【都営】森下駅のワンルームマンション売却事情｜査定相場・売り時・仲介と買取の注意点を徹底解説
投稿日2026/08/10
都営2路線が交わる深川の下町ターミナル。芭蕉とのらくろが息づく、新宿直通の住宅地
森下駅は、都営新宿線と都営大江戸線が乗り入れる乗換駅です。新宿線で新宿へ直通約20分、神保町・市ヶ谷方面へも1本。大江戸線を使えば上野御徒町方面にも六本木方面にも乗り換えなしでアクセスでき、都心の広い範囲を2路線で使いこなせる機動力が魅力です。
街の性格は、江戸から続く「深川」の下町そのもの。駅周辺には創業100年を超える老舗の桜鍋店をはじめ、暖簾を守る名店が点在します。漫画『のらくろ』の作者・田河水泡が青春を過ごした街として、キャラクターが商店街を彩る「高橋のらくろード」も地域のシンボルです。
森下駅出口の景色
隅田川と小名木川に囲まれたこの一帯は、松尾芭蕉が居を構え『おくのほそ道』へ旅立った地でもあり、川沿いには芭蕉ゆかりの史跡が残ります。隣駅はカフェと現代アートの街として人気の清澄白河、川を渡れば両国の国技館と、個性豊かな街に囲まれた立地。約50か国の生徒が学ぶインターナショナルスクールも徒歩圏にあり、下町でありながら国際色も感じられます。
森下公園の景色
単身者向け賃貸の需要層は、新宿・大手町方面へ通うビジネスパーソンを中心に、下町の暮らしとカフェカルチャーの両方を楽しみたい若い世代まで幅広く重なります。江東区では有楽町線の延伸（豊洲〜住吉）の工事も始まっており、区北部の交通利便性はさらに高まる見通しです。
2路線の機動力と、歴史と人情が息づく街の温かさ——森下駅周辺は、そんな「都心で働きながら、下町の豊かさを日常にしたい単身層」に選ばれ続けるエリアです。
森下駅周辺のワンルームマンション売却相場動向
※本グラフは、国土交通省 不動産情報ライブラリよりFGHが作成したものです。（1R,1K,1DK成約価格中央値）
森下駅周辺のワンルームマンション成約価格（中央値）は、ここ10年余りで約1.9倍に上昇しています。2024年には調査期間の最高値となる3,000万円を記録し、2025年も2,650万円と高値圏を維持しています。
推移を見ると、2010年代半ばに2,000万円台へ乗せたのち、2,200万円、2,500万円と段階的に切り上げ。年ごとの成約構成により上下する場面はありますが、2019年以降は2,400万〜3,000万円の高いレンジが定着しています。
背景には、都心直結の都営2路線という利便性と、清澄白河人気に象徴される深川エリア全体の評価向上があります。マンション供給が限られる下町の住宅地に、実需・投資双方の需要が集まる構図です。
賃料も力強く上昇しており、収益面の裏付けも十分です。相場が高値圏にある今は、森下のワンルームマンション売却において良いタイミングといえます。
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森下駅周辺のワンルームマンション賃料相場推移
森下駅周辺のワンルームマンション賃料平均は12.1万円です。（2026年8月時点）
※本グラフは、Yahoo!不動産 森下駅の家賃相場よりFGHが作成したものです。（数値は2026年8月時点のもの）
森下駅周辺のワンルームマンション賃料相場は、ここ2年ほどで約2.2万円、率にして約22%上昇しています。
推移を見ると、当初は10万円前後でしたが、2025年夏に11万円台へ切り上がり、2026年に入ってからは12万円前後が定着。2026年7月には12.4万円と調査期間の最高値をつけており、高い水準での推移が続いています。
背景には、都心部の賃料高騰を受けた需要の波及と、深川エリアの住宅地としての人気上昇があります。12万円台という賃料水準でも需要が途切れない借り手層の厚さは、投資物件としての森下の評価を高め、売却時の強い追い風となります。
江東区の人口動向と将来予測
※本グラフは、国立社会保障・人口問題研究所 将来推計人口・世帯数 日本の地域別将来推計人口 令和５(2023)年推計よりFGHが作成したものです。
江東区は2050年以降も総人口は増え続ける予測です。
その要因は、豊洲・有明・東雲・辰巳といった大規模再開発エリアを多数抱える地域であり、分譲・賃貸問わずファミリー向けの高層マンションが大量に供給され続けていることにあります。
一方で、江東区に流入してきた若年層もやがて高齢化し、2040年頃以降は高齢者人口が相対的に増加していきます。
また、都心部では出生数自体が限られており、新たな生産年齢層の純増が見込みにくいという課題も背景にあります。
今後も総人口は底堅く、一定の住宅需要は維持される見通しですが、駅距離がある・築年数が古い・設備スペックが時代遅れといった物件は空室リスクが顕在化しやすくなるため、今後の運用には慎重な見極めが求められます。
江東区の外国人割合
2025年4月1日現在の住民基本台帳人口540,831に対し、外国人住民数は40,225と
外国人割合は7.44%です。
東京23区の中で7番目に外国人割合が大きいエリアとなっています。
森下駅周辺の主要施設・主要大学など
森下駅周辺の主要施設
森下駅周辺は、漫画文化と俳聖の史跡、地域の文化拠点がそろう、下町の物語に恵まれたエリアです。
高橋のらくろード（高橋商店街）
森下駅から徒歩約5分、漫画『のらくろ』の作者・田河水泡ゆかりの商店街です。通りのあちこちにのらくろのキャラクターが描かれ、日曜・祝日には歩行者天国も開催。昔ながらの飲食店や商店が軒を連ね、イベント時には多くの人で賑わう、森下の暮らしと物語の中心です。
参考：高橋のらくろード
江東区芭蕉記念館
森下駅から徒歩圏、松尾芭蕉が居を構えた「芭蕉庵」ゆかりの隅田川沿いに建つ記念館です。芭蕉直筆の資料などを収蔵・展示し、俳句講座なども開催。隅田川と小名木川が出合う萬年橋のたもとには史跡展望庭園もあり、芭蕉が眺めた川辺の風景に思いを馳せられる、文学の香り漂うスポットです。
参考：芭蕉記念館
森下文化センター（田河水泡・のらくろ館）
高橋のらくろードの先にある地域の文化拠点です。館内には『のらくろ』の作者・田河水泡の作品や愛用品を展示する「田河水泡・のらくろ館」を併設し、漫画文化に触れられます。ホールや studios を備え、講座やサークル活動も活発な、地域の学びと交流の場です。
参考：森下文化センター
森下駅周辺の主要大学・専門学校と自宅外通学者数（推定）
| 順位 | 学校名 | 在学生数 | 自宅外通学者割合 | 自宅外通学者数 |
|---|---|---|---|---|
| 第1位 | スポーツ健康医療専門学校 （森下駅から約1.2km・両国駅徒歩約2分） | 約300人 | 約40% | 約120人 |
※在学生数は各校の規模を基にした概算値、自宅外通学者割合は、各大学の公開情報や地域特性を基にした推定値です。
森下駅に似ている日本国内の鉄道駅
JR大阪環状線と大阪メトロ長堀鶴見緑地線が使える、歴史ある下町の乗換駅です。
真田幸村ゆかりの史跡と昔ながらの商店街が残り、都心近接の2路線利用という利便性が、森下とよく似ています。
JR中央本線と名古屋市営地下鉄鶴舞線が乗り入れる、公園と住宅地に寄り添う駅です。
都心へ数分の距離にありながら落ち着いた住環境が保たれ、2路線の機動力で単身者に人気の点が、森下と共通しています。
江東区のワンルームマンション関連の条例
江東区においては、ワンルームマンションの開発に関する条例として「江東区中高層集合住宅建築物の建築に関する条例」が適用されます。
・地階を除く階数が3以上で、かつ、住戸数が15以上の共同住宅
・住戸の過半数がワンルーム（専用面積40㎡未満）住戸
上記を全て満たす建築物
・25㎡以上を確保
・住戸数が20以上の建築物について、（ワンルーム住戸数－19戸）×1/3以上 ※最大29戸を附置する。
・総戸数以上の台数分設置する
・敷地面積によって、総戸数の5～10％のバイク置き場を設置する
・規模に応じて適切な管理を行う
森下駅周辺の再開発情報
場所：東京都江東区（豊洲駅〜東陽町駅〜住吉駅の約5km区間）
最寄駅：都営新宿線・東京メトロ半蔵門線 住吉駅（森下駅から都営新宿線で2駅）ほか
概要：東京メトロ有楽町線を豊洲駅から東陽町駅を経由して住吉駅まで延伸する、江東区が長年推進してきた鉄道新線プロジェクトです。途中には（仮称）枝川駅・（仮称）千石駅の2つの新駅も設置されます。2022年3月に鉄道事業の許可、2024年6月に都市計画決定の告示を経て、2024年11月に工事へ着手。2030年代半ばの開業を目指して事業が進められています。開業すれば、臨海部の豊洲方面と森下を含む区北部の深川・城東エリアが直結し、江東区の南北アクセスは劇的に向上します。森下からは新宿線で2駅の住吉が接続駅となり、江東区も本事業と一体となった沿線のまちづくりを進めるとしており、エリア全体の利便性と将来性を高めるプロジェクトとして注目されています。
竣工：2030年代半ばの開業目標（2024年11月工事着手）
参考：地下鉄8号線（有楽町線）の延伸（豊洲〜住吉）（江東区）
森下駅周辺のワンルームマンション売却成約事例（体験談）
N様（メインステージ森下 ご売却）
「本件担当頂きました渡邉さんには最初から最後まで丁寧な対応を取って頂き感謝しています。」
F様（ハーモニーレジデンス森下ステーションフロント ご売却）
「担当スタッフの方には良くしてもらいました」
T様（ブライズ両国DUE ご売却）
「担当の印象は、どの方もソツなく良かったです。」
森下駅周辺のワンルームマンション売却成約事例（成約価格）
FGHの2023年8月～2026年7月までの成約事例の一部です。
| 駅徒歩 | エリア | 築年 | 広さ | 成約価格 |
|---|---|---|---|---|
| 11分 | 菊川3丁目 | 1983年 | 23㎡ | 940万円 |
| 9分 | 森下4丁目 | 2005年 | 23㎡ | 2,200万円 |
| 7分 | 立川2丁目 | 2008年 | 22㎡ | 2,000万円 |
| 11分 | 菊川2丁目 | 2008年 | 20㎡ | 2,600万円 |
| 8分 | 森下3丁目 | 2016年 | 26㎡ | 2,725万円 |
| 10分 | 両国2丁目 | 2017年 | 26㎡ | 2,850万円 |
株式会社FGHでは森下駅周辺のワンルームマンション売却実績が豊富です。その他の成約価格については個別にお問い合わせください。
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森下駅周辺の取扱物件一覧
森下駅徒歩15分圏内のワンルームマンションの取り扱い実績です。
査定価格については個別にお問い合わせください。
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本所吾妻橋駅周辺のワンルームマンションについてよくある質問
本所吾妻橋駅周辺の物件を売却するなら買取がおすすめ？仲介がおすすめ？
本所吾妻橋駅周辺のワンルームマンション売却は、高く売るなら仲介がおすすめです。「即現金化したい」「築年が古すぎる」などのご事情がある場合は買取がおすすめです。
サブリース中・管理委託中の物件でも売却できますか？
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宅地建物取引士 / 賃貸不動産経営管理士 / 住宅ローンアドバイザー
株式会社FGH 代表取締役社長
株式会社アーバンフォース 代表取締役社長
2007年2月フォースグループ創業以来、投資用不動産仲介の第一線でキャリアを積む。
中古ワンルームマンションはもちろん、不動産全般に関する多岐にわたる経験と知識でお客様からの信頼も厚い。
これまで400名以上のお客様の資産形成のお手伝いをしている。
このコラムを書いている人
マンション経営ラボ 編集者
最新の不動産投資情報や株式、投資信託、為替など幅広い投資コンテンツを掲載。 オーナー様自身で最適な不動産の購入・売却・運用の判断材料になる情報をタイムリーに提供いたします。
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