オーナーチェンジ物件の魅力と不動産投資の出口戦略を徹底解説

オーナーチェンジ物件は「入居者がいる」ので、すぐに家賃収入が得られるという点から人気の投資物件です。

しかし、すでに入居者がいるが故のデメリットもいくつか存在することはご存じでしょうか？

オーナーチェンジ物件の特徴を知り、適切な出口戦略をたてることによって売却を成功に導くことができます。

✅オーナーチェンジ物件の基礎知識とは
✅オーナーチェンジ物件のメリットと注意点とは
✅オーナーチェンジ物件の売却戦略とは

上記の内容を、宅地建物取引士・FP2級の専門家監修の元、徹底解説します。

オーナーチェンジ物件とは？

まず、オーナーチェンジ物件について簡単に解説させて頂きます。
オーナーチェンジ物件はすでに賃貸借契約が結ばれており、入居者が住んでいる状態のままで売買される不動産のことです。
購入した買主は、現在の賃貸契約内容や入居者、家賃収入をそのまま引き継ぐことになります。

つまり、物件を取得した直後から家賃収入が発生している点が最大の特徴であり、最大のメリットと言える物件なのです。
ターゲットは不動産を投資対象として捉える投資家層であり、自己居住を目的とした「実需層」から購入されることはまずありません。
近年は、サラリーマン投資家や不動産投資法人などが、収益性や利回りを重視して購入を検討されるケースが多いです。
入居者がいる状態での売買は複雑そうに思われがちですが、売買契約や引き継ぎに関するルールが明確に整備されているのでスムーズに進められるケースが大半です。

そのため、オーナーチェンジ物件は「不動産」というよりも「収益商品」としての側面が強く、金融資産の一種として取り扱われることも多いのです。
利回り、空室リスク、管理体制といった複数の要素を総合的に見極める必要はありますが、うまく運用できれば長期的かつ安定的な収益源となります。
オーナーチェンジ物件を上手く運用すれば、多くの収益が期待できるため、投資家に支持されている不動産投資物件なのです。
 

オーナーチェンジの仕組みは？

不動産におけるオーナーチェンジ（所有者変更）をする際の流れと仕組みを簡単に解説致します。

物件情報に「オーナーチェンジ物件」と明記した上で売却を行い、想定利回りや現在の賃料収入を提示します。

物件の詳細、敷金、礼金、契約内容（定期か普通借家契約かなど）、滞納履歴を確認。

その他、修繕履歴や設備の状態も重要事項として提示します。

売買の流れは通常の不動産売買と変わりませんが、登記変更（所有権移転登記）を行う必要があります。

敷金、契約書の写し、管理契約（ある場合）も新オーナーに移ります。

必要に応じて入居者に「オーナー変更通知」を送ることもあります。

買主は引渡し日以降の家賃を受け取ります。

オーナーチェンジ物件の投資メリットと注意点

すでに入居者がいる状態のオーナーチェンジ物件は「入居者がいる」が故のメリットと注意点があります。
 

オーナーチェンジのメリットは？

本項目ではオーナーチェンジ物件ならではのメリットを3つご紹介致します。
 

① 即収入が見込める（家賃収入が途切れない）

すぐに家賃収入が得られるという点は、オーナーチェンジ物件最大のメリットと言えます。

入居者がいない状態での不動産投資は、入居者を集めるところから始める必要があり「入居者を集める」は不動産投資における最難関の項目と言えます。

しかし、オーナーチェンジ物件は最難関である入居者がすでにいるので、不動産投資のネックである「空室」の心配なく即収入が見込めるのです。
 

② 初期のリスクが抑えられる（空室・募集の手間がない）

物件が空室の場合、入居者を募集するために広告、宣伝を行う必要があり、大きな費用がかかってしまう点がネックとなります。

しかし、オーナーチェンジ物件にはすでに入居者がいるので広告、宣伝にかかる費用がありません。

そのため、オーナーチェンジ物件は初期のリスクが低い不動産投資と言えるのです。
 

③ 収支シミュレーションが立てやすい

すでに入居者がいる状態だと家賃額が確定しているため、表面利回り・実質利回りの計算が正確に把握可能です。

入居者のいない「想定」による表面利回り・実質利回りは信頼性にかけるため、実際の表面利回り・実質利回りと大きく乖離してしまい収支がマイナスになってしまうケースもあります。

しかし、すでに入居者がいるオーナーチェンジ物件であれば「実績ベース」で投資判断ができるので、安心して購入できると考える投資家も多いのです。

また、入居者の情報もある程度共有されるので（家賃滞納の有無など）入居者とのトラブルも未然に防ぎやすいメリットもあります。
 

オーナーチェンジの注意点は？

本項目ではオーナーチェンジ物件独自の注意点をご紹介致します。
 

入居者情報・契約内容を引き継ぐ制約あり

オーナーチェンジ物件、賃料や契約期間、その他の条件を変更することはできません。
もし、市場賃料より割高な家賃設定になっている場合、退去後の家賃下落で利回りが悪化する可能性もあるのです。
 

入居者が退去しない限り、内装や再募集での戦略変更が難しい

入居者が住んでいると、基本的に内装工事やリフォームの実施はできません。

もし、内装を詳しく共有されない状態で購入した後、部屋の中の大きな破損や欠陥が見つかると、原状回復に大きな費用がかかってしまう可能性もあるのです。

入居中に同意があって内装工事やリフォームができたとしても、日中の工事音や作業員の出入りなどでクレームやトラブルに発展する可能性があるので現実的とは言えません。

以上のことから、オーナーチェンジ物件は数値だけで判断しないといけない場合がある物件と言えるのです。
投資物件は、買い手が部屋の中を直接見てから、良し悪しを判断することが重要な戦略なのですが、「内見」と言う重要な戦略ができない以上一定のリスクを抱えてしまっている投資物件とも言えるのです。

オーナーチェンジ物件は売りにくい？

オーナーチェンジ物件は、入居者が賃貸契約を継続したまま売却されるので「不動産投資の中では売りにくい」と思われています。

本項目では「オーナーチェンジ物件は売りにくい」と言われる3つの理由を解説します。
 

内見に制限がある

先述の通り、物件が入居中の場合、基本的に内見ができません。

内装の詳細は前オーナーから共有される情報を元に判断することになりますが、文面で書かれた内装と直接目で見た情報とでは大きく乖離している可能性もあります。

また、前オーナーが売却する際にネガティブになる部分を隠している（法律に触れない程度に）ケースもあるのです。

以上のことから、内装の程度が分からないオーナーチェンジ物件は不安材料が多く、購入を敬遠されがちなのです。
 

売却先が「投資家」に限られる

オーナーチェンジ物件は投資家をターゲットにした商品です。

「入居者」と「投資家」では入居者の方が圧倒的に母数が高く、投資家は母数が低めです。

母数の少ない投資家をターゲットしている点も、売りにくいと言われる原因になっているのです。
 

住宅ローンより審査が厳しい

物件を投資用として運営されるため住宅ローンの対象外となり、不動産投資ローンとして審査が行われます。

不動産投資ローンは住宅ローンより審査が厳しめです。

もし「売却したい」と思っても、ローンの審査が厳しいが故にローンの審査が通らず、物件を購入できない可能性もあるのです。
 

売却を見据えた戦略が大事

そもそも、売りずらいかどうかは売却する際の「戦略」で決まるケースが多いです。

オーナーチェンジ物件に限らず、投資物件を何も考えず売却しようとしても好条件で売ることはできません。

物件を売る際の例を想定して、どんなメリットやデメリットがあるのかの把握も戦略の1つです。

次の項目では、オーナーチェンジ物件を売却する際の例を詳しく解説させて頂きます。

売却戦略①オーナーチェンジのまま投資家に売る

まず「オーナーチェンジのまま投資家に売る」際のメリットとデメリットをご紹介します。
 

メリット

オーナーチェンジ物件はすぐ家賃収入が得られる点を最大の強みとして売り出していくのが基本となります。
 

デメリット

オーナーチェンジ物件に限りませんが、投資用不動産の売却が苦手な不動産屋さんに当たってしまうと売却値が相場より低くなってしまう可能性があります。

特に、現状賃料が相場より低く、築古の物件だと特に安く見積もられてしまいます。

不動産は形態によって、投資用の売却が得意な会社と苦手な会社があります。

不動産に売却をまかせる場合、「投資用物件の売却が得意かどうかの」の指標も大切になるのです。

売却戦略②退去を待ち実需向けに売却する

続いて入居者が退去したタイミングで、実需向けとして販売するケースもあります。

入居者が退去しているので、オーナーチェンジ物件でない状態にしてから売却するケースと言えます。
 

メリット

実需向けの場合は、立地や内装で購入を判断されるため、投資家向けよりも高い価格で売却できることが多いです。
好立地や築浅物件は、退去後にリフォームすれば高く売れやすい傾向があります。
さらに、多くの金融機関が住宅ローンの利用条件に「30㎡以上」と決めているので、30㎡以上の物件は売却が有利になります。
 

デメリット

空室期間中は家賃収入がゼロになってしまいます。

退去時期が不確定のため、計画が後ろ倒しになってしまう可能性もあります。

長期入居後は修繕や内装工事が必要になる場合もあり、リフォーム費用が想定以上にかさみ回収できないリスクもあります。

売却戦略③ポートフォリオ売却する

「ポートフォリオ売却」は、オーナーチェンジ物件など複数の不動産をまとめて一括売却する戦略です。

収益物件を複数所有している投資家にとって、有効な出口戦略の1つになります。

規模が大きくなるので、法人、大口投資家をターゲットに売却することになります。
 

メリット

複数物件を個別に売却する手間がなく、一気に資産の整理が可能になります。

投資家のニーズに合う物件であれば、複数の物件でも早期売却が実現可能。

また、投資家の人情にまかせる方法になりますが、低利回り物件があっても「一緒に購入してくれませんか？」と言った交渉ができる場合もあります。

負債になりそうな物件があっても「良い物件も売ってくれるのだから一緒に購入してあげようかな？」と、人情を利かせてくれる投資家もいるのです。
 

デメリット

一般個人ではなく、法人、大口投資家をターゲットにしているので買手が少ないです。

信頼できる法人、大口投資家とのコネクション（繋がり）を持っている不動産は数が限られているので、不動産選びが重要になります。

また、一括売却は簡単に言うと「まとめ売り」に近い形態になるので、相場より安く売却されるケースも多いです。

一括売却の中に低利回り物件があると、売却をする際ネックになりやすいです。

中には、一括売却をすると言うことは「お金や負債に困っているのだから安く買い叩いてやろう」と足元を見られてしまう可能性もあります。

以上のことから、信頼できる不動産業者との接点はとても大切です。

専門業者に査定・相談すべき理由

一般の不動産と違い、オーナーチェンジ物件には特有の価値評価や売却戦略が必要なため、投資用不動産に精通したプロのサポートが不可欠です。
 

オーナーチェンジ物件をスムーズに売るには知識が必要

オーナーチェンジ物件をスムーズに売却するには、専門的な知識と戦略は必須です。

入居者の賃貸条件、契約内容、更新状況、滞納リスク、管理会社の対応なども価格や売却難易度に影響します。

専門業者であれば、売却時期、適切な売り方を戦略的にアドバイスしてくれます。

もし、知識や戦略なしで売却を試みると、足元を見られて不当に安く売却されてしまうケースもあるのです。

しかし、専門業者でないならば1から100まで知識と戦略を身につける必要はありません。

必要なのは「絶対に抑えておくべきポイント」であり、その抑えておくべきポイントが本記事で書かれている内容と言えます。
 

オーナーチェンジ物件を高く売るには投資家ネットワークが必要

売主が直接買主を見つけるのは難易度が高めで、悪徳投資家に当たるとトラブルになりかねません。

だからこそ、不動産投資に精通した不動産屋さんとの繋がりが大切になります。

不動産投資に精通している場合、投資家や法人顧客とのネットワークを構築している場合が多いです。

スムーズな売却を求めるならば、不動産投資に特化した不動産屋さんに相談してみましょう。

専門業者への相談と行動は成功への近道です。