「今、売り時？」東京と大阪のワンルームマンション値上がり情報

不動産物件価格は年々上昇していて、人口が集中する都市部では不動産価格がバブル状態ともいえる様相を見せています。

ワンルームマンションで言えば特に東京都心3区（千代田区・港区・中央区）では不動産価格が年々上昇していて、新築時よりも築5年経過した時の価格が高くなるケースもあるほど。

しかし、過去には不動産バブル崩壊やコロナショックによるリモートワークの普及で不動産市況に大きな変動が起こった背景もあります。

物件の「相場」を知ることは一番ベストなタイミングで、一番良い金額で売却する方法の第一歩です。

✅現代の不動産投資の市場動向と相場
✅東京・大阪の投資用ワンルームマンションの相場と需要について
✅売却時期を見極める3つの方法

上記の内容を宅地建物取引士・FP2級の専門家が詳しく解説していきます。

現代の不動産投資を攻略する為に上記について解説していきたいと思います。

2025年現在の市場動向｜全国的な傾向

2025年現在、不動産市場は一部の都市部を中心に堅調な価格水準を維持しており、特に投資用ワンルームマンションの売買は活発な動きを見せています。

首都圏や近畿圏では、価格の高止まりが続く中で、今が「売り時」だと判断する投資家も増加しています。

背景にあるのは、長引く低金利環境の修正に向けた政策転換や、インフレ傾向による実物資産への関心の高まりです。

住宅ローン金利は2024年後半からわずかに上昇傾向にあり、2025年も緩やかな金利上昇が予想される中で、「売却できるうちに手放しておこう」とする動きが一部で加速しています。

加えて、相続税や固定資産税、修繕コストといった保有コストへの意識も高まり、「保有し続けるよりも、今売却して資産を現金化するほうが有利ではないか」と考える層も増えているのです。

東京も大阪も都心部においては人口流入や再開発によって、引き続き需要は堅調ですが、地方都市では空室リスクや賃料下落に対する懸念がじわじわと広がっており、今後エリアごとの差がより鮮明になる可能性もあります。

なお、2025年以降は「築古物件の出口」や「賃料とのバランス」をどう捉えるかが、投資家にとって重要な視点となります。
表面利回りがよくても、入居率や修繕履歴によっては買い手から敬遠されるケースも出始めています。

ワンルームマンションを長期保有してきた投資家にとって、価格変動の著しい今は一つの大きな転換点といえます。

現在の市場動向を正しく把握し、自身の保有物件が「いつ・いくらで・誰に売れるか」を見極めることが、納得のいく売却を実現するカギとなるでしょう。

【東京】投資用ワンルームマンションの現在の相場は？

※本グラフは、国土交通省　不動産情報ライブラリより株式会社FGHが作成したものです。（1R,1K成約価格中央値）

2025年現在、東京23区のワンルームマンション相場は右肩上がりの傾向を維持しています。

新築の供給が限られていることに加え、単身世帯の増加や外国人労働者の流入などを背景に、賃貸需要が底堅く推移していることが価格を支えています。

前年と比べても大きな下落は見られず、横ばいから微増傾向が続き、特に山手線沿線や副都心エリアでは人気が高く、物件価格は2,000万円を超えるケースも少なくありません。

また、賃料相場のランキングの上位4区の千代田区・港区・渋谷区・中央区千代田区・渋谷区・港区・中央区は月額賃料は13.4万円〜15.8万円台と高水準で推移しています。

賃料の高いエリアは物件価格も高く、特徴として投資利回りが落ち着く傾向にあります。
しかし、空室リスクが低く、築浅物件であれば入居率も高いため、オーナーチェンジ物件としての売却ニーズも堅調な事から「資産価値の維持」と「出口の強さ」ではメリットがあります。

人口動態に目を向けても、東京都全体では2020年時点で約1,400万人を突破し、全国で唯一、安定した転入超過が続いています。
中でも20代〜30代の単身世帯の増加が顕著で、ワンルームタイプの賃貸ニーズは今後もしばらく持続する見込みです。
背景を踏まえると、東京のワンルームマンションは「需要の底堅さ」と「価格の高止まり」が同居する稀有な市場といえます。

一方で、2030年に東京都の「15～64歳」の生産年齢人口は減少に転じる見込みもあり、今後の金利上昇や経済動向次第では取引件数が減少するリスクもあるため、「今のうちに出口を取る」という判断も現実的な選択肢の一つとなるでしょう。

＞＞東京都のワンルームマンション売却事情について詳しくみる

【大阪】投資用ワンルームマンションの現在の相場は？

大阪市内の投資用ワンルームマンション市場は、2024年に不動産価格が最高額に到達しています。

背景としては、インバウンド回復や再開発の影響によって、中心エリアを中心に価格の下支えが続いている事が挙げられます。
東京と比べると手頃な価格帯で購入できる点が魅力で、地方や東京の投資家からも注目されているマーケットです。
価格推移も2021年上期に下がってはいるものの2021年下期より右肩上がりを維持しており、資産価値の安定性が評価されています。

次に賃料ランキングを見ると、上位から中央区、北区が月額家賃8〜8.1万円となっており、次いで西区が西区7.5万円といった結果になっています。

特に、中央区の心斎橋や道頓堀といった商業が盛んなエリアでは再開発や新たなオフィスも増え、ビジネス拠点となる事から赴任をする人が会社近くに法人契約で家を借りるという事も見込めます。

ワンルームタイプは法人契約も多く、長期的に空室率が低いため、オーナーチェンジ物件としての売却もしやすい状況です。
また、都心回帰の傾向もある為、現在のワンルームマンションの相場は堅調と言えるでしょう。

しかし、一方で市場が成熟しつつあり2025年から「15〜64歳」の生産人口年齢が減少する事が見込まれます。
よって、これからは「築浅、駅近、設備充実」といった条件のワンルームマンションに人気が集中すると考えられ、需要の二極化が懸念される可能性があります。

現在の市況において、まだ売り手側にとって有利な環境が続いており、「価格の高止まり」が見られる今は、売却を検討する上で好機となるタイミングかもしれません。

＞＞大阪府のワンルームマンション売却事情について詳しくみる

売却相場はこう見る！自分の物件の目安を知る方法

では次に、ワンルームマンションを売却するにあたり、まず確認すべきは「自分の物件がいくらで売れるのか」という相場感です。

しかし、物件の立地や築年数、設備仕様、賃貸状況によって価格は大きく異なるため、ネット上の断片的な情報だけでは適正価格を正確に把握するのは難しい側面があります。

そこで、相場を知るための実用的な3つの方法をご紹介します。
それぞれの特徴を把握した上で、できれば複数の手段を併用すべきです。

相場の目安をつかむポイント

・相場の幅
・相場の根拠
・物件の比較数

上記を意識して調べれば相場の目安を正確につかむことが可能です。
 

ポータルサイトで調べる

手軽に相場感をつかむ方法が、不動産ポータルサイトの活用です。

例えば、「楽待、アットホーム、健美家」といった不動産投資物件の取り扱いがあるポータルサイトで現在、売り出している物件の相場を知ることが可能です。

自身の所有物件と近い価格を知りたいという場合は、所有する物件と似た条件で調べます。
　
・エリア
・築年数
・広さ
・階数など

条件でフィルターをかけることで、現在市場に出ている類似物件の「売り出し価格」を確認できるのです。

ただし、ポータルサイトに掲載されている金額はあくまで「売主の希望価格」であることに注意が必要です。
実際の成約価格とは異なるケースも多く、強気な価格設定の物件は売れ残っていることもあります。
目安としては売り出し価格よりも5〜10％程度低めが「実勢価格（=成約価格）」となるケースが多いのが現状です。
 

不動産データライブラリで調べる

より客観的なデータを求めるなら、国土交通省が運営する
「不動産取引価格情報検索（REINS Market Information）」の活用がおすすめです。

不動産取引価格情報検索では、全国の不動産の「実際の取引価格」が地図・条件別に公開されており、エリアや間取り、築年数などで絞り込みが可能です。

例えば「東京都豊島区／専有面積20〜30㎡／築20年以内」のように条件を設定して、近隣物件の成約価格を確認できます。
ポータルサイトでは見えづらい「実際にどの価格で売れたのか」を把握できる貴重な情報源です。

掲載件数にはタイムラグがありますが、精度の高い市場分析には欠かせないツールといえるでしょう。

参照元： 不動産情報ライブラリ　不動産価格（取引価格・成約価格）情報の検索・ダウンロード
 

無料査定サービスを活用する

自分の物件により近い相場を知るには、不動産会社に査定を依頼するのが最も確実です。

不動産会社は上記の情報の他、「不動産業者間流通サイト」に載っている成約情報も見れるため、実際の販売実績やエリアの最新事情踏まえて査定してもらえ、より実態に即した売却額の相場感を得られます。

最近では、複数の不動産会社に一括で査定依頼ができる無料査定サイトが数多くありますが、注意点もあります。

一括査定サイトを利用すると、複数の業者から電話やメールで一斉に連絡が来るケースがあり、人によっては煩わしさを感じるかもしれません。

対応に不安がある場合は、地域に強い会社を2〜3社ほど選んで査定を依頼するのも良い選択です。

売却タイミングを見極める3つの視点

ワンルームマンションの売却時期を見極める重要なポイント

✅エリアの需給バランス
✅金融情勢
✅物件の状態

上記の3つを軸に判断することが重要です。

表面的な相場で判断せず、様々な視点から冷静に分析してみましょう。
 

① エリアごとの需給バランス

不動産価格は、地域の需給関係に大きく左右されます。

例えば東京23区や大阪市中心部など、人口流入が続く都市圏では、ワンルームタイプの需要が底堅く、売却価格も安定しやすい傾向があります。

一方で、供給過多となっているエリアや、賃貸需要の弱い地域では、売却に時間がかかったり、価格を下げざるを得ないケースもあります。
周辺の賃貸募集状況や、直近の成約事例をチェックすることで、エリア特有の売りやすさを見極めることも可能。

特にオーナーチェンジ物件としての売却を考えている場合は、現賃料が今のエリア相場と比べて適正かどうかも判断材料になります。
 

② 金融情勢（ローン金利の動向）

不動産市場において、金利の動向は売却タイミングを大きく左右します。

2025年現在、日本は長らく続いてきた金融緩和政策から段階的な引き締めに移行しつつあり、住宅ローンや不動産投資ローン金利はじわじわと上昇しています。
金利が上がると、購入希望者の借入可能額が減るため、買い控えが起こる傾向があります。結果として、売却価格が下がる圧力にもつながります。

そのため、「今はまだ買い手の資金調達環境が整っている時期」と考えれば、売却を前倒しで検討する価値は十分にあると言えるでしょう。
築年数が経過し、今後の維持コストが気になる物件は、金融環境が悪化する前に出口を取るのが賢明です。
 

③ 物件の状態（築年数・空室・修繕）

物件そのものの状態も売却価格や売れ行きに直結します。

築年数が20年を超えると、外壁・配管・エレベーターなどの大規模修繕が発生する可能性があり、修繕費を見越した価格調整を求められることもあります。

また、現時点で空室が続いていたり、賃料が相場より大きく下回っている場合は、買主にとってマイナス材料になります。

反対に、長期入居中の安定した賃貸契約が続いている場合や、修繕履歴が明確で管理状態が良い物件であれば、アピールポイントとして売却価格に反映されやすくなります。

築年数や賃貸状況を客観的に見直し、「今が一番状態が良いタイミングかどうか」を整理してみることが、売り時を判断する重要な鍵となります。

まとめ

地方では不動産投資の空室リスクや価格の減少が見られる反面、都市部では不動産価格が上昇しており堅調な動きを見せています。

保有物件が位置するエリアの需要や相場を理解する事の他に金融情勢、物件の状態が現在の賃借人のニーズと合うか等を把握する事で、不動産投資戦略をご自身の納得のいく形で進める事ができるはずです。

そして、市場動向を把握すると共に自身の保有する不動産の相場がいくらなのか？
相場を把握する為には、一度査定に出す事で具体的な価格を把握する事が可能です。

すぐに売却する予定がなくても、現在の相場を把握することはいざ売却を進める場合に正しい判断をするために必要です。
1年に1度、定期診断のつもりで価格査定をし、情報収集することがおすすめです。