【不動産投資　一棟編⑤】様々な投資指標

2021.6.28
代表取締役会長　渡邊　勢月矢

【不動産投資　一棟編⑤】様々な投資指標

前回は、「利回りの落とし穴」についてお伝えしました。
 
前回のコラムはこちらになります。
 
今回は、不動産投資において活用できる「様々な投資指標」についてお話したいと思います。
 
投資指標と聞くと、何だか難しそうと思いがちですよね。
 
ここでは、株式投資領域や会社財務分析でよく使われる投資指標（ＰＢＲ、ＰＥＲ、ＲＯＥなど）ではなく、あくまで不動産投資領域で使える投資指標を分かりやすくお伝えしようと思います。
 
横文字だとイメージしづらいと思うので、漢字ベースでいきますね（笑）
 
全て覚えるのは大変なので、実務で使える指標を中心にお伝えしていこうと思います。
 
以下①～⑬の13の投資指標と⑭、⑮の当社独自の2つの投資指標になります。
 
①総潜在収入（ＧＰＩ：Gross　Potential　Income）
②実行総収入（ＥＧＩ：Effective Gross Income）
③運営費用（ＯＰＥＸ：Operating Expenses）
④営業純利益（ＮＯＩ：Net Operating Income）
⑤年間返済額（ＡＤＳ：Annual Dept Service）
⑥税引き前キャッシュフロー（ＢＴＣＦ：Before Tax Cash Flow）
⑦税引き後キャッシュフロー（ＡＴＣＦ：After Tax Cash Flow）
⑧借入返済余裕率（ＤＣＲ：Dept Coverage Ratio）
⑨損益分岐入居率（ＢＥＲ：Break Even Ratio）
⑩負債比率（ＬＴＶ：Loan To Value）
⑪全期間利回り（ＩＲＲ：Internal Rate of Return）
⑫総収益率（ＦＣＲ：Free and Clear　Return）
⑬自己資金配当率（ＣＣＲ：Cash on Cash Return）
⑭売却運用率
⑮リスクパーセンテージ

 
今回は、総潜在収入のＧＰＩについてです。
 
読んで字のごとく、潜在的な収入（家賃）がいくらか？ということです。
 
現状の家賃が相場的に適正かということを図る指標になります。
 
例えば、家賃が6万円で賃貸中だとしても現実的にはその6万円が相場よりも安かったり、高かったりします。
 
相場的に適正な家賃に引き直すことにより、物件の潜在的な家賃収入が明確になります。
 
総戸数6戸のアパートの賃貸中の賃料が各部屋6万円として総賃料は36万円ですが、相場的に本来は、7万円とれるのであれば、総潜在収入（ＧＰＩ）は、42万円ということになります。
 
また、現状空室の部屋も入居可能であれば満室として含みます。
 
満室想定家賃に近いですが、家賃が適正かどうかを判断することが重要です。
 
総潜在収入（ＧＰＩ）を知ることで、物件が持つ本来の収入がわかり、大きな投資判断材料となります。
 
今回は、以上になります。
 
次回は、「実行総収入（ＥＧＩ）」をお伝えします。