団信に潜むリスクと売却時の影響を徹底解説

団体信用生命保険とは？

団体信用生命保険(以下、団信)とは、加入者が死亡や障害を負った場合に、残りの借入金額の返済義務がなくなる保険です。
不動産投資をする理由の一つに「生命保険の代わり」として物件を所有することがありますが、万が一のときに不動産資産を家族に残すことができるということで利用している方々が大半です。

金融機関としても、加入者が死亡等により返済困難になっても不動産投資ローンの貸し倒れリスクを免れるメリットがあるため、基本的に不動産投資ローンの契約要件の一つに団信加入を規定しています。

団信加入の注意点

金利が割高になる

団信の保険料は金利の一部として支払うので、0.1～0.3％ほど割高になることがほとんどです。
団信に「がん保障特約」や「3大疾病保障特約」などをつけるともしもの時の安心には繋がりますが、同等の生命保険を組んだ場合に比べ、保険料の総支払額が高くなりやすいです。

健康状態によって加入ができない

加入者の健康状態によっては、団信の審査に落ちてしまうことがあります。
ローンの契約要件として団信加入を求められることが多いため、団信の審査に落ちるということはローンが組めないということにもなります。

途中解約ができない

月々の返済額を減らしたいからといって。不動産投資ローン返済途中の解約はできません。
金利を含めた返済計画は、ご自身の収入とあわせて余裕をもって行いましょう。

保障内容重複による月々の費用負担

一般的な生命保険に加入している方は、団信加入と同時に現在加入している保険の見直しをおすすめします。
団信は一般的な生命保険と比べると入院費用等の保障はなく、保障内容は手薄になります。だからといってむやみに特約を付けると月々の負担になってしまうでしょう。
団信でカバーできる保障を明確にし、保険内容を見直すことで月々の負担減に繋がります。

生命保険料控除の対象にならない

通常の生命保険であれば保険料に応じて一定の金額が所得から差し引かれる「生命保険料控除」がありますが、団信はその対象となりません。そのため、控除による所得税・住民税の減税はされないことに注意しましょう。

相続税が高額になる可能性がある

資産を多く所有している場合は、相続発生時にローン残債がなくなることによって負債としての差し引きがされず、相続税の節税ができなくなってしまいます。

団体信用生命保険の売却時の影響は？

不動産投資ローン完済後と完済前では、売却時の団信の手続きの有無に違いがあります。

不動産投資ローン完済後の売却

不動産投資ローンの完済に伴い、保険契約は終了しますので団信を気にせず売却に進めます。
ただし、抵当権は残るため「抵当権抹消登記」の手続きは忘れずに行いましょう。

不動産投資ローン完済前の売却

不動産投資ローン完済前に売却する場合は、団信の解約をする必要があります。
団信の契約内容によっては保険料の一部が返金される可能性もあるので、契約内容を事前に確認しておきましょう。

まとめ

不動産投資ローンを組む際には、基本的に団信加入が条件となってきますが、加入せずに不動産投資ローンを組むことも可能です。
ただし、金融機関の選択肢は狭くなるので注意が必要です。
不動産投資ローン契約締結までに団信加入のメリット・デメリットを把握し、よりリスクの少ない不動産投資をしていくことをおすすめします。