、以下の通りとなっています。
 
（1）価格維持、あるいは価値が上昇する地域　約10～15％
（2）なだらかに価値が下落し続ける地域　約70％
（3）限りなく無価値になる、あるいは価値がマイナスとなる地域　約10～15％
 
この三極化の主張からもわかる通り、都心の一等地を除く郊外の地域やベッドタウンなどでは、今後徐々に価格が下落していくのではないかと考えられます。

空き家の売却についての注意点

現在空き家を所有している、あるいは空き家を相続する予定があり、選択肢のひとつとして「売却」を考えている方もいらっしゃるかと思います。
 
その際は、まずご自身が所有されている（あるいは所有される予定の）空き家が将来的に価格の下落が予想される地域（先述の（2）または（3）の地域）にあたるのかどうかを見極める必要があります。
 
そのうえで、空き家を利用する予定がないのであればできるだけ早めに売却を検討された方が、三極化が急激に加速する前に有利に売却ができるのではないかと考えられます。
 
また空き家を売却する際は、一定要件を満たせば「相続空き家の3000万円特別控除」（空き家特例）を受けることができます。
 
この特例は、相続人が空き家を売却した場合、売却益から最大3,000万円が控除されるというものです。
 
例）2,500万円で購入した家を5,500万円で売却した場合
→通常であれば売却益3000万円に対して譲渡所得税約600万円（税率約20％）が課税されるが、空き家特例が適用されると税金はゼロになる。
 
ただしこの空き家特例に関しても、今後の法改正次第では撤廃され、空き家売却時の税負担が大幅に増える可能性もあるため注意が必要です。

まとめ

もちろん、売却せずにリフォームをして空き家を賃貸物件として活用するという選択肢もあります。
 
ただ先述した通りいつ空き家に関する法制度が改正されるかわからない現状においては、賃貸活用するにせよ売却するにせよ、空き家を放置せず早めに対処法を決めることが重要だと考えられます。
 
「空き家を持て余している」あるいは「空き家を相続する予定があるがどうすれば良いか不安だ」という方は、ぜひ一度不動産業者に相談してみてはどうでしょうか。
 
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